深业南方：国字号地产“隐王”逆势出山

2010-07-09 15:21:49

来源: 时代在线网

6月29日，在广州新政后的第一场土地拍卖会上，民营地产大鳄集体缺席，国企当道。其中，深业南方与央企中铁集团频繁拉锯，俨然这场争夺战的二号主角。

与中铁集团不同，深业南方偏居一隅，久耕深圳十一载，名不见经传。深业南方虽然自称“小公司”，但其母公司深圳控股有限公司（00604.HK，以下简称深控）则是深圳最大国有房企深业集团的地产旗舰。

在当前地产调控趋紧之下，国字号地产“隐王”深业南方在广州高调亮相，并加紧在华南、华中和华东市场布局，为后调控时代“国进民退”的激进表现再添新注脚。

拿地有底线

80年代看国贸，90年代看地王。“深圳第一楼”地王大厦正是90年代深业集团联合熊谷组公司缔造的地产丰碑。时至今日，深业集团已然是名副其实的“国字号地王”，占深圳国有资产的1/6，其中深圳市政府持有深控43.11%的股权。深业南方则是香港地产红筹平台深控的直属公司。

“我们来过广州多次，基本上是空手而归。原因很多，你可以发现，广州的强势房企在深圳基本上销声匿迹，而在广州也找不到在深圳非常活跃的开发商的影子，除了早已布局全国的A股房企。”深业控股首席运营官朱国强接受时代周报记者采访时表示。

他表示，当这一轮调控进行到一定程度，肯定会给深控留下一定的空间。对芳村地王项目情有独钟的深控与中铁几番厮杀后，却无果而终。

“我们觉得现楼的价钱是9000－10000元，而土地的楼板价就拍到了7000多元，已经远远超过了我们对市场的预期。在两年的开发周期内，楼价上涨20%，才能在此基础上创造利润空间。我们内部判断，未来房价不会出现一年暴涨20%的情况。所以，我们的底线就是接近于现在的楼价。”朱国强对时代周报记者解释放弃广州地块的原因。

当天拍卖的荔湾芳村高尔夫球场A、B地块最终被中铁集团纳入囊中，折合楼面价分别为7408元/平方米和7296元/平方米。朱国强给记者算了笔细账：即使严格控制建安成本和其他管理费用，成本应该是每平方米1.1万－1.2万元，已经超过了目前该区域楼盘价格，基本没有太大的利润空间。他指出，在当前调控趋紧的情况下，风险比较高。显而易见，深控奉行的是保守主义。

同样的一幕曾经在珠海的土地拍卖会上演过。去年12月3日，深控与格力地产几经激战，终败下阵来，无缘珠海土储。

“我们对珠三角特别感兴趣，比如深圳、佛山、广州、珠海、东莞。我们一直在尝试广州和珠海土地的竞买和收购。很遗憾，价格总是太激进了。采取这种稳健而保守策略可能会吃点亏，但是在调控无法预期的情况下，保持稳健是企业生存的前提。”朱国强表示。

聚焦式布局

在土地市场上，深控屡战屡退，因而甚少为公众所关注。然而，其势不可小觑，按照7月5日深控每股2.21港元的股价计算，其总市值高达77.97亿港元。“深控的开发规模和开发能力，已经超过了深圳市国资委直接控制的A股公司的总和。深控可以算是深圳国企中最大的房地产开发商。”朱国强如是说。

据悉，深控持有的大部分土地储备是通过收购深圳市国资委旗下公司所得，地块较为优质，发展空间较大。旗下涉及房地产业务的附属公司就有深业鹏基、深业泰然、深业南方，联营公司有沿海绿色家园有限公司、路劲基建有限公司。

根据深控2009年年报，截至12月31日，土地储备1100万平方米，其中不包括两家附属联营公司的土地储备，大部分集中在深圳和广东其它地区，高居65.31%，一部分分布在武汉和长沙等中部城市以及江苏和安徽的一两个城市，目前还没有大面积的推开。

谈到深控目前的扩张步伐，深控总裁徐汝心此前接受媒体采访时表示，目前深控已有多个项目正在洽谈中，计划今年投资100亿元购地。

朱国强向时代周报记者表示，深控目前正在着重对附属公司进行战略重组和布局，“目前我们刚刚完成初步的战略调整，将来按区域划分，深业南方、深业鸿基和深业泰然分别会成为深控的珠三角公司、深圳公司和华中公司。我们目前正在筹建华东公司，现有主体就是我们在江苏和安徽的现有项目，下一步的重点也会在长三角洲地区拓展项目。”

值得注意的是，在计划扩张土地储备的同时，深控亦在出售已发展的项目。4月，深控售出惠州一地皮，出让价为2亿元，比买入价高1倍。

朱国强对此向时代周报记者表示，深控的战略就是聚焦，期间可能会出现想收缩发展的城市。原因在于深控对这些城市的土地供应和未来一段时间房产供应局面比较担心。

“在土地价值很小或者市场风险很高的情况下，我们出让的土地基本上集中在长沙、惠州。出让后所得款将着力投在广州、珠海这样的城市。”他补充道。

对此，地产专家崔元星则表示不认同。在他看来，冬眠就是过冬最好的办法。此番拍卖中的“国进民退”是为佐证。他表示，此次拍卖并不是外地房企明显增加了，而是本地房企明显退出了。因为整个调控主要是针对一线城市。中央调控不是针对所有的房地产行业一刀切，而是针对北京、上海和广州等一线城市，因此广州开发商就相对谨慎和理智，尤其是不跟国有大型企业竞争，因为他们受调控影响不大。