老地王被收回 急抢新地王 疯狂九龙仓:内地土储超和黄
无论是“单飞”,还是与其他公司合作,九龙仓近年来在土地市场上表现激进,其对土地的渴求似乎已经偏离了理智。
而根据券商分析师报告显示,九龙仓与招商地产在2007年合作拿下的三块地可能会陷入亏损,这也使得业内开始质疑九龙仓的拿地策略。
抢夺新地王
时间回放到今年3月25日,杭州3月份最后一次土地出让,各界对于高房价的关注已经达到了一个高峰,杭州单价新地王出现了。
杭州此次出让的四块土地中,最引人注目的17号文晖地块,出让面积
拍卖会上,大家对一家名为堡业投资的公司印象深刻,这家名不见经传的小公司,与杭州本地房产大佬绿城集团展开对决,30轮苦战后,宋卫平亲自督阵的绿城败北,堡业投资最终以20.2亿元拿下了17号文晖地块—楼面地价24621元/平方米,超越了去年另一地王24295元/平方米的楼面地价,成为了杭州新的单价地王。
事实上,堡业投资背后站着一位地产大佬,便是香港九龙仓集团,堡业投资只是九龙仓旗下的一家注册公司。
九龙仓在杭州拿下天价地引人关注的另一个原因是,就在一个多月之前,其与招商地产2007年合作竞拍的一幅地王,已经被南京市国土资源局收回。
记者了解到,此被收回地王以高出底价9.1亿元的24.1亿元成交价,创下了当年南京市第二高价。
南京地王被收回后,九龙仓公司声明称,早在2008年,合作公司双方已经决定终止有关项目的投资计划,集团于2008财年对有关项目的已缴付金额作出全数拨备。
“后来经过测算,觉得南京地王没有钱赚,于是2008年底决定放弃,在2008年的年报中也做了相应计提。”招商地产董秘刘宁说。
佛山项目阴转晴
据知情人士透露,招商地产原本希望在南京地块发展高端项目,但九龙仓认为拿地价格太贵,剩余的地款没及时付,招商地产原来只准备了12亿元,也不愿自己付全部款项。
地产分析人士指出,拿地后悔,表明九龙仓在对土地饥渴的刺激下,拿地过于仓促。2007年,招商地产和九龙仓就曾三次联手共斥资49.3亿元拿下三幅地块,分别为苏州工业园、佛山魁奇路和南京仙林地块,二者各占50%权益。
曹认为,佛山魁奇路楼面地价为5611元/平方米,按照预计售价为8300元/平方米,建安成本2000元/平方米计算,毛利率仅为8%,除去营业税5.5%,其间费率8.5%,会产生473元/平方米的亏损。
曹旭特的报告发布在全球金融海啸最严重的时候,但去年下半年地产行业开始复苏,三个项目中除南京地王被收回,其它项目处境如何呢?
此价格对照曹旭特报告计算,每平方米仍有1000元左右的利润。记者发现,与依云上城一河之隔,九龙仓与招商合作的另一项目东平新城依云水岸,均价也由去年上半年的7000元升至目前的14000元。
一位当地地产界人士告诉时代周报记者,这两个项目最大的受惠之处在于“广佛一体化”概念,未来广佛地铁魁奇路站的出口便在该项目附近,“如果没有‘广佛一体化’的提速,以及去年下半年开始的地产大热,这两个项目可能会很难卖。”显然,与南京地王相比,九龙仓与招商在佛山的“押宝”押对了。
另外,记者在九龙仓
疯狂拿地求平衡
除了南京地王被政府收回,今年3月,九龙仓还爆出在上海闲置土地。据媒体报道,在上海政府新一轮的闲置土地清理前,九龙仓在上海静安区的一块土地已经闲置多年。这块闲置土地为上海静安花园地块,西至嘉园,北至万航渡路。占地面积2.98万平方米,总建筑面积7.
不过,九龙仓一方面闲置土地,另一方面则是在各地疯狂拿地。记者通过相关资料发现,仅2006年,九龙仓在内地的土地储备就由158万平方米跃至464.
在浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生看来,九龙仓近年在内地市场频频拿地,与人民币升值预期有关。他表示,从2005年开始,人民币迈上对美元升值的道路,同时也是国内房地产行情一路高歌猛进的时期,同样,当年日元对美元升值期间,日本国内房价也是一路飙升。
仅仅在2007年的最后4个月,九龙仓就先后在重庆弹子石、杭州钱江新城、苏州园区、重庆江北城、成都锦江区等共计拿地168.25万平方米,合计耗资279.46亿元人民币。
九龙仓对杭州似乎更情有独钟。就在今年3月拿下杭州单价地王的4个月前,也就是2009年的
九龙仓2009年年报显示,该集团自2009年9月起购入了六幅分别位于天津、重庆、成都和杭州的优质地块,而这几块新购入的地块,有一部分同样是与其他地产商合作开发,比如天津的一幅地块就与老搭挡招商地产合作,另外一块则与中海地产合作。
其年报还显示,九龙仓在北京、上海、重庆、大连、成都等多个城市有物业项目在售,而在发展中的项目,也包括上海、成都、苏州、杭州、无锡、重庆、常州等城市中的项目,加上2009年9月起购入的六幅地块,九龙仓在内地的土地储备已经超过了1亿平方呎(约
而截止2009年底,李嘉诚旗下和记黄埔在内地的住宅物业土地储备约9024万平方呎(约
“九龙仓受到了整个房地产市场的影响。”地产专家龙斌告诉时代周报记者,由于近几年“地王”现象的频繁出现,为了拿到好地,九龙仓不得不抢夺“地王”,而这几年九龙仓非常看好内地市场,特别是2008年下半年低潮期过去后,2009年下半年表现得更加积极。
他认为,相对于北京等一线城市来说,九龙仓选择二线城市拿地一方面出于市场判断,看到二线城市房地产增值空间大;另一方面目前二线城市的地价较低,对于九龙仓2007年高价拿地也是一个规避,降低其原有的商业地产在一线城市“被挤出”的风险。
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