上海版细则：看上去很猛

本报记者 王珏磊 发自上海

10月7日，上海12条楼市调控细则终于落地。自4月以来，上海版调控细则一直延宕未出，其内容与出台时间引发业内无限猜测。9月底，意在“二次调控”的“国五条”汹汹来临，上海细则终于浮出水面。

黄金周后“沪12条”降临

事实上，今年十一黄金周，上海楼市的异常火爆，被业内人士认为在某种程度上加速了“沪12条”的推出。

佑威房地产研究中心提供给本报记者的数据显示，黄金周上海商品住宅的成交量为20.7万平方米，为去年同期的2.25倍；均价19160元/平方米，环比去年同期大涨33.8%。无论成交量还是成交均价，均为近五年的最高点。黄金周的最后一天，10月7日，上海商品住宅的成交量即高达8.6万平方米，占整个黄金周成交量的四成。而就在这天，“沪12条”翩然降临。

不过，据福美来不动产位于宝山的一家中介店的管理人员李晓君告诉时代周报记者，有消息灵敏人士感觉到了“山雨欲来”，在长假期间已不急着出手，悠然观望起来。“长假看房的人挺多的，但观望者也不少，和9月份相比已经有一种缓冲的感觉。”

自5月开始运营的福美来不动产上海地区门店，明显感觉到了调控以来上海楼市缓慢升温的过程。“拿我们店来说，刚开始是一片观望气氛，到了六七月，客户看房陆陆续续地增加了，到了七八月，店里成交还不错。9月份我们一家门店就成交了七八单，这个数字还可以。不过，‘沪12条’出来以后，虽然人气没受很大影响，但是观望气氛加重了，而且有一些买三套房的客户，由于贷不了款，单子就做不下来了。”李晓君告诉时代周报记者。

“限购令”看上去很严厉

上海国庆长假的楼市“热”，其实是9月热潮的一种延续和惯性。据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，2010年9月，上海市商品住宅成交面积为133万平方米，创出了2010年的最大月成交量，环比8月大幅增加了82.19%，反弹力度之大堪比2009年楼市回暖。商品住宅供应面积也出现了大幅反弹，达到171万平方米，攀上近一年来的最高点。商品住宅成交均价在6月回调至全年低点之后，已连续三个月出现反弹，9月成交均价达21230元/平方米。

多数楼盘价格已再次回到4月新政时的水平。在9月和4月均有成交的楼盘中，40%左右的楼盘这两个月的成交均价相当，还有1/3的楼盘9月成交均价高于4月均价5%以上。“4月份调控的效果很明显已经过去了。”中国房地产信息集团研究总监薛建雄称。

新一拨政策应时而生。10月7日晚，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强上海市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，意见共十二条。

信贷政策的收紧和“限购令”是针对购房者的主要“紧箍咒”。“沪12条”规定，在一定时期内限定居民家庭购房套数。暂定上海及外省市居民家庭只能在上海新购一套商品住房(含二手存量住房)。而在信贷政策方面，规定各商业银行对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。对非上海市居民在本市购买住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。

“‘限购令’相对较严厉。这项政策还需要看‘一定时期’到底是多长，如果时间起点和终止时间明确的话，影响将更大。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为。此外，在他看来，“第三套房购房限制，目前已经在实施。而对于外地户籍的购房者限制购房，是对4月中旬政策的明确，也在意料之中。这些政策对于打压投资和投机性购房者具有较大的影响。上海的中高端楼盘，其买家投资和投机比重较大，减少中高端楼盘成交，对降低全市成交均价是有帮助的。”

不过，在薛建雄看来，这些政策力度并不强，“调控不会改变楼市上升的趋势”。他分析：“信贷政策从4月份就开始收紧，第三套房停贷从7月也已经开始，唯一不同的是首套房首付变成三成，对刚性需求会有一定影响。而限购令可以说没有任何影响，在房价上涨的情况下，想购房者会采用各种手段来规避限购令。”

祭起税收“法宝”

税收，是上海版调控细则祭起的另一“法宝”。细则指出，按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，上海将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。此外，对开发商还将加强土地增值税征管，按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

陆骑麟认为，“土地增值税预征率提高，加大了开发商的资金压力，但影响不大。对土地增值税的清算和稽查力度需要加强，一些开发较早的高端项目，如汤臣一品、四季雅苑等，地价相对便宜，从严征收土地增值税将会直接影响开发商的销售利润。”

在华燕集团地产分析师张宏伟看来，土地增值税的征收涉及好几个政府部门，真正执行需要一段时间，届时可能还会根据市场情况再作调整，因此效果很难确切衡量。“最根本的调控手段还是收紧开发商的资金链。目前的政策还是没有从根本上限制资金的流动性。”

增加楼市有效供应，引来源头“活水”，也许才是真正平抑房价的有效手段。此次“沪12条”在增加供应方面也颇有着力之处。被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房），允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。此外，还将全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套。土地方面，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70％，并在土地出让合同中明确保障性住房配建比例。

业内人士认为，动迁房提前上市，确实可增加一部分供应。不过，在张宏伟看来，动迁房的住户一般都只有一两套房产，转让的几率较小。增加供应还是应着力于新房供应，并且增加中小户型，才是解决之道。

至于保证保障性住房和中小套型商品住房用地的比例，在陆骑麟看来，在没有明文规定何谓中小户型的情况下，这项政策落实难度将加大。“2009年前还有90平方米以下是中小户型的概念，尚有开发商拿明文规定建90平方米以下房型的土地全部营造近200平方米的大户型，现在中小户型语焉不详，政策执行力度堪忧。”

压住最后一拨泡沫

“这一拨政策只是看上去很重。”薛建雄称。“搞不好11月份房价还会暴涨。因为这两个月开发商拼命卖房，到11月份，可能就没什么房可卖了，而那时候购买力才真正调动起来。”

李晓君也认为这个“冬天”不会太长：“10月份是累积客户的一个月，因为短期内观望氛围加重，客户可能要到11、12月才会出手。等到市场回暖，会促成比较大规模的成交。”

不过，经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠却持不同看法。在他看来，这一拨政策的出台，及时地抑制住了房价泡沫的最后一拨暴涨，从而避免了房地产的崩盘。

谢国忠告诉时代周报记者，最近楼市的红火景象，有不少开发商、业内人士吹嘘的成分。“现在的成交均价并未赶上调控前，上海成交均价的最高点是在去年11月份，达2.6万元/平方米。从交易量来看，上海月平均是200多万平方米，今年交易量的最低点是5月，只有30多万平方米，现在差不多100万平方米，只有平均水准的一半。在这种状况下，开发商的现金流是不能自我持续的，最终还是会降价。”在谢国忠看来，楼市新政的出台，在某种程度上也体现出政府与开发商的博弈。

“房地产如果崩盘，不仅是社会矛盾问题，还会引起货币的贬值、银行体系的崩溃，所以政府千方百计避免崩盘，在房价每次抬头的时候就压住。结果是否能如政府设想不知道，但有一点是，房价不会再涨了，最高点已经过了。”谢国忠说。

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