抓大弃小 瑞安模式求变

2010-06-10 09:09:54
来源: 时代在线网

513,瑞安房地产和汇丰银行签订了一份有关贷款的融资协议,涉及总金额约为89.84亿元;同一天,瑞安以1.8亿元抛售了重庆南坪组团I分区I4-3/03地块,该地块总建筑面积仅为12万平方米。

左手融资,右手卖地,这就是新政下,瑞安资金短缺的真实写照。

上海顺创投资咨询有限公司分析师朱佳民向时代周报记者表示:“虽然瑞安集团土地储备已经达到了1300万平方米,但却是以生地为主,需要通过长期的拆迁使地块变成熟地。而瑞安又是以开发高端为主的开发商,在宏观调控之下,今年能否完成销售目标,存在很大的不确定因素。”

卖地套现

截至530,瑞安的销售只完成了六七亿元,但瑞安集团主席罗康瑞却信信满满地表示:“我们对60亿的销售目标有信心,有许多项目将在下半年推出”。

罗康瑞的信心基于重庆的“重庆天地”二期(化龙桥旧城改造项目)的良好销售业绩。 530,该项目新推二期,开盘当天销售率就达到了55%,截至目前销售金额达到1.5亿元。

财报显示,2009年瑞安集团营业额达人民币67.58亿元,上海三大项目占公司营业额的三分之二。其中,“翠湖天地”项目共计售出292套,合同销售额达人民币29.65亿元。

“我们下半年在上海会推出新天地板块的‘翠湖天地嘉苑’200多套房源,而‘瑞虹新城’、‘创智坊’两个楼盘要到2012年才开始销售。”瑞安上海公司助理总经理刘梦洁向时代周报记者表示。

上海盛世太平投资有限公司董事总经理陈立民认为,一直以来瑞安靠上海的项目销售拉动业绩,如果上海项目减少将影响公司整体业绩。

更为重要的是,一系列的新政似乎是针对瑞安设计。目前,上海征收房产税方案已上报中央,征收面积界限或是人均超过70平方米,或以户为单位200平方米起征,年缴纳相当于房产价值8‰。瑞安在上海物业面积较大,动辄在200平方米以上,去年销售奇迹能否再现,存在不确定因素。

虽然,瑞安集团在全国拥有约1300万平方米的土地储备,但是,地块多处市中心地区,且动迁压力较大,造成了去年及今年瑞安没有拿地。

“瑞安的营运模式有一定的局限性,不适合在全国进行推广。如‘瑞虹新城’项目处于旧城改造最难的上海虹口区,十多年仅开发三期,所花的机会成本较多。”上海五合国际总经理邹毅向时代周报记者表示。

事实上,瑞安已经在重庆开始卖地套现,显示其模式在重庆复制之难。520,重庆蓝森房地产拟出资1.8亿元,收购重庆腾辉100%股权,而重庆腾辉正是瑞安建业在重庆设立的全资公司。

2003年,腾辉控股获得重庆南坪组团I分区I4-3/03旧改地块,计划建设成为重庆的一线江景豪宅。该地块楼板价仅为1012.55/平方米,总建面积12万平方米,按南坪周边高档住宅价格8000/平方米计,如果做完此项目,可有10亿元进账。朱佳民认为,瑞安抛售重庆地块,说明瑞安对后市的信心不足、急于套现的心态。

战略收缩

目前,瑞安集团面临着众多重量级项目的资金压力:“大连天地”项目总投资约300亿元,规划建筑面积354万平方米,时间长达17年;广东佛山的“岭南天地”,总建筑面积超过150万平方米,整体开发分为5期,时间也长达12年,总投资在150亿元左右。

“瑞安模式有明显的港商特色。其项目大多是包括写字楼、酒店、商铺、住宅在内的建筑综合体。特点是项目不多,但每个项目体积容量很大,又是旧改项目,这无疑加重了瑞安房地产对资金的渴求。”易居分析师薛建雄告诉时代周报记者。

“前几年瑞安摊子铺得太大,在云南、重庆都有大规模的旧改项目,从抛售重庆的地块看出,瑞安正在抓大放小,进行战略收缩。2009年及今年上半年都没有拿地。目前,公司以牺牲一些小盘项目套取现金,从而集中资金做上海和其他城市的重点项目。”邹毅分析。

事实上,瑞安已经看到了运营模式的问题,在抛弃小项目的同时进行大规模融资。

513,瑞安房地产和汇丰银行签订了一份有关贷款的融资协议,涉及总金额约为89.84亿元。

“虽然我们在上海的土地量不多,但是项目体量都很大,‘瑞虹新城’达到了150万平方米,‘翠湖天地’、‘创智坊’也达到100多万平方米,在上海市区土地稀缺的情况下,拥有市中心地块就是资源,只要我们做好这些项目,就能大大提高公司业绩。”刘梦洁表示。

“以前瑞安重点在于拿一线城市中心城区的旧改项目,但这种操作周期过长,回笼资金较慢,受调控影响大,项目容易搁浅。目前,瑞安应集中精力做好上海、杭州、重庆的项目,不能再大规模拿旧改项目。”上海第一太平戴维斯总经理刘德扬向时代周报记者表示。

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