五鳄城下盟:亚运地王分工成谜

2010-07-08 07:00:25
来源: 时代在线网

624,世茂地产发布公告,称将与富力、碧桂园、雅居乐订立股权协议,完成亚运城若干股权转让后,世茂地产、富力、雅居乐、碧桂园以及中信地产将各自拥有该项目公司注册资本20%的权益。

五巨头分羹亚运城一说纷扰多时,而今终于尘埃落定。

变相融资

回顾半年前的亚运城争夺战,富力联合体以255亿元的总价一举击败众望所归的保利联合体时,众人愕然。在调控趋紧的情况下,中信和世贸的加盟却在情理当中。

“再有两家房企加入亚运城开发,说明当初亚运城整体拍卖模式的不科学。标的过大导致了组成企业联合体,而现在又再加入两家房企,事实上亚运城已经被拆分了,这和开始整体出让的构思相去甚远。”中泰国际集团营销总监邓浩志对时代周报记者表示,“对于目前的状况,富力联合体加入了新的外援,的确减轻了其资金压力,毕竟当前楼市的基本面已经很难与去年相比。同时,两家外援的加入也避免亚运城出现尴尬的局面。”

碧桂园在回复时代周报的采访时则表示,“项目由始至今的资金流一直非常充裕。”

无独有偶,雅居乐在资本市场上的动作同样频繁。2010422日其发行6.5亿美元债券,629宣布向东亚银行借贷8亿港元,期限为24个月。

在资本市场上,富力亦难掩疲态:2010528宣布第三次延迟发行A股计划;6月的销售收入将近16.36亿元,同期下降31%,尽管环比增加31%,却是得益于6月以来的楼盘打折。

“对于调控的影响,富力已经根据市场情况进行调整,目前有推广动作。”富力董事长助理陈志濠接受时代周报记者采访时表示。

中原地产项目部总经理黄韬对时代周报记者表示,从宏观面和市场角度来看,资金链目前或许还没有绷紧,但是肯定是不轻松的,将会受未来政策的影响,而且时间比较长。

据瑞银证券发布的研究报告,若此轮房价跌势持续,富力2010年净负债率将达到惊人的157%,而碧桂园和雅居乐2010年的净负债率将分别达到63%95%

由此,255亿元亚运城项目的分期付款,对自顾不暇的富力联合体无疑是一颗定时炸弹。

根据亚运城项目的各方股权转让协议,在富力、碧桂园、雅居乐股权比例依次为34%33%33%的基础上分别出售14%13%13%。世茂及中信地产各自以现金1.5 亿港元收购股权,其中富力将收取1.05亿港元,雅居乐及碧桂园将各自收取9750万港元。

因此,对于富力联合体而言,亚运城项目添新主就是变相融资。同样,中信和世贸方面,亚运城项目的良性作用可谓立竿见影。据花旗银行预测,其可带动世贸每股资产净值上升2.63%19.59港元;对于尚未上市的中信地产,亚运城土地无疑将为其上市增值。

“目前整个房地产市场都在观望,其他项目卖不动的话就得降价。富力联合体可能不得不降价售楼来回笼资金。但是,中信和世茂入局可以确保亚运城项目的售价,保证一定的利润率。”正略钧策管理咨询顾问邓宇明对时代周报记者表示。

据经纬行研究中心测算,按照亚运城项目整体均价是13500/平方米来看,其收益率就高达20%以上。

君子协议

值得注意的是,富力联合体与中信和世贸之间暗生情愫可谓久矣。“我们跟其他大型发展商有着君子协议,其实拍卖之前就有谈过。”富力联席董事长、总裁李思廉早前接受采访时表示。

时代周报记者继而向雅居乐内部人士求证。该人士表示,早在拿地之前,内部对于合作伙伴还有中信和世贸一事是知情的,但是最后因为没有确定下来就只公告了三家。之所以没有确定,是因“作为香港上市公司,联交所要求我们上交相关资料进行审批,直到联交所没有问题才能进行公告。此外还有股权分配等条件、条款没有谈妥”。

这样看来,半年前世贸董事长许荣茂与富力联席董事长、总裁张力的会面传闻恐怕亦是无风不起浪。如果属实,富力牵头整个亚运城项目由此可见一斑。

另一个值得考量的细节是,在亚运城争夺战之前,中信叫嚣甚高,率先将165亿元的起价一次性抬升至180亿元。然而,到了硝烟弥漫的拍卖现场时,中信却按兵不动,未曾举过一次牌,反而冷眼静观保利联合体、富力联合体和中海地产之间的厮杀。“如果中信与富力联合体之前谈过,他们就不会相互抬价,导致运营成本过高。”经纬行研究中心经理朱欣苑表示。

世茂和中信一动一静之间上演过怎样的戏码确实令人遐想联翩。可以肯定的是,中信已经敲响了自己的算盘。

“从发展来看,亚运城项目是广州未来规划的新区最中心的位置。对于大型房企来说,他们不是没有钱,而是没有好项目,所以之前中信很想介入,最早去拍。但是作为个体是无法承当得起的。世贸也是同样的情况。所以,中信与世贸加盟亚运城可以说是一个多赢的局面。”合富置业首席市场分析师龙斌接受时代周报采访时表示。

朱欣苑同时指出,亚运城项目本身带有政府色彩,据推测,国企背景的中信参与亚运城项目或许是出于政府意愿。那么,中信联姻富力联合体有可能是“郎情妾意”,也有可能是“奉旨成婚”。

此前,中信在珠三角的项目屈指可数,在广州仅有荔湾南湾21万平方米土地。至于世贸,更是未曾涉足珠三角地区。

“世茂的经验主要积累在长三角和北方,进军珠三角的意愿不强。但是,亚运城有一定的利益空间。相对来说,现在拿地不容易,而且长三角竞争非常激烈。如果这个时机有一个现成的项目,20%的股权是世茂负担得起的。” 长期跟踪世贸的正略钧策管理咨询顾问邓宇明对时代周报记者表示。

据他观察,李思廉所说的君子协议可能就是各方在某个场合约定好:如果资金出现状况,双方可以采取合作;如果不缺资金就没必要进局。而市场情况难以预测,富力联合体实际上是分几种策略来应对。如果情况比较乐观,那么就没必要让中信、世茂加盟。

“如果不出现地产调控,可能就没有中信和世茂入局的机会。事实上,早在调控前各方就有了合作意向,当某个条件符合时就进行合作。所以,这次调控可以看做是触发了中信和世茂进局的契机,条件已经成熟了。”邓宇明如是说。

五鳄矛盾难避免

255亿元的地王价已创历史,不过,更令人期待的则是五个地产大鳄的合作开发模式。

“中信、世贸的加盟意味着组合更加稳定,可以缓解资金上的压力”,黄韬同时也对分工表示担忧,“一般来说,强势的开发商之间不容易达成一致,因为组合中各大房企都是平分股份,没有主导性,各自都是有个性、有经验、有能力的开发商,这样的平分存在一定风险。”

他表示,如果越来越多的开发商加入的话,局面可能比较难控制,尤其是他们都属执行开发商,而非由一个单独执行开发商来控股,因此“中信和世贸的加盟虽缓解了燃眉之急,但是没有近虑必有远忧”。

据雅居乐内部人士透露,亚运城项目公司—广州利合房地产开发有限公司目前仍在筹建阶段,五家房企将各自派驻代表进入董事局。但是对于项目公司的决策层面,目前还没有一个具体的方案。

“如何分工的确让人困惑,不大可能一人做一个环节,可能还是总体设计,各自开发组团,然后财务合并,最后利益分配。”邓浩志表示。

邓宇明则持不同的看法,“五家房企自成一派,开发模式不同,各家的开发模式不同:中信做中高端,世茂做高端,雅居乐和碧桂园做中低端,富力也不一样。所以如果五家都参与到价值链中来,从策划、设计、施工、开发、物料、后勤、销售,这中间肯定是有矛盾的。”

他表示,中信和世茂更多的是作为资本支持,不参与专案的运作和开发。中信的资本实力自然不在话下,而世茂的优势在于政府关系和资本运作。目前世茂旗下有两家上市公司,如今正准备剥离酒店资产独立上市,可说是三驾马车。

事实上,亚运城项目主要是80-100平方米的住宅,比较适合刚性需求,这正是富力联合体的优势。邓宇明表示,中信和世茂在开发这一块不会投入太多,主要进行融资,在项目上派人监督财务和销售,然后盈利时按照股权进行分红。

这样一来,富力联合体就是项目开发的主力军。雅居乐内部人员对时代周报记者表示,每一家都有自己的强项。碧桂园和雅居乐在大型项目上的经验比较丰富,富力则擅长高层建筑。

按照亚运城项目二类居住用地容积率为7来看,即以高层产品为主,富力可能将牵头价值链,负责施工和设计,碧桂园负责采购,雅居乐负责销售。

“目前雅居乐主要负责销售营销。联合公司还没有完全成立,所以如果出了一个营销方案,雅居乐也是一家一家公司去谈。协调得不好可能时间成本比较高。这种合作模式从未尝试过,所以现在还在探索阶段。”雅居乐内部人士如是说。

邓宇明评论道,如果亚运城项目成功的话,这种合作模式可以说是开了先河。这种合作模式充分利用了各方优点,只要在项目管理上澄清权责,搭建好体系,基本上就能将成本降到最低,获取的收益最大。

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