• 博弈“金九银十” 开发商一役难定乾坤

    地产 > | Time Weekly - 2010-09-09 03:12:04
  • 央将严厉的房地产调控坚持到底的表态,为“金九银十”增添变数。 / 本报记者 郭杨 摄

    本报记者 张睿 发自北京

    宏观调控以来的萧瑟楼市,在焦灼中等来了“金九银十”。开发商用大量供应的释放,来迎接这个传统的销售旺季,并试图在久无起色的市场中来一场绝地反击。

    一系列楼市回暖的信号已在这场战役打响的前夜造好声势:各上市房企8月份的销售业绩破纪录的好;几个重点城市成交量在8月出现回升;甚至又有“日光”和“排队抢购”现象在个别楼盘重现。

    然而,中央将严厉的房地产调控坚持到底的表态,为“金九银十”增添变数。如若成交量在高房价中反弹而起,调控宣告失败,任志强口中政府准备的“核武器”是否会投下?届时的房地产市场,又将是何等的惨烈?

    这场博弈,注定难以一役定乾坤。

    猛力推货

    9月4日上午,北京南四环内的项目中海城.香克林推出新一批的390多套房源。在钢铁行业工作的徐文(化名)拿着一个星期前领到的号,在现场500多位排队者中,等着电脑摇号。

    根据开发商在销售现场的价目表,这近400套房源最低价格在21000元/平方米左右,而高者则达到25800元/平方米。 “不敢再等。越等越后悔。”有改善型需求的徐文,对宏观调控是否能降房价投了不信任票。“等了那么长时间,房价都僵在那儿。”

    购房者由深度观望转为择机入市,开发商等待着的时刻到来了。SOHO中国总裁潘石屹就在微博上透露,“这几天,我听几位房地产商的老板都说,要组织‘金九银十的绝地反弹’”。

    话音未落,宏观调控后的第一批集中放量供应已经如期到来。
    北京市房地产交易管理网的最新数据显示,北京新建住宅库存量重新达到了10万套的高点。北京中原地产统计数据显示,目前北京市计划在9月开盘的楼盘项目达到了46个,其中纯新盘共18个,或将创下2009年以来的新高。

    而来自佑威地产和中房信克而瑞的统计数据显示,上海和深圳8月后商品住宅供应量都大幅激增。“广州开发商推货力度也比较大,不论城区还是郊区,都有不少新货入市,有推货的楼盘差不多50个,几乎一半是全新盘。”合富辉煌首席研究员龙斌告诉时代周报记者。

    近期出现的逆流回暖,也给开发商组织“绝地大反击”提供了信心和素材。

    根据北京房地产交易管理网的数据,继8月最后两周成交量连续反弹之后,9月份第一周,北京商品住宅期房、现房累计成交1979套、22.55万平方米,环比之前一周分别增加30.45%、14.18%。成为5月份以来周成交的最高水平。

    高华证券的统计分析则显示,从周环比角度看,在他们跟踪的已公布数据的15个城市中,12个城市的房地产交易量上升。

    万科在北京南三环外的项目万科红准备第四季度开盘,目前正在储客和宣传期。售楼小姐向时代周报记者坦言,这段时间一直都“没闲着”。尽管万科采取紧跟市场的定价策略、定价常常要到开盘当天才知道,但这段时间前来参观和询问的客户已经有很多。

    “一房难求”的局面又在某些楼盘悄然出现。华业地产副总经理陈云峰就称,从8月25日开始,其所在的中国房地产经理人联盟,有不少人都受朋友之托,找关系买房。而拥有领秀硅谷业主和房地产界人士双重身份的高小姐,也受朋友之托,想购同一开发商开发的领秀慧谷的房,但开发商的答案是,连排队的号都没有了。第二天,京城媒体就大肆报道了9月1日领秀慧谷千人自发排队“逼宫”开盘的景象。

    积压率超六成

    “楼市调控4个多月,房价并未出现很多人预期的下调,这使得部分购房者开始怀疑政策的效力,而且新政已经执行4个多月,大部分政策都在逐渐落实,很多人针对部分低价开盘的项目开始盲目抄底。”北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为,积压的部分刚性需求因未看到价格如预期下调而仓促入市,是造成目前反弹的主要原因。

    但从数据分析,整体房地产市场自宏观调控以来所欠下的“销售债”不可小觑;总体上,在金九银十之前,市场的供应都消化得极为艰难。

    根据北京中原地产的数据分析,房地产新政后北京商品住宅期房市场取得预售项目合计82个,供应住宅总套数为29468套,而截至8月31日,签约套数仅为11956套,签约率不足40.6%,积压率达到了61.1%,库存价值高达486.2亿元。也就是说平均每个项目积压价值高达5.93亿元,而部分多次取得预售证的项目积压总值更大。

    如今,开发商试图通过大力推货促进销售,而这些供应能够在多大程度上被消化却成为谁也说不准的悬念。“金九银十”究竟能成就哪些开发商,还需进一步观察。

    按照8月份的销售经验,创下销售高潮的皆是低价开盘或是平价开盘的项目。亚豪机构的统计数据显示,万科长阳半岛、保利茉莉公馆、绿地西斯莱公馆等项目占据了8月成交量排名前10位,总成交套数为2541套,是市场总量的56.6%。而其他同期在售的400余个项目中仅有256个项目有所成交,瓜分了剩余的1947套市场份额,平均每个项目仅售出7.6套,竞争可谓激烈。

    9月15日即将开盘的万年花城新一期600套房源,顶住老业主的退房压力,仍坚持将价格调回至起价24800元/平方米;虽然比去年18000-19000元/平方米的水平提高不少,但也比4月开盘所定的3万元/平方米的售价有了大幅优惠。

    “这期项目打算在这两个月清盘,所以定价上必须依据市场行情。”销售人员告诉时代周报记者,目前有看盘当天办卡可获数万元优惠的活动,推后一天办卡优惠就减少一千元。截至9月4日,总共已经办了一千多张卡。

    调控严阵以待

    楼市成交量已经开始逐步攀升,楼价却仍旧在高位震荡。开发商需要考虑的是,如果量价齐升,等待在后面的可能是更为严厉的调控政策。

    任志强此前在博鳌房地产论坛上,就已经抛出其“核武器理论”。“你干吗非得让政府把‘核武器’都用出来,你要从了,就不用把‘核武器’拿出来了。”

    政府层面的确释放出要将宏观调控持续下去的信号。

    国务院副总理李克强在8天之内两次强调楼市调控将进行到底;发改委在给全国人大的工作汇报中承认部分大中城市的住房价格仍然过高,调控房地产市场的工作依然繁重;而银行方面仍旧在念紧箍咒,银监会统计部副主任叶燕斐8月31日在公开场合表态称,银监会将严格执行国家的宏观调控政策,坚决遏制投机、投资需求,在控制风险的前提下支持保障性住房建设。

    “本次调控之所以没有很好地控制房价,主要是市场预期没有变得太悲观,目前市场中大量购房者存在持币抄底购房的心态,所以房价也较难出现实质性下跌。”国金证券的分析师指出,“无论如何,房价反弹与政府的初衷相左,如果此种情形频繁出现会导致未来政策风险上升。”

    多空博弈“金九银十”

    对于“金九银十”的战果,业界显然又分成“唱多”、“唱空”两派。

    “‘金九银十’是一个常规提法,应当是买卖的好季节。但今年是否会出现所谓的‘金九银十’还要取决于房价、市场整体情况以及购房者的心理预期,没办法具体度量。”住建部政策研究中心副主任王珏林表示,“经过4个多月的调控,房价从高涨到停滞再到松动,已经取得阶段性的效果。而购房者经历了正常的观望期,刚性需求开始有所释放。因此市场肯定好于上半年,但不能有太高的估价。”

    “目前开发商采取的小幅打折的营销策略,其本意并不在于达成多少交易,更倾向于宣传噱头的营造与购房者心态的试探与调查。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍对时代周报记者表示,“正因为此,9、10月的楼市才可能表面上有些热闹,但并不能期待有太多结果。”

    宋会雍分析,这种微弱优惠的市场现象也反映出目前的市场调整并未进入深水区,供求双方均是在不承担太多压力的情况下进行博弈往来。依照现在市场的发展轨迹,“金九银十”后半程也很难有更多开发企业去跟进,除非有强力政策作推手。但眼下房价反弹乏力,即便是出现反弹,考虑到政策跟进及市场反应的周期,更多企业在9、10月跟进的可能性仍然比较低。

    业内对于价格变动的认识基本趋于一致。无论从政策面、市场面还是企业面来看,房地产企业在金九银十中都会谨慎定价,不会轻易提价。

    东兴证券研究报告显示,截至2010年6月,按申万分类的135家房地产上市公司资产负债率为67.79%,同比上升了6.02%,相比2009年底的65.03%也上升了2.76个百分点。135家公司的借款达3317亿元,同比2009年6月的2120亿元增长56.46%,同比2009年底增加了32.06%。

    “开发商的资金链条紧张,比任何其他因素都更能导致开发商降价压力。”潘石屹在日前银河SOHO项目样板间开放仪式上表示, “金九银十”今年难再现。

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