• 深圳统建楼:尴尬土地博弈

    时事 > | Time Weekly - 2010-10-21 02:02:59 来源:
  • 因被有关部门认定为违建,深圳安良社区统建楼面临被没收的命运。

    本报特约记者 洪若琳 发自深圳

    “如果最后真的要没收,我不签字,自动辞职,担不起这个责任,不干了还不行吗?”深圳市横岗安良社区书记李统最近很是头疼,社区在去年兴建的统建楼被横岗街道执法队定性为违建,有媒体报道称这或许是深圳历史上第一栋面临被没收命运的统建楼。看着已经封顶装修、接近20层高的统建楼不得不停工,要补办繁琐的报建手续,加上20万的行政处罚,这个国庆长假并没有让他感到轻松。

    然而,更沉重的压力显然来自村民,“如果签了字,怎么和几百户人家交代?”李统对记者说,“没收的话,村民一定会上访。”

    一块土地的命运

    “因为这个事情我都感冒了。”受访时李统带着咳嗽声,因为统建楼停工且面临被没收,李统不得不在执法队、规划局、建设局和村民之间奔走周旋。

    “统建楼项目正式启动是2007年,是区旧城改造办公室十大民心工程之一。”面对质疑,李统颇有底气,然而好好的民心工程沦为违建,却是他没有想到的。

    安良统建楼的历史要追溯到2004年,当时,深圳市政府为修建沙荷路,征用了安良社区大量厂房和土地,面积达五万多平方米,其土地性质全部转为国有,为日后市政快速干道沙荷路做前期征地准备。作为安置补偿,龙岗区政府划址社区内的油田路东、甘园路北侧共计两万多平米的土地,并于2005年的区常务会议上同意安良原村民以统建形式安置解决住房问题。

    “2004年4月19日发的拆迁通知,”拆迁的日子李统记得很清楚,“补偿是接近20块一平方米,很少。”李统介绍,五万多平米的被征面积,大部分为集体厂房,其余为一万多平米的居民住宅,拆迁以后,这部分的出租收入减少,以前每年每人能够分红8000多元,如今下降到只有3000元不到。

    而统建楼所在的位置,所属油田路东、甘园路北侧的这块两万多平方米的土地,其命运更是经历几次“转折”。

    2003年10月,深圳出台了《关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》,配套《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》(下称《办法》),以此为依据和起点,2004-2005年间,深圳开始了大手笔的“转地”运动。几乎在一年之内,宝安、龙岗两区内,956平方公里的农村集体土地一次性转为国有,深圳用实际行动创造了“转地”一词。

    现安良统建楼所在的这块地皮,便在当时的大规模转地阵营内。在沙荷路征地不久后,2004年10月份,“转地”动员大会在安良召开,翌年9月份,仅仅不到一年时间,安良十几万亩集体土地便完成“转地”,全部变为国有土地。

    事实上,为应对大规模的转地,《办法》对转地的方式进行了分类处理。其一是对权属不明的土地,如未曾承包到户的农村山林地,施行“自然转地”; 其二是对农民历史上自主开发建设的土地实行合法化,也就是说,对那些原本并不合法、广泛用于商业厂房出租的“已建成区”的土地,政府承认其土地使用权,也不追究违规责任,但必须将这部分土地的权属统一转为国有,并不再对农地征用作出任何补偿。

    最重要的是第三种转地方式,即适当补偿。通过“适当补偿”将原属农村集体所有的“纯农业用地”转为国有,补偿费用中包括土地补偿费、青苗补偿费和地上附着物补偿费,标准与历年征地标准大体相当。

    李统向记者证实了这个说法。“当时转地给的‘适当补偿’也接近征地标准,接近20块一平方米。”李统回忆道。当时因为不满补偿价格,村民反对声强烈,并不同意转地,最后政府答应转地后还会适当返还部分土地,村民才勉强接受转地条件。

    安良统建楼所在的两万多平方米的土地,就是在这种背景下,先由集体土地变身国有土地,又由国有土地再次回归集体土地,土地性质几经变化。

    被搁置的统建楼

    “我们当时申请返还的土地面积是四万多平方米,批了几年,最后加上沙荷路征地拆迁安置的部分,一共就返还了2.8万平方米。”李统和记者算了一笔账。显然,这个数字比村民的期望少了许多。

    同意在集体土地上盖统建楼,成为深圳政府挽回民心的一项工程。2007年10月,龙岗区启动了安良统建楼在内的18项原村民统建项目,由政府划出统建楼用地,并采取合作建房形式筹资。

    李统没想到,作为区政府反复给予肯定赞许的民生工程,统建楼的报建手续竟会如此周折。统建楼规划初期,共有200多户村民登记买房,预交了三万元订金,然而规划许可证办理了一年,地皮仍然空置,部分村民眼看楼房盖不起来,担心三万元订金打了水漂,提出退房退款的要求,共计几十户。社区领导在将款项退还给村民的同时,觉得不能再拖,便决定一边建设一边等待工程施工许可证的办理手续。

    “2007年确定的统建楼项目,用了一年的时间才办好规划许可证,但工程施工许可证迟迟办理不下来,国土局和建设局像踢皮球一样踢来踢去,最后因为这个违建的事情,踢到区政府,才承诺答应补办手续。”李统解释道。

    据李统了解,2009年初,在工程施工许可证未办理完毕的情况下,湛江第一建筑队便入驻安良统建楼施工工地开始作业,由鸿业工程项目管理有限公司负责监理。

    据一名不愿意透露姓名的鸿业工程项目管理有限公司的工作人员对记者表示,安良统建楼涉及违建远不止手续不齐的问题,据他了解,原规划是每栋楼15层,现加盖至18-19层,间接提高了容积率。而横岗执法队对外宣布所说统建楼为4栋,实际上则为6栋。

    横岗执法队综合科唐贻顺科长回应记者,统建楼是否扩建加建目前暂时无法认定,应由规划部门审查核定。2008年的区政府会议上,对安良统建楼的建设曾提出可以适当提高容积率,加大建设力度的意见,因此如容积率略高于规定问题不大。针对统建楼共有6栋的说法,李统表示,4栋建筑中的其中两栋为连体设计,因此也可认定为6栋,目前已在补办手续。

    记者在统建楼工地看到,中秋节后,横岗执法队已对工地进行断水断电的处罚通知,勒令其停工。

    沙荷路拆迁后,安良社区几年来都没有建设新的工业厂房,缺乏新的经济增长点,直接导致集体经济和居民分红不断下降。

    “这里的本地人少之又少,一户人家盖好几栋房子,然后放租,靠收租和分红生活,根本不用种田,很多人早就不住在这里了。”一位“移民”道出了内情。看着统建楼越建越高,当地“移民”和原村民有不同的心情,“有钱的一下子买好几套,等着炒房,一套房子差价赚个一二十万,不是问题。”而当记者尝试寻访本地村民时,发现多数商铺厂房都是外地人经营,而房东或搬往深圳市区,或在香港生活。

    然而李统否定了这种说法。“安良的外来人口有三万多,原村民才300多户,差不多900人左右,这样算起来本地人当然很少。”李统解释道。“统建楼一共有400多套房子,安良原村民一共有300多户,加上部分外迁人口和在原来在安良拥有土地及房产的港澳同胞、华侨等拆迁户,共计400多户人有资格购买统建楼的房子,现在已全部售完,基本做到一户一套。”

    土地博弈并未结束

    而对六年前征地的沙荷路段成为深圳最大“烂尾路”,安良村民们更是颇有怨言。

    当年高调投资计划修建全长16.8公里的沙荷路,总投资约15.5亿元,预计道路项目工期为18个月,并预期建成后可以有效缓解深惠路交通压力。然而却开工六年都修不好,其中一个原因便是拆迁难。

    原来,沙荷路建设规划要从龙岗另一个村子—厦村中间穿过, 需拆迁6.8万多平方米的建筑,而被拆迁户及社区居民多次明确表示不接受异地安置,一直抵制沙荷路从村里穿过,而结合旧城改造实施就地安置又非常困难,使沙荷路建设陷入僵局。

    “事实上,深圳‘转地’仅仅只是宣布土地国有化而已,使用权仍然在农民手上,并没有实质性意义,农民与政府的土地博弈远远没有结束。”中山大学区域与城市规划系教授袁奇峰对时代周报说。

    根据《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》,深圳对农民历史上自主开发建设的土地,即“已建成区”的转地方式为,将这部分土地的权属统一转为国有,实行合法化,但政府承认农民对其的土地使用权,不追究其违规责任,但同时也不再对农地征用作出任何补偿。

    如此一来,“已建成区”虽已转为国有土地,但使用权仍在村民手中,大多数仍处于经营出租的状态。

    “‘转地’只是形式主义,实际上社会结构并没有变化,农民还是农民,村庄还是村庄,政府仍然要和农民讨价还价。深圳的‘转地运动’是过于激进、张扬和浮躁的表现。”袁奇峰评价道。

    2009年12月1日,深圳发布《深圳市城市更新办法》,明确提出旧城改造的要求,其中对已建成区的改造是重中之重。紧接其后的是今年初的广东省“三旧”改造政策,这个向国土资源部争取而来的特殊政策仅限广东,期限是三年。

    “我们已经和开发商合作,签了意向书,要盖高楼,做商品房,不再盖一户一栋。”李统对城市更新的项目显得很心急,缺乏安全感。“期限只有三年,三年内政府同意我们自己搞经济发展,更新已建成区的建设,搞不好就政府来搞。”

    但是和统建楼报建手续一样,城市更新项目的报建审批时间同样让他不放心。“办理的速度很慢啊!”李统有些无奈。

    而针对统建楼面临没收的传闻,横岗执法队综合科的唐贻顺科长对时代周报记者表示,统建楼涉及几百户农民的利益,只要建设单位尽快补办手续,便不会没收。当记者问及是否有日期限制时,唐贻顺坦言,相关部门的审批过程他们也拿不准,“可以肯定的是,手续一天不办齐,就一天不能复工。”唐贻顺的态度,间接否定了之前所传要没收统建楼的说法。

    “村民的土地和房子在慢慢变少,很多农民的子女很有可能以后都没有土地和房子了,就希望统建楼能快点建好,也放心点。”采访结束时,李统感叹道,“不管是没收还是烂尾,都不是我们想看到的结果,现在就希望尽快办理手续,尽快完工。”

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