• 万达王健林:上市前夜面临大考

    地产 > | Time Weekly - 2010-05-26 23:52:47
  • 北京万达广场。

    从未刻意低调的王健林,最近登上了中国富人阶层金字塔的顶端。刚刚发布的《新财富》500富人榜,万达集团的王健林以401.1亿元的财富笑傲群雄,成为首富。

    516,万达集团商业项目的旗舰—广州万达广场开放销售中心,并称两个月来已经储客3000组。

    429,万达发布2010年第一季度的销售业绩:商业地产、百货和电影院三大业务销售额达到161.8亿元;其中商业物业实现的销售金额达到152亿元,“北万达”的销量甚至超过“南万科”。

    销售神话没能让万达逃离新政下的楼市混乱,在南京,连万科等企业都陷入过业主退房风波的城市,万达也未能幸免。5月上旬,就有几十位业主的退房要求,让万达陷入尴尬。

    对于正在王健林率领下为兑现上市目标而急速扩张、四处征战的斯巴达军团万达,2010年注定是个不一般的年份。

    低潮入市,高潮出手

    2010年的一季度,是大连万达集团自1988年成立以来,单季度取得的最好业绩。

    按照万达公布的数据,在大量商业物业只租不售的情况下,商业地产实现房地产合同销售金额约152亿元,已经相当于2009年全年合同销售额的50%;万千百货实现销售额4.8亿元,同比增长259%;万达电影院线实现销售额5亿元,超过2009年全年销售额的50%,继续领跑中国电影市场。

    这个成绩,同万达去年的逆市激进息息相关。王健林“低潮入市,高潮出手”的思维,再一次经受了市场的检验。从2008年开始,万达先后在成都、上海、唐山等地连续出手。仅仅2008年第四季度,万达就投入了50多亿元用于增加项目储备。而2009年,扩张的步伐更为急促,在武汉、吉林、天津、长春、合肥、福州等城市都投入巨金。2009年底,万达已经在全国50余座城市缔造了27座城市中心、包括8家五星级酒店,持有物业面积超过1000万平方米。

    楼市水涨船高的势头一直延续到4月中旬。全国各地的房地产交易量自此后骤然下降。不仅如此,中央出台的框架性宏观调控新政,在各地方甚至是各个楼盘细化落地时,难逃一时的混乱。

    在万科曾经在退房问题上“栽过跟斗”的南京,万达广场也没能幸免。根据南京“网上房地产”2010525零时的官方信息,南京万达广场从200912月开售至今,成交370套,楼盘换手率18.14%,也就是说,370套房中,有67套房进行过退换。

    但万达集团企业文化部总经理石雪清认为“退房潮”的说法并不确切。“退房者的原因和理由各有不同。有的可能是因为新政后导致首付预算不足,也不排除有一些投资者认为‘买亏了’。”石雪清对时代周报记者表示,“不管什么样的情况,我们都希望在法律的框架内,通过法律的手段解决。”

    在庞大的万达帝国中,南京退房事件似乎仅仅是轻描淡写的一笔。在5月底新一期开盘的合肥万达广场住宅部分,自4月初均价一跃成为合肥首个过万元的住宅项目后,价格一直高企于13000-15000/平方米。

    “独孤求败”到群雄征战

    516,万达集团旗舰项目,也是其进军广州的第一个项目—万达白云广场销售中心正式开放,从而使得接受登记两月来的储客上升到3000组。

    今年29日,在广州万达广场奠基仪式的前一天,王健林在接受广州媒体采访时,斩钉截铁地表示,“万达要做广州商业第一,而不是最好的之一。”而更加长远的野心是,“万达在广州要有十个项目,争取一年开一个。”

    在全国范围内,万达2010年的计划是开业15个万达广场、7家五星级或六星级酒店,持有物业面积将增加300万平方米以上。

    “快速复制就是万达的杀手锏。”豪布卡斯城市综合体研究院院长胡冰告诉时代周报记者,目前,以眼光结合执行力,创下如此迅速的复制扩张成果的商业地产企业,在全国只此一家。

    但随着近年越来越多的房地产企业主动或被动地进军,商业地产的格局正在悄然发生变化。

    全国第一大住宅供应商万科,已经迈开了挺进商业地产的步伐。

    合生创展从2009年开始启动北京、上海、广州等地11个商业地产项目,公司计划逐渐将商业物业对营业额的贡献率增加至20%。正在尽力向“3-5年持有型物业投资比例增至30%”目标迈进的保利地产,目前拥有总面积超过100万平方米的商业物业,未来年租金可超10亿元。

    中粮和华润两支“国家队”,更是王健林公开提到要“提防”的商业地产劲敌。目前,中粮在国内大中城市布局20多个“大悦城”的“造城计划”正在展开。而以“万象城”作为主力品牌和主导产品的华润中心都市综合体模式,日前也已经复制到包括杭州、重庆、沈阳、大连和南宁等城市,华润还意在加强持有型物业的比重。

    作为民营企业的万达,或许已经感受到了来自这两个央企巨子的压力:宁高宁打造的大悦城给商业地产界带来的系列创新和颠覆,以及华润持有物业高水平的资金回报率,都是万达必须直面的竞争点。

    2001年,在住宅开发累计达到600万平方米之后,万达将战略重点转向了商业地产的开发。

    “对于会有越来越多的房地产企业进入商业地产领域,这一点我们早就料到了。”石雪清向时代周报记者表示,“曾经有两年,老总开年会时都称万达是‘独孤求败’。其实任何行业,单独一家企业都不可能独占市场份额,越来越多的竞争者出现,有助于产品和行业更好地发展。”

    “但很多同行也必须意识到,万达发展到今天,算是十年磨一剑。十二三年的努力,发展到目前完整的产业链和专业化,也是交了很多学费的。”石雪清说,“要达到我们目前这个成绩,至少要十年、八年的磨炼。”

    王健林新难题

    商业地产普遍面临的资金、土地、招商问题,在如今的王健林眼中已经不再是难题。

    销售物业的现金回款、持有物业的租金,以及银行的贷款和私募资金,这种资金多渠道来源,让王健林每次面对外界质疑时,总是信心十足地表示万达“不差钱”—“如果需要钱,持有型的物业还可以抵押贷款。”

    “虽然万达广场持有型物业的资金回报率不算高,但按照万达所言,各地商业广场的租金收缴率连续4年达到99%,这个比例基本和黄金地段的甲级写字楼普遍的租金收缴率持平,但在近两年空置率较高的商铺领域,这个租金收缴率已经很了得。”北京某国有房地产企业物业租赁部负责人告诉时代周报记者。

    土地这个开发商的老大难问题也没有限制住万达的扩张脚步。

    回忆起与时任广州市长张广宁的第一次会见,面对“你们在全国哪些城市有项目”这个问题时,王健林当时开了个玩笑:“不应该问我们哪里有项目,应该问我们哪里没有。”

    如王健林所言,在地方做大做好后,每个月给地方贡献的税收、解决的就业问题,都能够提高万达的议价能力。这种强势造成的结果就是,同土地交易大厅相比,王健林更经常出现的场合,是地方政府官员的会客大厅。

    但王健林不得不面对一个新难题。“万达目前面临最大的瓶颈是人才队伍。”十多年的攻城略地,现在这支斯巴达军团已经到了急需扩充队伍的时刻。石雪清对时代周报记者表示,要打造一条完善的产业链,需要包括前期发展部门、专业规划设计部门、建设团队、建造队伍的各方面人才;而商业中的几百种业态、一万多名员工,如果没有一支专业的商业管理队伍,又如何能够让项目运行顺畅?这些同住宅比较起来,更加具有技术含量,也更复杂。

    “按照我们目前的扩张速度,培养一支合格的队伍至少平均要三到五年的时间。”石雪清说,“所以说,发展商业地产需要耐心。”

    尽管没有公开透露时间表,但种种迹象表明,万达正在为此前透露的上市目标作最后冲刺。429发布第一季度业绩时,外界已经将此举解读为准上市企业所作的信息披露演练。而打开万达集团的网站,上市公司所专有的“投资者关系”频道都已经建立,“信息披露”和“投资者交流”的平台已是“待建栏目”。

    很显然,王健林已经带领万达走到了一个关键的时间点上,这支四处征战的地产斯巴达军团能否一如既往,则是对王健林最大的考验。

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