• 千亿投资后遗症:绿地选择性降价

    地产 > | Time Weekly - 2010-05-26 23:56:16
  • 今年5月,绿地旗下楼盘加大打折力度。

    去年年底,继恒大集团入主中甲广州足球队后,上海绿地集团高调入主中超陕西队,之后大肆购买中超的球星,称之为中超的“皇马”。

    40亿元投资参与西安最大的旧城改造项目、70亿元投资延安新城项目等,显示出绿地入主陕西队的背后,是其扩张的步伐。

    虽然,去年上海绿地集团风光无限,但是,作为国内地产界“皇马”的绿地集团,也感受到了宏观调控带来的巨大压力。

    就在恒大宣布降价之后,58,绿地集团在上海五个楼盘,不约而同打折,如宝山的“绿地公园壹品”原本售价为1.6万元/平方米,目前调整为1.4万元/平方米。而绿地集团位于北京大兴黄村的“新里西斯莱公馆”,当日的开盘价格为18500/平方米,低于周边楼盘千元。

    在地产新政之下,降价似乎是开工量巨大的绿地的不二选择。

    千亿疾扩张 开工远超万科

    2009年是绿地集团扩张最快的一年。仅在上海,绿地花近300多亿元买地,拿下了近二十余幅地块,其中包括72.45亿元拿到徐汇区斜土街道107街坊的地王;100亿元投资嘉定新城项目。

    同时,绿地也把触角伸向全国各地。2009年,绿地先后在南昌投资30亿元建设南昌市政府“一号工程”的双子塔楼绿地中央广场;在河北香河投资300亿元建设华北民用进口商品贸易区;在郑州投资25亿元开建高铁郑州站站前广场大型现代服务业综合体。

    此外,绿地在南昌、西安、郑州等多个省会城市投资综合体项目规模均超过100亿元。

    初步匡算,仅2009年,绿地投资总额达千亿元。

    从开工面积来看,绿地已经远超万科,去年在建工程面积1800万平方米,而万科仅达585万平方米,相当绿地开工面积的1/3

    而绿地在多元扩张之路上也相当疾进。2009年下半年,绿地集团与中国中煤能源集团签署煤炭长期供需合同,中煤集团将在未来五年内向绿地提供共计6800万吨煤炭资源,并主要面向上海和华东地区市场进行销售。

    除了能源,绿地还有金融、建筑等业务,去年曾先后入股上海市农村商业银行、东方证券、呼和浩特市商业银行等金融机构,在上海奉贤发起成立注册资本3亿元的小额贷款公司。

    由此,绿地集团2009年全年业务经营收入突破740亿元,去年万科的销售金额为634亿元,远远被绿地甩在后面,2010年绿地有望跻身年销售千亿元级企业。

    绿地集团总裁张玉良向时代周报记者表示,仅靠一个产业做到营收500亿甚至1000亿元的企业稳定性很差,受市场波动影响大,今后绿地将会向多元化的领域发展,业务领域将涉及到地产、金融、汽车销售等行业。

    降价解压

    按照计划,绿地2010年施工面积预计将达3000万平方米,以期在今年成为千亿元级企业。在完成销售指标的同时,绿地继续扩张,在上海、郑州、成都、常熟等城市,花了100多亿拿地。

    “绿地的扩张不可能一直无限期扩张下去,做房地产开发不是做快销品,在一定时期内,应当放慢扩张步伐,特别是地产项目需要投入资金大,需要较长的时间来回笼资金。”易居中国分析师薛建雄对时代周报记者表示。

    今年以来,绿地的扩张步伐有所减慢,去年在上海总共拿了近20幅地块,今年1-5月份,绿地在上海只拿了两幅地块。

    “目前正值宏观调控之时,绿地又是去年全国拿地最多的开发商,一方面,绿地需要回笼资金,延续前几年的扩张步伐;另一方面,又需要加快开工步伐,这样绿地资金压力更大。“薛建雄表示。

    为加快销售步伐,张玉良公开表示,绿地的多个楼盘将根据所处区域不同,采取差异化安排。

    盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民向时代周报记者表示,这次绿地整体调价的思路很清楚,“绿地位于卢湾区的‘绿地海珀日晖’价格没有变动,主要是调整外环区域的楼盘,这些区域供应量大,去年涨幅较快,受政策影响大,如果不主动调价,一旦其他楼盘先降价,绿地旗下楼盘的降价幅度将超过其他楼盘。”

    “这次绿地降价销售楼盘和2008年初万科打折销售一样,都是受到前几年大规模扩张的影响,”佑威地产研究机构分析师陆骑麟向时代周报表示。他认为:“一方面,绿地需要加快开工步伐,并且加紧楼盘上市步伐,争取早日回笼资金;另一方面,也需要加快在售楼盘的消化速度。”

    或引发降价潮

    就在绿地宣布旗下楼盘降价销售不久,保利地产在上海的三个楼盘中有两个降价销售,位于嘉定新城的“保利湖畔阳光苑”原本均价16000/平方米,4月底办理VIP卡总价减1万元,目前成交均价为14283/平方米;位于宝山顾村的“保利叶上海”预计522开盘,购买公寓房总价将优惠3万元。

    保利的情况和绿地一样,同样存在资金压力大的问题。中银国际报告显示,今年一季度,保利资产负债率和净负债率从2009 年末的70%49%上升到75%102%

    中国指数研究院副院长陈晟向时代周报记者表示:“宏观调控的时候,船小调头容易,船大调头难。”他认为,大开发商项目多,土地储备多,资金需求多,在宏观调控来临时,只能采取降价销售,来快速回笼资金。

    产品单一也迫使开发商降价。“绿地、保利的产品比较单一,旗下楼盘都属于低端产品,容易受到政策因素的影响,而万科经历过上次宏观调控后,已经丰富了产品线,低端产品的数量较少,因此降价可能性不大。” 陈晟表示。

    目前,招商、保利、万科、金地去年的负债已经超过了60%,其中金地负债率高达70%,绿城负债率达到了105%。资金链将随着销售放缓渐显紧张,降价销售是唯一快速回笼资金的办法。

    在陈晟看来,绿地、保利的降价,一旦有了良好的销售业绩,就将会带来市场的跟风潮。

    “一些需要回笼资金的开发商就会进行打折以促进销售,更多原先观望的楼盘,也会调整价格后上市,但市区优质楼盘则可能会更坚定观望的态势。” 陈晟判断。

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