• 海南圈地怪现状

    时事 > | Time Weekly - 2010-07-22 02:48:53
  • 昔日烂尾犹在,海南却再次掀起房地产开发热潮。

    这是南海上璀璨的宝岛,这又是开发商趋之若鹜的“宝”岛。这有绵延千五公里的优质海岸线,这也有布满海边的海景别墅和星级酒店。这是国际旅游岛,这又曾经是另外的48个“岛”。这里是本地人的生态家园,这里也是“闯海人”的冒险乐园。这是最好的地方,这也许会成为最坏的地方。这里如今掀起了新的一轮圈地热潮……

    距离14公布的《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》,将海南国际旅游岛上升为国家战略已过去半年有余,但越来越多人感觉到躁动和矛盾。

    随着海南国际旅游岛建设序幕拉开,相关旅游、运输、房地产、基础设施建设等行业都将具有巨大的增长空间。 在此背景下,一些旅游、地产等行业的大型企业早已嗅到海南新一轮发展的“商机”,纷纷加大对海南的投资和布局……

    海岸线乱象

    距离海岸线200甚至100以内的建筑比比皆是,“一线海景别墅”和各大星级酒店在沙滩旁边星罗棋布,甚至在万宁市石梅湾,记者还看到位于海边在建中的私人飞机场。

    吴程英最近一直为海南房地产开发感到郁闷。

    “打开电脑,通过卫星图片上看海南,发现海南岛的海岸线正在‘哭泣’—海南全岛的海岸线已几乎处于开发的状态,很难看到一片原始的痕迹。”吴程英是海南文昌籍人,大学毕业后在深圳工作。他告诉记者,以前每次回海南都感觉日新月异,高楼林立,现代化与自然的交融。但在2000年以后由于缺乏有序的引导,海滩被过分地开采,每次坐飞机回去都会看到海南的东北角满目疮痍。

    海南岛海岸线长达1528公里1988年开始便有了东线重点发展旅游业,西线重点发展工业的定位。而这条海岸线已成为房产商们的“乐土”,记者了解到,其中北起海口南至三亚,300多公里的东海岸线上不仅囊括了海口湾-美丽沙,文昌的铜鼓岭,琼海的博鳌,万宁神州半岛、石梅湾,陵水的珍珠海岸直至三亚的海棠湾、亚龙湾等最精华的旅游海岸资源。同时东海岸也成为海南开发最火热的地方,十来个海内外大型的房地产开发集团包揽了海南这条最优质的海岸线。

    海南省建设项目规划院原高级工程师林鸿民曾作为世界旅游组织的中方专家,为海南省作旅游总体规划。他向时代周报指出,从南向北,三亚的三亚湾、大小东海、亚龙湾、海棠湾,再到陵水的土福湾、南湾半岛、清水湾、日月湾、香水湾,万宁的杨梅湾、石梅湾,再到琼海的博鳌水城,文昌的冯家湾、高隆湾、椰林湾、火箭发射基地……东海岸已基本被开发商圈地完毕。

    国际旅游岛的确立,助长了地产业突进的力度和速度,而投人所好的“一线海景房”纷纷驻扎海岸线边上,更给海南生态带来了负面影响。海南是热带台风密集区,作为保护海岛免受台风袭击的“第一道绿色天然屏障”,海防林可以在相当程度上防卫着海岸线。海南省政协委员、海南省林业局森林防火办原主任刘福堂告诉时代周报记者,海防林以木麻黄为主,自1956年种植以来,历史上曾四次对海南的海防林造成灾难性破坏,目前的防护功能已大打折扣。而开发最热闹的东海岸,因为直接面向太平洋,海防林作用最为重要,但房地产开发早已经让海岸土地与林木“脱钩”。

    毫无节制的圈地破坏,造成的恶果显而易见。文昌东郊椰林曾以种植密度高、枝繁叶茂而著称,但因为海岸线侵蚀造成海岸线后退300400,原来插在陆地上刻有“椰林湾”三个字的柱子,现在已经跑到海水中去了。

    而根据68批复的《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》,建筑物与沿海最高潮位线最小距离原则上不低于100-200

    “假如遇到2004年东南亚那种规模的海啸,海岸带旁边的这些建筑将不堪设想。”刘福堂分析。

    但在记者的调查中却发现,距离海岸线200甚至100以内的建筑比比皆是,“一线海景别墅”和各大星级酒店在沙滩旁边星罗棋布,甚至在万宁市石梅湾,记者还看到位于海边在建中的私人飞机场。

    在最近出台的《海南省土地利用总体规划(2006-2020)》强调,岸线资源属于稀缺资源,海边一线地可用于旅游发展,不得用于商品房开发(不产生经营性收入的房地产)。但海南著名评论员矢弓告诉记者,不少房产商挂着“产权式酒店”的牌子,最后在海边开发出来的却还是公寓住房。

    711,海南省海洋与渔业厅厅长赵中社在接受媒体采访时表示“海南海岸线目前只开发了100多公里”。海南省住房和城乡建设厅副厅长蔡仁杰也称其中东海岸有800多公里海岸线,目前已开发的不到1/10,“因此海南依然有很多海湾资源、海岸资源可供开发。”

    林鸿民对这个说法表示质疑,他认为目前只开发了100多公里应该是指正式动工的那部分项目,而海南的海岸线可能早已被房产商圈进囊中。

    在开发商的眼中,与他们的未来所得相比,占有优质海岸线资源的代价并不高。据媒体报道,现在海南海边的土地,从农民手中征用普遍是2.5-5万元一亩,而开发成楼房和别墅后,每平米能卖到2-10万元。地处海南最西边的东方市,被征用海边林地后每棵树补偿标准仅仅是两块钱。

    除此以外,海南沿海公共海域“私属化”现象也非常普遍。各种建筑风格的酒店,一家紧挨一家,如同一道围墙,将沙滩海景圈在里面。“你如果不通过他的酒店大堂,就进不了公共海滩。”矢弓告诉记者。

    据了解,目前在海南优质海岸线上,已经建好的五星级酒店有23家,这些酒店都将公共海域据为己有,而正在开工建设的五星级到七星级酒店,高达49家。

    公共海滩有变为“富人的后花园”之虞,而作为很多海口人的骄傲,万绿园也面临着同样的问题。

    万绿园是一座位于海口市滨海大道旁的大型热带海滨生态园林,上世纪90年代初经填海造地而成,占地面积达1027亩。2009年下半年开始,海口市民便发现万绿园北侧海面将新建另外两个面积约450亩和100亩的人工岛,随后不久,这两个项目都得到海南省政府的正式批准。而人工岛的建立不仅会“让市民无法在万绿园看海”,更有分析人士指出,按照方案上的规划来看,人工填岛将不可避免地改变水流方向,海流稳定性受到破坏,回淤将更严重。已经变浅的新港通道将继续恶化,过不了多久估计就彻底变成死港。

    而据曾经参与过相关项目规划的内部人士告诉记者,在三亚湾新规划的一个同样是填海而成的人工岛,仅仅请了5个专家作验证,而最终也只是走过场而已。

    新“圈地运动”?

    海南省委书记卫留成强调:开发商的推波助澜、捂盘惜售等问题要引起海南各市县高度重视。地价越高、房价越高,并不是好事,最终都会转嫁到消费者身上,弄得不好就是泡沫。

    从去年开始,开发商便蜂拥而至,而这并非是第一次。矢弓清楚地记得,上世纪90年代的海南房产泡沫曾经“拖垮了一个发展银行”。

    1988年海南建省,同时也是经济特区。据介绍,当时全国几乎每个地级市都在海南有地产公司。

    1993年下半年,中央实行宏观调控,冻结了大笔资金,致使大部分工程未能建成。到了1998年底,原来的5000多家开发商,还活跃的不到200家。

    人走茶凉,最后海南留下空置房455万平方米,烂尾楼工程1631万平方米。当时海南不过六七百万人口,烂尾楼却占到全国的1/10。有人打趣,那时的海南就是“天涯、海角、烂尾楼”。

    随着房地产泡沫的破灭,1998621,由于海南发展银行不能及时清偿到期债务,被迫关闭,成为新中国成立后首家因支付危机而关闭的省级商业银行,而直到现在海南也没有一个发展银行。

    蔡仁杰称,目前海南基本上消化了上一轮的房地产泡沫,上世纪90年代,土地以较低价格落到地产商手中,但没有开发,现在这些土地基本收回。

    而眼下各大开发商在海南的圈地也不能不让人将上一波地产热联系起来,这是否又一轮房产泡沫?

    从海口出发往西,一路上可以看到越来越多开发中的海滨楼盘,以及分布密度极高的楼盘广告。而与广告所宣传的“最后的CBD海岸线”“花园洋房”“欧式庄园”等形成强烈反差的是,房产商的圈地过程却没那么“写意”。

    吴程英告诉记者,部分开发商在地方政府的支持下,肆无忌惮地圈地。在他的老家文昌市铺前镇,为了占用300亩耕地,多次有人以政府的名义要求村民签名交地,而征地目的居然是要修“90宽的高速公路”。

    位于海南省万宁市东南部的石梅湾,曾被世界旅游组织专家誉为海南未被开发的最美丽海湾—但这片净土也即将被打破宁静。华润集团获得这里12平方公里的土地使用权,将用13年进行开发。当地石梅村的村民向记者介绍,这里曾经有绵延数十公里的青皮林带,散落在区内的农舍多为黎族村落,世代以耕作和捕鱼为生。但随着开发商的进驻,原始森林被加剧砍伐,生态系统难以维持平衡。而大部分被征去农田的农民也失去了唯一的谋生工具,生活无以为继。当记者以买房者身份向进驻该村的另一家房产商售房中心咨询时,赫然发现该楼盘的卖点除了“原始森林”,便是石梅村的水库—而这个水库,正是在去年因为挖掘过度而崩塌,目前滴水未剩。

    位于海南北边的澄迈县海边,植被已被破坏得所剩无几,烈日照射下,工人、起架机和挖掘机在坑坑洼洼的工地上懒懒散散。这里是富力集团正在打造的一个高端旅游房地产项目“富力红树湾”。其投资总额将超过100亿,建设工期为58年。据了解,该项目开发2108亩,总占地为6700亩。而 “海口唯一原生湖景社区,自然围合的水岸生活”也成为这个项目到处看得到的宣传词。

    目前,富力在海南共有三个项目,还在陵水县香水湾4.2公里的海岸线上,圈地2500亩,在海口占地680亩,这几个地方都用于开发旅游房地产项目。据海南富力董事长胡亦明透露,富力在海南土地储备已经超过2万亩,建筑面积超过200万平方米。

    而同等规模的圈地情况并不独富力一家,据媒体统计,万宁市整个神州半岛沿海的土地,都收入到了中信集团的囊中。同时,中信集团还在博鳌拥有长达5公里的开发权。在清水湾,雅居乐地产把控1.5万亩的海岸,计划10年内投资130亿元人民币,整体开发清水湾。在海棠湾25公里的海岸线上,香港电讯盈科、保利集团、上海家化集团掌控98.78平方公里土地,计划再建一个三亚城区。而中粮地产则在亚龙湾拿到18.6平方公里的开发权。

    这些房产“豪强”占地所开发的基本大同小异—公寓,别墅,酒店,高尔夫球场。

    相比其他几样,高尔夫球场的“此起彼伏”更令人玩味,矢弓告诉记者,目前已建高尔夫球场26个,在建100多个,而据一位官员透露,海南省未来将可能建设超过300个高尔夫球场。

    “我作过统计,现在符合条件的区域,全拿来建高尔夫球场都不够。”矢弓指出,开发商疯建球场的唯一目的就是为了圈地,使周边房价上涨,“围着高尔夫球场建起一座又一座别墅,都跟你说那是海景房。”

    跟现在相比,曾经的第一波地产热在量和质上都不算什么。而今天的海南岛在基础设施、知名度、发展定位等方面也大不同于20年前。但当地政府已在多个场合敲响了警钟。

    赵中社在接受媒体采访时表示,海南的海岸线不能都盖房子,要留下一些原始的处女地。海南省委书记卫留成也强调:开发商的推波助澜、捂盘惜售等问题要引起海南各市县高度重视。地价越高、房价越高,并不是好事,最终都会转嫁到消费者身上,弄得不好就是泡沫。“海南再也不能陷入这个泥潭,再也不能走这个路子了。”

    谁的旅游岛

    “假如生态被破坏,原始森林变为水泥森林,那海南将不再是海南了—有谁会花钱专门过来这里看房子呢?”

    河北人赵文斌在上世纪90年代初来到海南—那时正是“大特区”概念喧嚣尘上的时代,他和绝大多数同龄人一样,带着对新体制的向往,梦想在这里书写拓荒掘金神话。

    他们也被称为“闯海人”,这曾经是个令他骄傲的称谓。十几年的时间让赵文斌扎根海南,已将自己当做海南人。

    这一阵子赵文斌却感到纳闷:不知不觉间,他身边多出了不少自称“闯海人”的新来者,那个久违的称号似乎又重出江湖。随着国际旅游岛的确立,十几年前场景重现,海南再一次成为冒险家的乐土,房产商,投资商,甚至务工者,都自居为新一代的“闯海人”。

    但这一次,就像开发商圈地所引起的争议一样,不少本地人对这些新“闯海人”充满质疑,认为他们带来的除了机会,更多的是无谓的“精英意识”和混乱。在海南的本地论坛里,几乎每个谈及“闯海人”的帖子都会引起双方面红耳赤的掐架。

    新“闯海人”引发的争议只是目前海南的一个缩影,国际旅游岛上升为国家战略后的7个月,在兴奋过后,越来越多的声音出现,而最终指向的都是—这将是谁的旅游岛,谁的海南?

    矢弓告诉记者,海南建省23年,前后提出来的概念岛算起来有48个岛。

    “国际旅游岛就是玩概念,而国际上从来都没有这种概念。”矢弓认为,打着这概念主要是为了吸引国外游客,但却缺乏实际指向性,“海南岛,放在中国,你是独一无二。放在世界,那就很不起眼,有夏威夷,有普吉岛,很难吸引到国外游客来这里。”

    当内地人奔赴海南置房,海南人却得发愁自己买不了房。

    “国际旅游岛我不知道带来什么好的,但这一年里房价上涨得太厉害了,本来买得起的房子一下子又买不起了。”海口市民刘亚琴曾打算在2009年底购置新房,但观望再三,房价却唯有节节高升。海南房价上升之快,甚至连海口市委书记陈辞都公开表示:“海口普通居民要想在海口购得一套地段一般、面积合适的房子,也要8年不吃不喝才行,最低收入家庭更是要20年。”

    除了买不起房,还有交了定金房产商却捂盘不开的情况。记者了解到,海口和三亚多家开发商存在类似情况,不少业主建起了群组,每天的例行功课就是凑在一起“声讨黑心开发商”。

    “开发商肯定想卖个最高的价,因为他们追求利益最大化。”矢弓指出,“作为政府必须保持充足的土地供应,不在一线海景地批准再建房。要给买房者一个正确的导向,不能一味地哄抬房价。”

    他提醒,如果不控制房地产发展速度,发展高水平高质量旅游产业,最后可能是既失去生态也没有发展,出现双输的局面。

    曾经的“天涯、海角、烂尾楼”正在快速地向“别墅、酒店、旅游岛”演变,成为大工地的海南犹如诸侯割据,各大房产商画地为牢,谁也说不清这座岛的未来会走向哪里。

     

    专访海南省建设项目规划院原高级工程师林鸿民:修建人工岛是劳民伤财

    时代周报:房产商纷纷抢滩海南岛,大概是从什么时候开始的?

    林鸿民:今年14日正式出台《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》,里面提到了要把海南国际旅游岛上升到国家战略。但事实上20091231就已经确认了这个消息—这是分水岭,各大房产商得知消息,闻风而动。

    时代周报:优质海岸线基本被抢占一空,但目前表现得大部分是混乱无序,是什么造成的?

    林鸿民:20087月,海南省将177项行政管理权直接下放到市县和地级市,这项改革措施在全国是独一无二的。

    但同时,诸多权力下放也导致地方政府可以自由支配土地出卖的权力,这就可能产生开发商和某些地方政府形成一定的利益关系,而通过“官方”的角度去圈地,从而瓜分海岸线。

    另外,目前能管辖海岸带的有四五个相关部门,它们之间各自独立,没有衔接,这也会出现对同一个区域重复开发的混乱局面。

    时代周报:要如何加强海岸线资源管理?

    林鸿民:刚刚出台的《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》里,把海南岛的海岸带从功能上划分为临港经济区、城镇生活区、旅游休闲区、生态保护区、农业和渔业区六大类型,每个区的划分依据,是根据其在全省经济社会发展中所承载的功能而定。《纲要》批准后,海岸线混乱无序的情况或许会得到一定的制约和调整。

    当然,只把海岸带划分为六个功能区还是比较粗线条的,还需要以后进一步规范细则。

    时代周报:海南的楼市能否支撑开发商们拿地时的期望?

    林鸿民:海南的房地产可分为两种:一种是跟旅游产业联系紧密的,如三亚那边的星级酒店。一种是“候鸟型”的住房,也就是内地居民到这边购置过冬的房屋。后者目前已过度开发,这类住房每年最多就使用半年时间,会造成大量时间房屋空置,无形中又是一大笔浪费。但政府也拿这种情况没办法,谁让房子是他们掏钱买的?

    目前大量的所谓一线海景别墅和酒店纷纷建筑在距离海岸线很近的地方,这是很危险的,开发商为了美观往往把并不好看的木麻黄等防护林砍去,而种上并不具有抗风作用的观赏性林木,长此以往,后果不堪设想。

    时代周报:目前也出现了不少填土造陆,修建人工岛的例子。是否说明海南现有海岸线资源仍不能满足开发商需要?

    林鸿民:很多人工岛的修建是毫无必要并且劳民伤财的,这并非是像曹妃甸那样经过长期论证的必须行为,而往往是官员头脑一热,为了追求轰动效应,就建这样的“标志性建筑”。

    另外开发商当然也是主导因素,举个例子,三亚的凤凰岛目前房价达到12/平方米,他们现在还打算往外填,这么高的房价,开发商何乐而不为呢?

    时代周报:海南可能越过工业社会直接进入服务业为主的经济结构吗?

    林鸿民:我认为海南还是不能越过,这是客观规律。海南得以工业为支撑,旅游业为先导,这样去发展。如果做得好的话,会由农业向新型工业化迈进,再往后才是进入服务业社会。


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