• 许家印:现金足够就进军商业地产

    地产 > | Time Weekly - 2010-09-02 02:57:57
  • 恒大快速开发、快速销售的方式是量入为出的最佳诠释。 / 本报记者 邝阳升 摄

    恒大上半年203.7亿营业额问鼎全国

    本报记者 肖素吟 发自广州

    继2009年11月5日上市以来,恒大再创佳绩:于上半年实现营业额203.7亿元,较去年同期的16.4亿元同比上升11倍之多,领先于万科、保利等大型开发商,问鼎全国。

    与一度在调控之中受挫的开发商不同,恒大始终保持月月同比和环比双增长,势不可挡。正是“快速开发、大规模开发、快速销售、低价销售”四大开发特点共同谱写恒大的销售佳绩,见证恒大速度。

    领跑销售

    正值调控之下,中报业绩喜忧参半者居多—尽管整体利润攀升,却难掩调控引发的销售压力,其中A股上市房企标杆“招保万金”的金地和招商地产均出现销售金额和销售面积大幅下降。

    不过,作为后起之秀的恒大显然已经驰入快车道。根据恒大中期业绩报告,截至6月30日,恒大合约销售额为209.8亿元,同比上升104.9%,实现上半年月月同比和环比的双增长,可谓鹤立鸡群。合约销售面积为333.9万平方米,问鼎全国。

    此外,恒大于上半年实现营业额203.7亿元,较去年同期的16.4亿元同比上升1142.0%,远超过万科的167.66亿元和保利的112.45亿元;实现毛利49.5亿元,较去年同期的5.5亿元同比上升800.0%;实现净利润25.0亿元,较去年同期的5.2亿元同比上升380.8%。在数据一路飙红的同时,不难看出,自2009年11月5日在港上市以来,恒大的后起之势愈发强劲。

    创纪录的销售额则来自于新推盘的增加。相比去年同期,恒大在售项目从25个增加至41个,在售项目所在城市从16个增加至21个。

    其中,二、三线城市俨然是恒大销售攻防战的堡垒。事实上,早在万科、保利等地产巨鳄移师二、三线城市之前,恒大已于2004年蛰伏二、三线城市以及城乡结合部等颇具升值潜力的板块。

    其中,在广东大本营之外,仅长沙、重庆、成都、太原、沈阳五个二、三线城市于上半年的销售额比重就高达51.8%。

    因此,继针对部分城市的4月新政出台后,在部分开发商5月销售受挫,甚至纷纷逃离上广北深之际,唯深耕二、三线城市的恒大依旧是月月环比攀升。恒大集团董事局主席许家印超前的战略眼光由此可见一斑。

    不过,对于二、三线城市的青睐,亦是恒大运筹利润的一大筹码—其平均土地成本仅为519元/平方米,不难想象恒大低价销售的操作空间。

    事实上,除了土地成本,恒大同样深谙集成之道。物流上,恒大集中采购、统一配送,其中部分原材料采购价仅为市场价的2-3折,其规模效益可想而知;工程上集中招标,降低建设成本;合作上,打造最具规模的品牌联盟,其中精品战略联盟伙伴已达300多家。正是恒大在产业链上的功夫已经下足,因此确保了恒大民生地产战略的坚决执行。

    对此,许家印总结道:“恒大的利润主要来自于超前的发展战略,来自于超强的成本控制能力,来自于战略合作伙伴的让利,恒大要少赚老百姓的钱,要多建老百姓买得起的精品住宅。”

    绝不囤地

    在全国严查土地闲置之际,恒大上半年以来可以说是开发商中的“好孩子”—一不囤地、二不捂盘、三不拿地王。

    对于目前讨论甚广的囤地,业内认为是通过囤积土地、等待土地增值来谋取暴利,一是拿地不开发或一点一点慢慢开发,二是动工不建而是伪造建设假象,三是拿了预售证不卖房,四是即便卖房也以很高的房价捂盘惜售。

    而以快速开发著称的恒大,却是另外一番景象。截至6月30日,恒大的土地储备为7238万平方米,其中2306万平方米在建,占总土地储备的32%,而73个项目有67个已经大规模开工建设,开工项目比例达92%。恒大表示,所有项目均严格按照土地合同在约定期内开发完毕。

    7月份,恒大于济南连开两盘是为佐证。其中,济南恒大绿洲,从土地摘牌到开盘共计用时5个月,实现合约销售超过10亿元;济南恒大名都,从摘牌到开盘则用时5个半月,当月成交金额累计4亿元。再追溯6月份,天津恒大绿洲和成都恒大山水城从拿地到开盘同样仅用时5-6个月的开发周期。

    此前恒大高管曾多次表示:“我们始终坚持快速开发,绝不囤地的原则;我们通过标准化运营,实现从拿地到销售6-8个月的快速开发模式。”

    在生产面包的同时,恒大亦不断补给面粉。上半年以来,恒大新购土地26幅,新增土地建筑面积2221万平方米,分布于天津、成都、太原、沈阳等具增长潜力的21个城市。

    “期内,我们敏锐捕捉房地产市场调整、土地市场回调的难得机遇,在强化稳健财务政策和充裕现金流的基础上,持续透过灵活多元的方式吸纳具规模的优质低成本土地。”恒大对此表示,平均每个城市土储仅200万平方米。可以确定的是,恒大已经是覆盖国内省会城市最多的开发商。

    调控之下,不乏开发商因资金之困而收阵退兵,然而恒大继续攻城略地,正是其快速开发、快速销售的方式对量入为出的最佳诠释。据恒大透露,其总土储可滚动开发3-5年。

    值得注意的是,恒大的快速销售则受益于其低价销售策略,上半年交楼均价5192元/平方米。事实上,恒大对于降价销售的节奏同样轻车熟路。新政伊始,恒大就趁市场观望的时机率先宣布旗下楼盘统一采取8.5折优惠销售措施。

    现金为王

    手中有粮,心中不慌。对此,恒大自是一番盘算。

    1月22日,恒大在香港市场完成7.5亿美元的5年期优先票据,又于4月14日分别向香港地产公司华人置业的全资子公司Harbour Trade Limited及华人置业主席刘銮雄,发行3.5亿美元及2.5亿美元额外优先票据。新政未及,足见恒大未雨绸缪。

    截至6月30日,恒大拥有未使用的银行授信额度252.4亿元人民币、尚可收回的合约销售金额57.9亿元人民币,连同期末现金余额,拥有可动用资金495.2亿元人民币。其净负债率为43.3%,远低于已公布的大型房企开发商的净负债率均值71.3%。

    事实上,恒大一直致力于保持充足的现金流。“年初,我们计划每月现金余额保持在100亿港元左右,但根据对国内宏观调控趋势的预测,我们实际每月的现金余额都在150亿港元以上,6月更达到211.9亿港元的水平,位列全国房企第二。”恒大表示。

    再根据中期业绩报告,截至目前,恒大未付土地款累计为136.2亿元,其中未付土地款按照协议需于2010年内支付仅为65.4亿元,需于2011年内支付的仅为59.6亿元,需于2012年内支付的约仅为11.2亿元。

    一进一出之间,恒大显然是绰绰有余。

    8月27日,恒大地产斥资19亿元整体收购佳兆业集团旗下的广州商业地产项目佳兆业广场,其中3/4用于出租。事实上,恒大于去年就对商业地产早有定位。“恒大在什么时候进入商业地产,纯住宅地产方面有足够的现金和一定的规模的时候。”许家印在中期业绩发布会上如是说。

    尽管许家印强调近几年来恒大还是以发展住宅物业为主,不过此番首战商业物业不难看出恒大早已储粮备战商业地产。

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