千亿投资后遗症：绿地选择性降价

2010-05-27 08:47:21

来源: 时代在线网

去年年底，继恒大集团入主中甲广州足球队后，上海绿地集团高调入主中超陕西队，之后大肆购买中超的球星，称之为中超的“皇马”。

而40亿元投资参与西安最大的旧城改造项目、70亿元投资延安新城项目等，显示出绿地入主陕西队的背后，是其扩张的步伐。

虽然，去年上海绿地集团风光无限，但是，作为国内地产界“皇马”的绿地集团，也感受到了宏观调控带来的巨大压力。

就在恒大宣布降价之后，5月8日，绿地集团在上海五个楼盘，不约而同打折，如宝山的“绿地公园壹品”原本售价为1.6万元/平方米，目前调整为1.4万元/平方米。而绿地集团位于北京大兴黄村的“新里西斯莱公馆”，当日的开盘价格为18500元/平方米，低于周边楼盘千元。

在地产新政之下，降价似乎是开工量巨大的绿地的不二选择。

千亿疾扩张开工远超万科

2009年是绿地集团扩张最快的一年。仅在上海，绿地花近300多亿元买地，拿下了近二十余幅地块，其中包括72.45亿元拿到徐汇区斜土街道107街坊的地王；100亿元投资嘉定新城项目。

同时，绿地也把触角伸向全国各地。2009年，绿地先后在南昌投资30亿元建设南昌市政府“一号工程”的双子塔楼绿地中央广场；在河北香河投资300亿元建设华北民用进口商品贸易区；在郑州投资25亿元开建高铁郑州站站前广场大型现代服务业综合体。

此外，绿地在南昌、西安、郑州等多个省会城市投资综合体项目规模均超过100亿元。

初步匡算，仅2009年，绿地投资总额达千亿元。

从开工面积来看，绿地已经远超万科，去年在建工程面积1800万平方米，而万科仅达585万平方米，相当绿地开工面积的1/3。

而绿地在多元扩张之路上也相当疾进。2009年下半年，绿地集团与中国中煤能源集团签署煤炭长期供需合同，中煤集团将在未来五年内向绿地提供共计6800万吨煤炭资源，并主要面向上海和华东地区市场进行销售。

除了能源，绿地还有金融、建筑等业务，去年曾先后入股上海市农村商业银行、东方证券、呼和浩特市商业银行等金融机构，在上海奉贤发起成立注册资本3亿元的小额贷款公司。

由此，绿地集团2009年全年业务经营收入突破740亿元，去年万科的销售金额为634亿元，远远被绿地甩在后面，2010年绿地有望跻身年销售千亿元级企业。

绿地集团总裁张玉良向时代周报记者表示，仅靠一个产业做到营收500亿甚至1000亿元的企业稳定性很差，受市场波动影响大，今后绿地将会向多元化的领域发展，业务领域将涉及到地产、金融、汽车销售等行业。

降价解压

按照计划，绿地2010年施工面积预计将达3000万平方米，以期在今年成为千亿元级企业。在完成销售指标的同时，绿地继续扩张，在上海、郑州、成都、常熟等城市，花了100多亿拿地。

“绿地的扩张不可能一直无限期扩张下去，做房地产开发不是做快销品，在一定时期内，应当放慢扩张步伐，特别是地产项目需要投入资金大，需要较长的时间来回笼资金。”易居中国分析师薛建雄对时代周报记者表示。

今年以来，绿地的扩张步伐有所减慢，去年在上海总共拿了近20幅地块，今年1-5月份，绿地在上海只拿了两幅地块。

“目前正值宏观调控之时，绿地又是去年全国拿地最多的开发商，一方面，绿地需要回笼资金，延续前几年的扩张步伐；另一方面，又需要加快开工步伐，这样绿地资金压力更大。“薛建雄表示。

为加快销售步伐，张玉良公开表示，绿地的多个楼盘将根据所处区域不同，采取差异化安排。

盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民向时代周报记者表示，这次绿地整体调价的思路很清楚，“绿地位于卢湾区的‘绿地海珀日晖’价格没有变动，主要是调整外环区域的楼盘，这些区域供应量大，去年涨幅较快，受政策影响大，如果不主动调价，一旦其他楼盘先降价，绿地旗下楼盘的降价幅度将超过其他楼盘。”

“这次绿地降价销售楼盘和2008年初万科打折销售一样，都是受到前几年大规模扩张的影响，”佑威地产研究机构分析师陆骑麟向时代周报表示。他认为：“一方面，绿地需要加快开工步伐，并且加紧楼盘上市步伐，争取早日回笼资金；另一方面，也需要加快在售楼盘的消化速度。”

或引发降价潮

就在绿地宣布旗下楼盘降价销售不久，保利地产在上海的三个楼盘中有两个降价销售，位于嘉定新城的“保利湖畔阳光苑”原本均价16000元/平方米，4月底办理VIP卡总价减1万元，目前成交均价为14283元/平方米；位于宝山顾村的“保利叶上海”预计5月22日开盘，购买公寓房总价将优惠3万元。

保利的情况和绿地一样，同样存在资金压力大的问题。中银国际报告显示，今年一季度，保利资产负债率和净负债率从2009 年末的70%和49%上升到75%和102%。

中国指数研究院副院长陈晟向时代周报记者表示：“宏观调控的时候，船小调头容易，船大调头难。”他认为，大开发商项目多，土地储备多，资金需求多，在宏观调控来临时，只能采取降价销售，来快速回笼资金。

产品单一也迫使开发商降价。“绿地、保利的产品比较单一，旗下楼盘都属于低端产品，容易受到政策因素的影响，而万科经历过上次宏观调控后，已经丰富了产品线，低端产品的数量较少，因此降价可能性不大。” 陈晟表示。

目前，招商、保利、万科、金地去年的负债已经超过了60％，其中金地负债率高达70％，绿城负债率达到了105％。资金链将随着销售放缓渐显紧张，降价销售是唯一快速回笼资金的办法。

在陈晟看来，绿地、保利的降价，一旦有了良好的销售业绩，就将会带来市场的跟风潮。

“一些需要回笼资金的开发商就会进行打折以促进销售，更多原先观望的楼盘，也会调整价格后上市，但市区优质楼盘则可能会更坚定观望的态势。” 陈晟判断。