新兵嘉凯城：从不拍地的土储大王

（“浙派地产”系列调查之四）


     与绿城、滨江、新湖等老牌房地产公司不同，在浙江，嘉凯城还是一个崭新的房地产品牌。甚至许多业内人士，尚未听说过嘉凯城的名字。2010年6月以来，嘉凯城（000918.SZ）的连续两次逆市扩张，显示了其超越一般房地产企业的资金实力。

6月24日，嘉凯城公告，公司拟与香港宝亚有限公司签署《股权转让协议》，出资8.19亿元，受让香港宝亚持有的海南华航房地产有限公司70%股权。华航地产拥有位于海口市美兰区灵山镇的项目地块，项目建设用地面积705亩。

此前6月1日，嘉凯城公告，公司旗下全资子公司上海中凯企业集团有限公司以1.42亿元取得上海交大南洋房地产（集团）有限公司持有的上海源丰投资发展有限公司18.89%的股权。在此之前的2009年5月，中凯集团已通过股权转让，持有源丰投资49%的股份。按照计划，嘉凯城还将收购源丰投资其余股份。届时，源丰投资在上海拥有的房地产项目，将全部列入嘉凯城的权益范围。

嘉凯城而今面临的最大考验，将是如何整合旗下嘉业、中凯、名城3家势均力敌的房地产企业，打造全新品牌。

嘉凯城借壳

2009年10月20日，嘉凯城借壳*ST亚华上市，浙江省商业集团将旗下地产业务全部置入其中。在此之前，*ST亚华是一家以乳业和种业为经营主业的湖南籍上市公司。浙江省商业集团是一家由浙江省国资委全资控股的企业，拥有国际嘉业、名城集团和中凯集团3家房地产公司。而嘉凯城的名字，正是由上述3家公司名字各取一字得来。

通过资产重组，嘉凯城向浙江省商业集团、浙江国大集团、浙江食品公司、浙江烟糖公司、浙江天地实业、杭州源源投资、杭钢集团、自然人张民一等8家机构或自然人定向发行117135万股，对价为其持有的国际嘉业100％股权、中凯集团100％股权、名城集团100％股权、雄狮地产65％股权、潍坊国大79％股权。上述5家公司均从事房地产投资及开发业务。自此，浙商集团的房地产开发业务和资产全部进入嘉凯城。

在嘉凯城3家核心公司中，浙江名城房地产集团公司成立最早，在杭州的影响力亦相对最大。名城的前身为浙江商达房地产开发公司，成立于1992年。18年间，名城先后在杭州开发了清河坊小区、维也纳春天花园、左岸花园、左邻右舍公寓、名城燕园、湖左岸等住宅项目。2001年后，名城走出杭州，进军苏州、南京、上海等地。至今，名城总开发规模已逾120万平方米，曾入选“中国房地产200强”。

上海中凯企业集团是3家公司中唯一总部不在浙江的公司。1994年，中凯前身浙江省中江实业发展有限公司注册成立，两年后在杭州开发首个房地产项目中江都市花园。1999年3月，上海中凯置业注册成立，次年即推出中凯城市之光项目。2002年，中凯正式移师上海。截至目前，中凯已经在浙江、上海、重庆、江西、安徽、海南、江苏、辽宁、陕西开发和管理房地产近300万平方米。在杭州，中凯以开发东方红街项目，为业内所知。

嘉凯城最年轻的全资子公司浙江国际嘉业房地产开发有限公司，成立于1999年，由杭州钢铁集团和浙江国大集团合资组建。以在长三角地区开发城市综合体为核心业务，已连续四年被评为中国房地产百强企业。

嘉业、中凯、名城3强合并后，截至去年年底，嘉凯城拥有在建项目建筑面积415.

相对于一般房地产企业惯常在土地拍卖市场攻城略地，2009年以来，嘉凯城一直发力于房地产企业股权收购。

2009 年5 月，中凯集团出资37855.44 万元，收购上海源丰投资发展有限公司49%的股权。

2009 年6 月，国际嘉业出资2100 万元，收购上海悦昌置业有限公司42%的股权。

2009年12月，组建伊始的嘉凯城受让江阴恒惠贸易持有的南京恒祥置业有限公司70%的股权。

加之今年6月的两次股权收购，嘉凯城在土地拍卖市场未费一兵一卒，即曲线获得大量土地储备。按照公司高层的规划，拥有18亿总股本的嘉凯城，将成为中国房地产市场的一只蓝筹股，并立志进入全国房地产十强企业行列。

通过上市整合后，嘉凯城2009年实现营业收入73.5亿元，其中房地产收入60.66亿元，已经与江浙老牌地产企业新湖中宝、滨江集团的规模相当。在业内人士看来，拥有国资背景的嘉凯城，未来更有可能超越一众浙派房地产企业，进入全国房地产十强。

而根据嘉凯城的战略部署，今后，嘉凯城在上海区域的业务拓展将主要移交给中凯团队，江苏则移交给国际嘉业团队，浙江则由原来的名城房产团队负责。

“嘉凯城将继续立足长三角、深耕长三角，把江浙沪的一线城市的房地产作为未来三到五年内的重点来发展。”嘉凯城总裁边华才如是表示。

整合难题

在房地产业内人士看来，由3家平时平起平坐的国有大型地产公司合并组建的嘉凯城，目前面临最直接的考验，就是人事安排和资源整合。

嘉凯城董事会中，董事长张德潭来自控股公司浙商集团，显然代表了浙商集团的意志（张未在嘉凯城领取报酬）；嘉凯城副董事长、总裁边华才来自中凯，党委书记张民一来自名城，副总裁陈浩则来自嘉业。董事会的组成，显然暗含了对3家公司高层的平衡。

曾长期掌控中凯、名城、嘉业的边华才、张民一和陈浩，都曾是浙江国有地产界的风云人物，如今同在一个战壕打拼，能否实现1+1+1>3的效果？

而3人中，中凯集团董事长边华才，显然已经先行站在中心的位置。

现年51岁的边华才，系浙江诸暨人，长期在中凯担任高管。边华才平日对收藏字画情有独钟，在其主导下，中凯集团曾斥资数千万元，在上海拍下多幅艺术品。

在今年召开的中国房地产业协会第六届会员代表大会上，边华才与万科集团总裁郁亮、绿城集团董事长宋卫平、远洋地产董事长李明等18位房地产业领军企业家，一同当选中国房地产业协会第六届副会长。

虽然嘉凯城系国有控股公司，但旗下3家公司的高层，都实施了股权激励。在嘉凯城十大股东中，除排名前三的浙江省商业集团有限公司、浙江国大集团有限责任公司和杭州钢铁集团公司由浙江省国资委实际控制外，有3大股东，都系嘉凯城公司高管及职工。

其中，嘉凯城党委书记张民一个人持有股份，即达到2766万股，为嘉凯城第9大股东。来自浙江新昌的张民一，自名城成立之初便担任董事长，并拥有名城集团16％的股权。

此外，浙江省天地实业发展有限责任公司持有嘉凯城16637万股，杭州源源投资咨询有限公司持有3833万股，分列嘉凯城第四、第五大股东，所占股份分别为11.5%和2.7%。

天地实业由上海涌玖投资发展有限公司和杨益华、陈黎明、方良祖等40名自然人共同出资组建，其中上海涌玖投资出资1179万元，占天地实业的58.95％权益。这40名自然人主要由中凯集团的职工和管理层构成，上海涌玖投资发展有限公司的实际控制人，为包括边华才在内的中凯集团的核心管理层。

源源投资则由姜荣、钱素珍、俞耀宏、李英等21名自然人出资组建，这些自然人全部是名城集团的职工和管理层，并均为名城集团原股东名城职工持股会的组成成员。其中姜荣出资70.52万元，占注册资本的22.04％；钱素珍、俞耀宏各出资39.73万元，占注册资本的12.42％；李英出资33.73万元，占注册资本的10.53％；其余17名股东出资136.29万元，占注册资本的42.59％。

此外，嘉凯城第二大股东浙江国大集团，亦有高管持股。

资料显示，国大集团由4个法人股东和27个自然人股东组成，其中浙商集团合计控制国大集团70.245％的权益，中信房地产股份有限公司占注册资本的17.755％，公司剩余12％的权益为乐毅等公司27名高级管理人员和职工持有。其中，法人代表乐毅一人，就持有4.15%，从而间接持有嘉凯城1233万股。嘉凯城副总裁陈浩，亦持有国大集团1.5%的股份。

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