泛海建设涉嫌囤地调查

2010-08-12 04:37:52

来源: 时代在线网

本报记者张睿发自北京

又有一批开发商陷入“囤地门”漩涡中。

泛海建设集团股份有限公司（以下简称“泛海建设”）旗下子公司北京泛海东风置业有限公司（以下简称“泛海东风置业”）和北京星火房地产开发有限公司（以下简称“北京星火”），2004年获得的9宗东风乡地块，在进行了泛海国际居住社区一期建设和销售后，二期项目在拿地六年后一直未如期开工。

据《中国证券报》报道，在一份国土资源部交予银监会的涉及全国1457宗闲置用地的“黑名单”上，泛海建设东风乡地块赫然在列。而银监会将根据这份“黑名单”作一次全面的风险排查；其中80%的闲置土地可能被收回。

8月3日，泛海建设开市即停牌。当日15:38，泛海国际董事会秘书陈家华接到时代周报记者采访电话时，正在“抢时间修改关于东风乡地块的公告”。

8月3日晚间，泛海建设又发布公告，对囤地指责进行澄清，公告中亦称，如今规划调整工作已经完成，项目计划在2010年底前陆续开工。

房价三年暴涨3倍

北京朝阳区东四环以东、姚家园路以北，毗邻朝阳公园，已经建成并入住的高档社区泛海国际一期的北面，二期项目一直不见动静。用居住在此的本村居民和租户的话来说，“年年都说拆，说了六年了，到现在还是没开建。”

这里是北京的城中村之一—东风乡辛庄。与泛海国际一期相隔一条马路，就是被低矮的围墙半包围的二期地块。

这是一幅占地面积30.57万平方米的地块。地块的西南角、西北角和东北角还各有三片没有拆除的民居平房；北边则有几家饭馆和集市。中间大部分地块已经被拆除平整，如今杂草丛生，还开辟出几条水泥小路。不时有车开进开出，空旷的地方则成了停车场。晚饭过后，不少居民在此散步、遛狗。

“西面就是东四环，北边是东风农场，东边邻着平房乡。包括了辛庄三个队。”辛庄村民孙先生告诉时代周报记者，因为就在四环边上，奥运期间，这块地的西面还被用大幅广告牌围起来“遮丑”。

根据泛海建设8月3日晚间的公告，2004 年8 月，泛海东风置业和北京星火公司与北京市国土局签订土地出让合同，交纳了全部的土地出让金，并取得了二期项目1号、2号、3号、4号地块的《国有土地使用证》。根据土地出让合同，上述四地块全部为住宅及配套商业用地，建设用地面积30.57 万平方米，规划总建筑面积87.31 万平方米。

时代周报记者查阅北京市国土资源局土地出让结果公告获悉，在2004年“8.31”大限之前，泛海东风置业和北京星火共获得朝阳区东风乡绿隔地区的9宗地块，分属于东风乡的辛庄和豆各庄。其中，泛海东风置业获得7宗住宅用途为主、包含商业用途的地块；而北京星火则获得一宗工业用地和一宗商业住宅用地。

随后，属于豆各庄的地块被泛海建设开发为高档住宅泛海国际社区一期。并于2006年7月开盘销售。泛海建设2009年年报显示，报告期内，泛海国际居住区一期销售房屋170套，确认销售收入14.63亿元，实现净利润3.08亿元。一期项目于去年售罄。

根据媒体报道，泛海国际二期的地块约定的开工时间是2005年2月27日；约定竣工时间则是2007年5月30日，距今已三年多。

在这三年时间里，北京房价突飞猛进。泛海国际一期的销售价格也同样节节升高。“2006年最早开售时，泛海国际的均价才14000-15000元/平方米，到去年就已经涨到32000元/平方米。”海宇世纪房产经纪有限公司的一位经纪人告诉时代周报记者，泛海国际一期的二手房目前均价达到37000-38000元/平方米；西侧的观湖国际则为32000元/平方米。

“泛海国际二期如果开盘，按照目前朝阳公园周边的房价，价格绝对不会低于5万元/平方米。”这位经纪人说，“对于开发商而言，这样一期一期慢慢开发，房子升值则利润更大。”如此看来，二期房价将比一期暴涨3倍以上。

多次规划调整

事件一经曝光，泛海建设迅速反应。

8月3日一早，泛海建设在所上市的深圳证券交易所发出一则停牌公告，8月3日晚间，泛海建设再次公告：“东风乡1号、2号、3号、4号地块因对最初的规划设计进行调整，使计划的开发建设进度放缓。”根据这份公告，6年来这四宗地块进行过多次规划设计的调整（详情见图表），直到2008年12月，取得了四宗地块的新的规划方案；而2009年，又对地块规划进行了微调。

时代周报记者在北京市规划委员会的网站上，查阅到《泛海居住区二期项目控规调整公示》的最新发布日期是2010年5月7日。

泛海建设在公告中透露，目前，东风乡1#地块正在按规划要求开展前期工作，预计2011 年年底前正式开工；2号、3号、4号地块施工前的准备在深入进行，规划调整工作已完成，计划于2010 年下半年完成《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》申办事宜，于2010 年年底前陆续开工建设。

泛海建设指出，“四地块未能按原计划开工建设主要是因为项目功能、规划调整所致，不存在被政府收回的风险。”

拆迁难题难逾

泛海建设在公告中，并未谈及地块的拆迁问题。但时代周报记者在实地走访调查中发现，泛海国际二期地块还未完成拆迁。据当地村民的反映，若拆迁条件谈不妥，他们不会轻易搬走。

“原先这里都是一片片的民居排房，还有集市和学校。”在此租住了6年的李大姐告诉时代周报，泛海拿到地块后，陆陆续续拆了一部分，大概三年前就变成了现在的模样，而后就没有了新的动作。“大部分的房东都已经搬走了。剩下的好多都是我们这些外来的租户。”

孙先生是少数留在这里的辛庄本地居民。“这幅地块上原来有八、九百户；地块中央还是北京市最早的一个二手市场，进行二手电器的交易。”孙先生告诉时代周报记者，“现在大概还剩下510户左右。”

在地块西南角、西北角和东北角剩下的三片没有被拆掉的破旧平房中，偶尔能够看见两三栋新加建的房屋。“都是屋主新加建的，希望在拆迁谈判的过程中能够多得到些补偿。”住户们称。

根据住户们的反映，半个月前，又来了一些拎着包和尺来丈量房屋的人。“有消息说这个月就能够下评估单。”孙先生表示，“不过拆迁的事情都说了好多年了。房屋也量过好多次，所以这次到底拆不拆得了还难说。”

据孙先生介绍，在这些房屋当中，100多平方米一套的“小户型”占60%；还有一些四五百平方米一套的。现在对外的租金，最便宜的是300元一间。“如果按照市场价格，一个三口之家，若有150平方米的房子被拆，那补偿不到500万元的话就走不了。”孙先生开出一个他心目中的“合理价位”。一位租户还告诉时代周报记者，听房东的意思，如果不给足够多的钱，就不会搬走。

记者从多位租户和本地居民口中得知，其实屋主并没有机会同开发商直接讨价还价。一切都必须经过东风乡这一个环节。“包括丈量房屋，也是乡里带着人来丈量的。”

时代周报记者先后联络了东风乡办事处负责规划和媒体宣传的相关部门，但直到截稿时间，并未能获得关于地块未按时开工的解释。

为了讨论拆迁问题，网络上还建立了一个“东风乡拆迁”的QQ群，村民们也在打探拆迁的消息。显然，横亘在泛海建设面前的，还有拆迁这个难题。