• 广州卖地,最后60天的博弈

    地产 > | Time Weekly - 2010-11-03 03:01:00
  • 广州最后两个月的推地节奏影响房价涨跌。 / 本报记者 邝阳升 摄

    5平方公里供地计划左右房价涨跌   广州卖地,最后60天的博弈

    本报记者 肖素吟 发自广州

    11月1日,广州国土局连推七宗地块,这是自“10·15”调控细则出台以来的首次大规模推地。然而时剩两月,广州全年供地计划尚未过半。在接下来的两个月,广州将迎来一场声势浩大的土地盛宴。

    四季度吐盘

    11月1日下午,广州国土局拍卖大厅里,万科、中海、城建地产、路劲地产以及深业南方等各路开发商济济一堂,上演着广州自“10·15”楼市调控细则出台以来的首次大规模土地出让,涉及金沙洲、白云新城、琶洲、越秀区与中新知识城区域,总出让面积达39.76万平方米。

    其中,白云区金沙洲B3702A-06地块可谓一波三折:2007年,深圳鸿荣源斥资21亿元竞得该地块,晋升金沙洲地王;今年4月,因鸿荣源未缴清地价遭遇退地之殇;6月,金沙洲地块“半价”挂牌,广州国土房管局却在拍卖前夕忽然喊停,并强调保留向鸿荣源追收前地王重新出让差价的权利;9月27日,金沙洲地块再次挂牌。

    在各个时点上踩拍,金沙洲地块的暂缓出让令人遐想联翩。事实上,从5月20日金沙洲地块挂牌出让一个月期间,没有一个开发商报名竞买该地块,4月新政的威慑可想而知。资深房地产专家谢逸枫接受时代周报记者采访时对此表示,前三季广州土地市场出现巨大的波动,主要原因是国家政策调控过于频繁和力度偏大及广州市国土部门所推的地块差别大。另外是开发商赶着应对政策调控,都在为销售房子而奋斗。

    “如果该地块在当时出让,地王可能不会出现,开发商的兴趣可能不大,因为所有开发商都在忙销售。毫无疑问,广州国土部门就是希望通过话题炒作制造土地热拍的效果。一是可以增加卖地财政收入;二是为今年剩余的推地做好宣传;三是吸引更多的房企参加拿地。”谢逸枫如是说。

    直至11月1日,金沙洲昔日地王复出。在城建、保利和深业南方等开发商的激烈角逐下,深业南方斥资22.1亿元将金沙洲地块纳入囊中,楼面地价8350元/平方米,而紧邻的保利西海岸均价已高达13000元/平方米。

    值得注意的是,中心地块与郊区地块早已呈现出冰火两重天的格局。

    7月8日,番禺桥南街宅地以略高于底价成交,亚运城附近的石楼镇大岭村地块遭遇流拍,这是4月新政后广州首次住宅地流拍。8月20日,中新知识城首次卖地,楼面地价471元/平方米。10月25日,广州继“10·15”调控细则出台后首次卖地,南沙两地块均以底价拍出,折合楼面地价分别为1557元/平方米和1522元/平方米。26日,琶洲一商业金融地块因无人报名最终流拍,是为“10·15”调控细则出台后的首宗流拍个案。

    “从11月1日土地拍卖结果看,市中心好地块永远不会被开发商抛弃,抢出地王,甚至两家或三家房企进行‘肉搏’,直到‘鱼死网破’,而郊区的地块除了流拍,如果可以底价成交就是万幸。”谢逸枫对时代周报记者表示。

    他表示,今年广州推地计划中,市中心地块仅20块,所占比例30%。由于今年广州市政府推地计划未完成到40%,考虑到5平方公里土地必须今年完成和广州亚运会投资1200亿元,地方财政吃紧,不排除继续取消土地限制条件或降低土地出让的门槛,或者是下降地价或者给予优惠的政策,吸引开发商拿地。毫无疑问,接下来2个月时间,广州推地高潮将爆发。

    根据广州经纬行研究中心提供给时代周报记者的数据,截至10月18日,广州十区完成住宅(含混合性质)土地交易105.06万平方米,占全年5平方公里(500万平方米)计划的21%。该研究中心主任曾英杰表示,根据《市辖十区2010年国有土地使用权出让计划宗地表》,不少地块都在中心六区,而且地段都还不错,“相信未来两个月的土地市场还会有一番恶战”。

    动态调整供应

    然而,计划永远赶不上变化,广州能否按照计划出让土地尚且还是个未知数。3月9日,国土资源部专题调研组调研广州土地市场时,广州国土资源局曾表示今年住宅用地供应将达到7.64平方公里。时隔一月,广州市国土资源管理联席会议,明确今年将供应5平方公里住宅用地。时至7月,广州市国土资源局负责人接受采访时表示,5平方公里是弹性供地区间的上限,今年住宅用地供应量的下限是2平方公里。

    地产经济研究专家邓浩志对时代周报记者表示,如果指标一改再改,甚至缩减到年初的三分之一,可以说住宅市场供应并没有实际改善,甚至可能比2009年的情况更差。

    他表示,年初之所以会有7.64平方公里的住宅供地计划,是因为2009年广州房价的快速上涨。实际上,自2007年起,广州就明确提出连续三年每年住宅供地达5平方公里,但是在2008年却萎缩至1.8平方公里,2009年楼价地价上涨,广州土地供应量相应提高,但是今年前后遭遇调控,尤其是4月到9月之前,在市场不明朗的情况下,整个市场延迟推地。可以看出,整个推地是根据市场预期进行的,主要是受土地财政影响,而不是以调整房价为目标。

    谢逸枫则认为,二次调控新政满月后,广州国土部门的推地节奏符合市场需求和政策调控的恶劣环境,最大限度吸引开发商的注意。首先是几次暂缓地块出让时间,目的是引起开发商的兴趣;其次是取消或调整土地的限制条件;最后是下降地价的起拍价格。

    可以肯定的是,上述人士均认为,今年广州全年推地计划任务举步维艰。“一是时间短 。二是大部分地块在郊区。三是政策压制着开发商的拿地欲望,除非有好地块。四是部分房企资金紧张,拿地比较谨慎。”谢逸枫如是表示,如果今年广州推地能够完成60%或70%就可以说完成了全年推地任务。

    在住宅供地5平方公里的上限和2平方公里的下限间,同样埋下了供地紧张所导致的房价上涨的隐患。

    “如果无法按计划完成5平方公里的推地任务,市场上的局部区域会出现房价继续上涨的现象,例如广州市中心六区。广州市国土部门为完成推地计划,采取降低地块拍卖条件或者取消一些地块限制是肯定的。毫无疑问,将对房价上涨起到推波助澜的效果,高地价必然导致高房价。”谢逸枫对时代周报记者表示。

    邓浩志对此表示认同。他表示,目前,房价居高不下的核心原因就在于供不应求。如果在限购令期间切实地增加供应,未来房价涨幅可能将得到缓解,否则一旦政策取消,也就是说此前暂时性的抑制或延迟需求进入市场解禁,房价或将会大肆上涨。

    不过,曾英杰同时指出,即使今年年度任务完成不甚理想,广州仍有许多闲置土地,只需加大闲置土地的执行力度就可以增加大量土地供应。另一方面,广州二手市场的交易量已经超过一手,通过盘活存量住宅市场可以增加整个市场的供应量。

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