厦门建发：多元投资“不差钱”

2010-08-20 19:11:00

来源: 时代在线网

闽系地产大鳄31.02亿击败保利地产抢厦门“地王”

本报记者肖素吟发自广州

8月8日，保利地产折戟海西，闽系地产大鳄建发股份斥资31.02亿“夺爱”厦门五缘湾西片区地块，折合楼面价6271.35元/平方米，创下厦门土地出让地块总价新纪录。

尽管楼市调控让很多开发商放慢了脚步，但随着海西开发升级为国家战略，建发股份不仅死守海西，更开疆拓土，进军西南，扩张步伐丝毫不减。

争霸海西

作为保利地产计划进军厦门的首战，五缘湾西片区地块自有其价值。根据国土与房管局公告，该地块出让面积为199529.13平方米，建筑面积为494630平方米，将被打造成五缘湾区50万平方米的城市综合体用地。

值得注意的是，在此次拍卖中，22.7亿元的起拍价和400万元以上的增价幅度令不少开发商望而却步。同时，出让条件中要求，办公、酒店、商业持有型物业所占比例较大，且不得分割出售，加之周边万达广场等同类物业林立，其他开发商更是知难而退，唯保利和建发股份同台竞技。

建发股份发迹厦门，控股着联发集团和建发房产，其大股东为厦门建发集团，实际控制人是厦门国资委。

“建发从工业地产起家，从厦门经济开发区成立之日开始做工业地产，之后涉足商业地产，然后再发展住宅地产，开发品种比较齐全。由于工业产品和商业产品的开发技术要求更高，因此它是从高难度的产品做起，在全国各地发展中高端的住宅项目。”东兴证券房地产分析师郑闵钢对时代周报记者表示。此外，建发股份还拥有一级土地开发项目。

正因如此，建发股份敢于溢价36%制造厦门新地王。建发股份董秘林茂对时代周报记者坦言，“建发本身在厦门的土地储备不多。厦门作为一个岛，土地储备有限，这块地附近都是高价地段，所以就坚决拿下了。”

保利地产副总经理胡在新接受时代周报记者采访时同样表示，“五缘湾地块具有一定的规模，而且区位等各个因素都不错。海西战略一定程度上拉动了这个市场。”

事实上，早在2009年11月，保利在厦门组团赴香港招商推介会上就与湖里区签订了五缘湾西片区旧村改造框架性协议，计划对五缘湾西片区旧村进行全方位的规划、整修和改造，涉及投资总额近百亿元。除了保利外，万科、世贸等一线开发商同样对厦门等海西区域虎视眈眈。

其实，建发股份深耕海西已久。8月5日，建发推出五缘湾一号，均价仅为12491元/平方米；2009年12月23日，建发房产斥资10.85亿元竞得了厦门思明区地块；今年2月8日，联发集团以17.02亿元的总价拍得厦门集美地块。

根据建发股份2009年年报，联发集团海西地区的签约销售面积为11.14万平方米，占比35.72%，销售金额为12.47亿元。建发房产海峡地区的签约销售面积为26.37万平方米，占比75.67%，销售金额为18.68亿元。

上述分析人士均认为，此次建发股份将五缘湾西片区地块并入将巩固其在海西地区的地位，势必将在海西战略的推动下来耕耘以后的地方发展。

贸易地产互补

8月份，建发房产陆续推出成都城南、城西的三个楼盘。在当前的楼市下，三盘联动可谓一大手笔。

“目前三个项目是按照正常节奏推出的。之所以选择成都，是因为成都是西南地区的中心城市，辐射到周边地区的能力比较强，可以说成都将成为我们进军西南地区其他城市的基地。”林茂向时代周报记者表示。

目前，建发股份的地产项目主要分布于厦门、长沙、成都、南宁、桂林、南昌、天津、重庆等二、三线市场。

值得注意的是，建发股份旗下有两大地产旗舰—建发房产和联发集团各自为战，难以形成合力。

林茂告诉时代周报记者，除了厦门外，两个公司相互之间有约定：凡是其中一个公司进入的城市，另一个公司就不会进去。目前来说，建发房产主要是扎根成都、长沙、上海和厦门这四个城市，选择辐射性较强的核心城市，而联发集团则关注二、三线城市，“短期内不会进行整合，未来可能会考虑。”

“管理相对独立，还没有形成合力。这就需要最高管理层来推动，”广发证券分析师沈爱卿对时代周报记者表示，“建发房产尚有45%股权未注入。一方面，剩余的优质资产注入将很好地带动增长；另一方面，注入后便于整合整个房地产业务。”

而在产业布局上，建发股份也是地产+贸易双主业并行。“实际上，建发地产项目开发与贸易业务活动是有关联的。”郑闵钢对时代周报记者表示，一方面，贸易的现金流比较充裕，资金调用上可以跟房地产互补；另一方面，贸易项目是长久项目，可与当地政府建立较好的合作和信任，这对于发展地产项目更有利。

“与其他贸易不同，建发股份主攻供应链贸易，发展非常迅速，保持着每年30%的增长率。资金流动比较快，周转率比较高，对地产会有较好的互补。”林茂向时代周报记者介绍道，“去年，贸易与地产业务营业利润相互持平。”

不过，相对于进出口贸易3.57%的毛利率和国内贸易6.17%的毛利率，房地产开发32.95%的毛利率极容易让人见异思迁。根据建发股份2009年年报，2010年计划新开工面积为133万平方米，是2009年的3倍。“今明两年才是建发股份真正的收获期。”林茂向时代周报记者表示。

新开工剧增意味着资金需求扩大，在调控趋紧的形势下，建发股份显然是举步维艰。2009年8月28日，建发通过2009年配股发行议案，预计募集资金30亿，计划投入房地产24亿。林茂坦言，配股方案目前正在由证监会审核，不过目前来看通过的难度比较大。“实际上，建发并‘不差钱’，握有众多股权资产，包括与台湾人寿保险股份合作的金融资产等，又投资造船厂，此外还投资秘鲁矿业。”