• 奥园郭梓文的复兴难题

    地产 > | Time Weekly - 2010-11-03 03:04:00
  • (华南房企没落贵族系列报道之三)



    本报记者 谭骥 发自广州

    10月30日上午,广州市番禺区市桥南区人声鼎沸、喧闹不已,其实这里仅仅是奥园广场正式开盘的销售现场,很难想象在地产调控如此严密的情况下,该项目似乎并没有受到政策的影响。

    与此形成鲜明对比的是,北京楼市的阵阵寒风,同样是中国奥园集团旗下的北京项目—长安8号,在上半年销售一直良好的情况下,近期竟然出现了退房的现象。

    或许中国奥园的掌门人郭梓文早已习惯了大悲大喜的情景。

    在中国地产圈摸爬滚打多年,他很早便在国内地产圈成名,几乎一度站到了行业的顶端,但是中途的种种曲折使得奥园地产在多年后,仍然未能重塑当年的辉煌,是错过了黄金的发展期,还是本身战略上的失误,又或者是之前的种种遭遇让奥园地产元气大伤?

    郭梓文的创业传奇

    说到奥园地产,便不得不提到当年郭梓文开创的金业地产。

    出生在广州番禺的郭梓文高中毕业后,进入了梅山集团,随后在1984年又考入华南建设学院工业与民用建筑系,三年后被再次分配到梅山集团。

    1990年他随梅山集团一位副总经理调入番禺市旅游总公司任总经理助理,随后在1991年,郭梓文下海,以风险抵押方式承包经营已经负债的番禺建安装饰公司。此后,郭梓文的“承包”之路非常顺利,几乎就没有亏过钱,很快他完成了原始的积累。

    1996年,郭梓文告别了“承包”,在著名策划人王志纲的辅佐下,他开始打造金业集团,首先将手上的烂尾工程清理,然后又推出了自己的品牌项目“金业别墅花园”。该项目一经推出,便受到了市场的欢迎,短时间内便达到了总销售额3.5亿元。

    真正让郭梓文名声大振的,便是1998年,在番禺洛溪打造的“广州奥林匹克花园”。业内流传的故事是:郭梓文受1984年的洛杉矶奥运会承包商杰伯·罗斯开发奥运场馆的启发,结合当时广州“请吃饭不如请出汗”的潮流,提出了“体育休闲+地产”的复合地产开发理念。

    当时郭梓文发现,在体育商标中,五环的使用异常严格,但是对于奥林匹克字样的使用却并不明晰。他试探着把自己开发的项目案名定为“奥林匹克花园”。

    将会所改为体育馆,有乒乓球馆、羽毛球馆,甚至攀岩,这在当时让业内很多人都无法认可,因为国内几乎没有人这样做过。

    据当时媒体报道,郭梓文在国外考察时便发现,发达国家做房地产,决策占据了很大的比例,而且市场细分非常明显。

    在几个月后,为了得到一个更具官方背景资源的支持,他同意了与中体产业和一家香港投资者合作的建议。在香港投资者最终退出后,郭梓文与中体产业在这个名为“奥林匹克花园”的项目中各持一半股份。

    拥有了背后支持的广州奥林匹克花园果然一炮走红,这种当时的创意性设计,得到了市场的认可,甚至引来了众多的地产老总前来学习、考察。

    跌跌撞撞的奥园

    除了公司本身继续开发新的“奥林匹克花园”,郭梓文还在考虑如何深度利用“奥林匹克”这个黄金资源。

    1999年上海奥园动工,沈阳华新、金业和中体各持股33%成立了上海奥园置业有限公司,形成了日后的奥园派出持股1%的总经理。中体派财务总监、华新国际派财务经理的模式。

    就在这一年,王志纲为郭梓文起草了“奥龙计划”。这一份计划并非是一份营销策划,而是一种新的商业模式,将“奥林匹克”这一品牌做成中国房地产的一个连锁品牌,主体公司依靠制定标准与授权来盈利。

    但正是由于这一计划的出炉,引发了金业集团与中体之后的分手。事实上,当年究竟事情如何?时代周报记者询问了多位资深地产人士,但遗憾的是并没有人表示自己清楚地知道当年金业与中体的种种纠葛。

    据一位地产资深同行的介绍,当时郭梓文的金业集团提出以广州和上海等地“奥园”为主体,成立中奥集团,由奥园集团做大股东,以统一的“宪章”、技术标准、管理模式、股权结构和企业文化来保证连锁的高品质成功。

    不过,中体方面却并没有赞成,很快,金业集团放弃了“奥林匹克花园”,选择“奥园”作为其商标。

    但当时也有媒体报道称,由于当时中体向中奥注入资金,而金业并没有跟进,结果持股被稀释,主要原因是因为金业更希望能够加入到具体项目中获取更多的收益,而不是加入品牌管理公司。

    事情究竟如何?现今的郭梓文已经不愿意再提起,总之,由于双方的分歧,最终,金业集团退出了,并且以“奥园”为注册商标。

    随后,郭梓文辞去了中体奥林匹克花园管理有限公司总裁的职务,人事变动后,中体与金业集团又进行了资产置换,两家公司在2002年底正式分手,而这一年,郭梓文刚刚登上胡润百富榜。

    这一次的分手无疑对奥园地产有着很大的影响。资深地产专家韩世同认为,退出“奥林匹克”商标的奥园地产,在资金、实力,特别是品牌上都受到了很大的影响,给了这家公司很大的打击,借壳上市的失败又是一次打击,除此之外,还有人才的流失。

    失掉“奥林匹克”的郭梓文并没有沉寂,2003年,他选择了将广东奥园借壳上市,没想到这一次,又是一场苦涩。

    2003年初,奥园买下诚成文化欲借壳上市,又深陷其贷款担保黑洞的漩涡,令上市计划搁浅。此后,资金链欲断裂、骨干纷纷离职的打击接踵而来,昔日的华南八大金刚之一,慢慢沉寂了。

    如何发展的难题

    在沉寂4年后,郭梓文的奥园地产再度迎来了希望,2007年10月,奥园成功赶上内地房企赴港IPO的末班车,在香港联交所成功上市,融资近40亿港元。时年42岁的郭梓文,又重新登上2007胡润百富榜第81名。

    再度杀出江湖的奥园地产在上市之初,并没有让外界放心,因为整个2007年,奥园的销售业绩只有25亿元人民币。

    奥园地产所面对的市场竞争已经不同于往日,与郭梓文同一时期的一些地产公司,由于发展顺利,已经崛起,资金实力已经开始雄厚起来。地产公司要发展,土地储备无疑是最关键的一环,但是在如今招拍挂市场上的激烈竞争,奥园显得有些力不从心。

    变化更大的是,房地产行业的产品也今非昔比,一位地产资深人士告诉时代周报记者,现在的开发商对于产品营销已经发挥到了极致,往往是在项目动工之前,便已经有了一整套的方案。

    无法在土地市场上争得一块肉,便只能寻求低价拿地,奥园地产开始寻求各种低价拿地的方式,如收购项目公司,收购其他房企股权,合作开发等形式。

    难道奥园地产已经错过了黄金发展的时期?

    韩世同表示,低价拿地并非不可行,从目前来看,万科、保利等巨头同样也在寻求低价拿地的机会,但是目前的奥园战略不太明朗,目标也不太清晰。

    事实上,对于奥园地产而言,今年无疑是上市以来情况比较好的一年。2008年,奥园的营业额只有6.19亿元,一些大型开发商的一个项目往往都能超过这一数字,2009年,奥园销售业绩为28.8亿元。

    近期奥园地产旗下的多个楼盘推出,今年1-9月,奥园实现合同销售额约23亿元,而刚刚开盘几天的奥园广场,便获得了9亿元的认购金额。

    尽管此前销售情况不错,并且被郭梓文寄予厚望的长安8号项目目前遇到了退房的情况,但是华南多位地产专家在考察过奥园广场的销售情况后认为,奥园地产仍然有可能会卷土重来,尽管面临很多难题。




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