许家印：现金足够就进军商业地产

2010-09-02 05:51:27

来源: 时代在线网

恒大上半年203.7亿营业额问鼎全国

本报记者肖素吟发自广州

继2009年11月5日上市以来，恒大再创佳绩：于上半年实现营业额203.7亿元，较去年同期的16.4亿元同比上升11倍之多，领先于万科、保利等大型开发商，问鼎全国。

与一度在调控之中受挫的开发商不同，恒大始终保持月月同比和环比双增长，势不可挡。正是“快速开发、大规模开发、快速销售、低价销售”四大开发特点共同谱写恒大的销售佳绩，见证恒大速度。

领跑销售

正值调控之下，中报业绩喜忧参半者居多—尽管整体利润攀升，却难掩调控引发的销售压力，其中A股上市房企标杆“招保万金”的金地和招商地产均出现销售金额和销售面积大幅下降。

不过，作为后起之秀的恒大显然已经驰入快车道。根据恒大中期业绩报告，截至6月30日，恒大合约销售额为209.8亿元，同比上升104.9%，实现上半年月月同比和环比的双增长，可谓鹤立鸡群。合约销售面积为333.9万平方米，问鼎全国。

此外，恒大于上半年实现营业额203.7亿元，较去年同期的16.4亿元同比上升1142.0%，远超过万科的167.66亿元和保利的112.45亿元；实现毛利49.5亿元，较去年同期的5.5亿元同比上升800.0%；实现净利润25.0亿元，较去年同期的5.2亿元同比上升380.8%。在数据一路飙红的同时，不难看出，自2009年11月5日在港上市以来，恒大的后起之势愈发强劲。

创纪录的销售额则来自于新推盘的增加。相比去年同期，恒大在售项目从25个增加至41个，在售项目所在城市从16个增加至21个。

其中，二、三线城市俨然是恒大销售攻防战的堡垒。事实上，早在万科、保利等地产巨鳄移师二、三线城市之前，恒大已于2004年蛰伏二、三线城市以及城乡结合部等颇具升值潜力的板块。

其中，在广东大本营之外，仅长沙、重庆、成都、太原、沈阳五个二、三线城市于上半年的销售额比重就高达51.8%。

因此，继针对部分城市的4月新政出台后，在部分开发商5月销售受挫，甚至纷纷逃离上广北深之际，唯深耕二、三线城市的恒大依旧是月月环比攀升。恒大集团董事局主席许家印超前的战略眼光由此可见一斑。

不过，对于二、三线城市的青睐，亦是恒大运筹利润的一大筹码—其平均土地成本仅为519元/平方米，不难想象恒大低价销售的操作空间。

事实上，除了土地成本，恒大同样深谙集成之道。物流上，恒大集中采购、统一配送，其中部分原材料采购价仅为市场价的2-3折，其规模效益可想而知；工程上集中招标，降低建设成本；合作上，打造最具规模的品牌联盟，其中精品战略联盟伙伴已达300多家。正是恒大在产业链上的功夫已经下足，因此确保了恒大民生地产战略的坚决执行。

对此，许家印总结道：“恒大的利润主要来自于超前的发展战略，来自于超强的成本控制能力，来自于战略合作伙伴的让利，恒大要少赚老百姓的钱，要多建老百姓买得起的精品住宅。”

绝不囤地

在全国严查土地闲置之际，恒大上半年以来可以说是开发商中的“好孩子”—一不囤地、二不捂盘、三不拿地王。

对于目前讨论甚广的囤地，业内认为是通过囤积土地、等待土地增值来谋取暴利，一是拿地不开发或一点一点慢慢开发，二是动工不建而是伪造建设假象，三是拿了预售证不卖房，四是即便卖房也以很高的房价捂盘惜售。

而以快速开发著称的恒大，却是另外一番景象。截至6月30日，恒大的土地储备为7238万平方米，其中2306万平方米在建，占总土地储备的32%，而73个项目有67个已经大规模开工建设，开工项目比例达92%。恒大表示，所有项目均严格按照土地合同在约定期内开发完毕。

7月份，恒大于济南连开两盘是为佐证。其中，济南恒大绿洲，从土地摘牌到开盘共计用时5个月，实现合约销售超过10亿元；济南恒大名都，从摘牌到开盘则用时5个半月，当月成交金额累计4亿元。再追溯6月份，天津恒大绿洲和成都恒大山水城从拿地到开盘同样仅用时5-6个月的开发周期。

此前恒大高管曾多次表示：“我们始终坚持快速开发，绝不囤地的原则；我们通过标准化运营，实现从拿地到销售6-8个月的快速开发模式。”

在生产面包的同时，恒大亦不断补给面粉。上半年以来，恒大新购土地26幅，新增土地建筑面积2221万平方米，分布于天津、成都、太原、沈阳等具增长潜力的21个城市。

“期内，我们敏锐捕捉房地产市场调整、土地市场回调的难得机遇，在强化稳健财务政策和充裕现金流的基础上，持续透过灵活多元的方式吸纳具规模的优质低成本土地。”恒大对此表示，平均每个城市土储仅200万平方米。可以确定的是，恒大已经是覆盖国内省会城市最多的开发商。

调控之下，不乏开发商因资金之困而收阵退兵，然而恒大继续攻城略地，正是其快速开发、快速销售的方式对量入为出的最佳诠释。据恒大透露，其总土储可滚动开发3-5年。

值得注意的是，恒大的快速销售则受益于其低价销售策略，上半年交楼均价5192元/平方米。事实上，恒大对于降价销售的节奏同样轻车熟路。新政伊始，恒大就趁市场观望的时机率先宣布旗下楼盘统一采取8.5折优惠销售措施。

现金为王

手中有粮，心中不慌。对此，恒大自是一番盘算。

1月22日，恒大在香港市场完成7.5亿美元的5年期优先票据，又于4月14日分别向香港地产公司华人置业的全资子公司Harbour Trade Limited及华人置业主席刘銮雄，发行3.5亿美元及2.5亿美元额外优先票据。新政未及，足见恒大未雨绸缪。

截至6月30日，恒大拥有未使用的银行授信额度252.4亿元人民币、尚可收回的合约销售金额57.9亿元人民币，连同期末现金余额，拥有可动用资金495.2亿元人民币。其净负债率为43.3%，远低于已公布的大型房企开发商的净负债率均值71.3%。

事实上，恒大一直致力于保持充足的现金流。“年初，我们计划每月现金余额保持在100亿港元左右，但根据对国内宏观调控趋势的预测，我们实际每月的现金余额都在150亿港元以上，6月更达到211.9亿港元的水平，位列全国房企第二。”恒大表示。

再根据中期业绩报告，截至目前，恒大未付土地款累计为136.2亿元，其中未付土地款按照协议需于2010年内支付仅为65.4亿元，需于2011年内支付的仅为59.6亿元，需于2012年内支付的约仅为11.2亿元。

一进一出之间，恒大显然是绰绰有余。

8月27日，恒大地产斥资19亿元整体收购佳兆业集团旗下的广州商业地产项目佳兆业广场，其中3/4用于出租。事实上，恒大于去年就对商业地产早有定位。“恒大在什么时候进入商业地产，纯住宅地产方面有足够的现金和一定的规模的时候。”许家印在中期业绩发布会上如是说。

尽管许家印强调近几年来恒大还是以发展住宅物业为主，不过此番首战商业物业不难看出恒大早已储粮备战商业地产。