• 买地过猛 绿城再陷偿债期

    地产 > | Time Weekly - 2010-06-10 01:43:12
  • 2009年是绿城集团起死回生之年。

    这一年,绿城足球队由于广州、成都假球案,得以重返中超,而绿城地产得到了工行信托融资,摆脱“外债门”危机。

    然而,进入2010年,绿城又陷入新一轮的偿债期。年初,绿城已回购了一笔2007年发行、期限7年的高息债,金额4亿美元。518,绿城有一笔本金总值22亿元人民币的可换股债券到期,债权方是纽约梅隆银行,绿城已准备赎回该笔债券,但没有透露此次赎债资金的具体出处。

    事实上,绿城巨额负债经营的方式一直受到业内诟病。尽管去年楼市大热,绿城中国的净负债率已经由2008年底的140%,减缓至2009年底的105%,但在地产上市公司中仍属高位,而今遇到史上最严厉的楼市调控,无疑是对绿城高负债模式的考验。

    巨债压顶

    根据绿城公布的财务报表,今年1-4月份,绿城实现销售金额达人民币143亿元,较去年同期增加170%,但绿城集团仅完成全年目标的21%,明显低于内房股同行30%的平均水平。更主要的是,绿城的资金压力仍然较大。

    绿城中国被认为是在港上市的内地地产公司中杠杆率最高的公司,2009年耗资456亿元激进拿地,占合同销售额的88.8%。这使绿城的“资本承担”高高在上。

    绿城中国总裁寿柏年向时代周报记者表示:“今年我们又买了一些土地,地价90亿元左右,如果我们接下来不买地,今年绿城大概要付200亿元的地价款,到现在为止,绿城已经支付了100亿元。”

    今年又是绿城最花钱的一年,绿城集团在建项目达102个,新开工面积将超过800万平方米,在建面积将超过1200万平方米,仅次于绿地和万科。

    寿柏年认为,目前的负债对于绿城而言是安全的,并且是有效率的。他告诉时代周报记者:“现在负债率计算并非十分合理。因为买地的时候,绿城出一半的钱,银行出一半的钱,其中绿城的净资产不会增加,相反负债是一定会增加的。”

    “绿城这种方式,在市场好的时候,完全可以凭借销售业绩,回笼资金,进一步扩张自己的土地储备。但这种高负债经营模式,一遇到宏观调控,就存在较大的资金压力。”佑威地产研究机构分析师陆骑麟向时代周报记者表示。

    绿城上市前负债率400%2008年底也高达140%,很多分析机构预期2010年、2011年绿城的净借贷比将达到141%126%。尽管绿城董事长宋卫平表示“只要迅速开发销售,就不会有任何风险”,但在楼市调控背景下,“迅速开发销售”成为开发商不得不面对的难题。

    或出让项目

    “绿城受到宏观调控的影响较大,绿城的楼盘基本属于高端项目,此次宏观调控对高端项目影响比较大;同时,绿城拿地的成本向来比较高,房价回调余地不大。”易居中国分析师薛建雄向时代周报记者表示。

    事实上,绿城在售的豪宅已经遇冷,如位于杭州九堡板块绿城旗下的“丽江公寓”三期开盘,均价为3.3万元/平方米,一举推出了两百多套房源,截至526,成交仅几十套。

    2010年绿城的项目中,1/3在一线城市,在调控背景下销售将面临很大的挑战。有投行分析认为,绿城今年以来新开盘房源的销售率呈现下降趋势,前四个月平均销售率从去年下半年的82.8%跌至65%

    绿城并没有放弃今年的买地计划。“如果完成670亿元的销售目标,加上今年不买地,绿城年底会有300亿元的资金,还是非常充裕的。当然今年是要买地的,公司会评估调控的影响,决定我们的土地购买量。”寿柏年向时代周报记者表示,“我们也会根据市场变化来控制工程开工的进度。”

    寿柏年同时表示:“绿城95%以上的资产是住宅和土地,公司变现能力非常强。资金一旦发生问题,可以通过合作变现,我们有大量的战略合作伙伴,他们有钱。如果我们出让一些项目股份,他们还是非常乐意接受的。”

    危机边缘

    事实上,绿城已陷入了高额负债的泥潭之中。今年初,绿城与工商银行达成信托协议,共融得资金16.87亿元;与平安信托达到协议,共融得16亿元资金;与中泰信托达到协议,共融资10亿元。

    “绿城的信托计划,属于高额融资,与工行达成的信托,年利率高达14%,这也显出绿城急需资金。”上海五合国际总经理邹毅向时代周报记者表示。

    对于海外融资,绿城已经变得非常小心了。“绿城负债率高,合作项目多,境外投资者不喜欢高负债以及合作策略。所以我们目前没有在境外资本市场融资的计划,今年会扩大与银行和其他信托机构的合作。”寿柏年告诉时代周报记者。

    但绿城年报显示,因与信托有关的金融衍生工具公平值改变,绿城中国去年亏损7900万元人民币。

    穆迪助理副总裁、分析师曾启贤认为:“考虑到绿城的高风险偏好、进取的购地战略及较高资产负债表杠杆率,会继续将其评级限制在B级低段。”

    一个重要的背景是,绿城在上轮调控濒临被收购边缘,全靠调控政策逆转才转危为机。

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