低碳开发商：少数派之困

2010-03-18 01:28:46

来源: 时代在线网

去年的歌本哈根气候变化大会之后，“低碳”成为房地产行业内、除了“房价”之外最为炙手可热的议题。

由行业机构或是开发商自行发起的“低碳”组织或行动层出不穷，充满激情的“低碳宣言”频频入耳。然而，无论这是一项真心实意追寻的革命事业，还是一个充满噱头和吆喝的秀场，被认为是“大势所趋”的“低碳”，要在地产行业实现理想，仍然困难重重。

地产转型之迫

低碳风席卷“两会”，房地产行业裹挟其中。

两份来自业内的“两会”提案—无论是全国工商联房地产商会（以下简称“商会”）《关于积极推广绿色低碳技术、推动绿色建筑发展的提案》，还是人大代表、河南建业集团董事长胡葆森《关于推进低碳住宅开发建设，促进经济结构调整的建议》，中心意思只有一个：“发展绿色低碳建筑势在必行”。

用商会执委会主任、精瑞（中国）不动产研究院院长张雪舟的话来解释，“目前房地产发展已经在一个十字路口，一方面，房地产开发增长速度快，资源能耗非常大；另一方面，开发商之前买地—卖房—快速周转的这种粗放模式，已经面临着转型的必要性。如果再不将转型提上日程，将会是死路一条。”

“房地产行业是国民经济的支柱产业，也是典型的高耗能、高排放行业。有专家预计到2020年，我国建筑能耗将达到全社会总能耗的40%。”据全国工商联房地产商会预计，到2020年我国新建建筑面积将达到700亿平米。按照《节能中长期专项规划》的规定，到2010年，新建建筑全面执行节能50%设计标准，直辖市及有条件地区实施节能65%标准。未来的建筑市场将是节能低碳建筑的天下。

“房地产业是节能减排潜力最大的行业。”商会的表态掷地有声。

在许多为行业前景担忧的业内人士眼中，绿色低碳模式更是地产行业持续发展的一根救命稻草。

商会会长聂梅生在多个场合进行“绿色布道”时，都会提出同样的观点—“房地产今后的发展面临两个选择：如果继续以往的发展模式，与流动性和通胀预期结伴，今年会继续推动房价快速上升，短期获利，那么迎来的是又一次对房地产的紧缩性调控，房价飙升的结果终将触动敏感的资产泡沫而重蹈日本和美国的老路，这是不可取的，不能继续09年的资产升值型增长的路子。但是房地产不能拉中国经济转型的后腿，要转向支持产业结构调整和解决产能过剩，唯一的出路是走上绿色低碳型地产的发展之路。”

房地产商的绿色征程

一批先知先觉的房地产公司，已率先踏上征程。

中国最大的住宅供应商万科去年表态，从2010年开始全面退出毛坯房市场。而此前，它已经在住宅产业化、绿色住宅的道路上孤独前行了近十年。

幸运的是，万科的旅伴正变得越来越多。

“具有绿色竞争力的公司，才能占领贞操制高点。”地产界的思想家、万通地产董事长冯仑，正在用惊人之语和实际行动站到好友王石的阵线上。

2010年3月2日，万通地产举行“新产品发布会”，推出代表公司绿色新产品的三个项目，以此阐述其绿色公司战略下的绿色产品策略。在发布会上，冯仑透露，今后万通将每年拿出营业额的0.5%作为推动产品研发的经费，而研发的重点将聚焦在绿色节能和生态建筑方面。“今后，万通地产的新项目，全部是绿色产品，至少达到国家绿色建筑标准，原则上争取都达到最高的三星标准。”按照万通地产总经理许立透露的数据，万通地产未来5年开发量将在1000万平方米左右，总的碳减排将达到244.55万吨。

认为“低碳经济下房地产行业会面临新的机遇和挑战”的央企巨子保利，也在年报中表示“将投入专项资金和技术力量进行低碳节能建筑的研发，建立节能措施应用评价体系，从而争取抢占行业革新和发展的制高点。”

“中国之家低碳发展联盟”、“中国房地产低碳行动联盟”等旨在推动房地产行业低碳的机构顺势成立。不少开发商在楼盘推广时，也借机打出“低碳牌”。

缺乏利益驱动

“的确有少数的开发商出于真心实意愿意做这个事情，主要的动力都是基于企业自身的长远发展、品牌的塑造和营销的促进等。”张雪舟对时代周报记者说，“但在短期内，对于大多数开发商而言，推进绿色低碳还是一件要增加成本、增加投入的事情。缺乏利益驱动，真正的行动派还是少数。”

全国工商联房地产商会从2001年开始就推进绿色住区的建设。到目前接近十年的时间，成功的代表项目有四五十个。“就十年时间而言，这个数字不算多。许多开发商一提起这个事情，第一反应就是要增加成本，此外还包括消费者是否能够接受，产品技术的成熟度等等因素。”按照该商会2005年做的一项调研，建设绿色低碳建筑平均增加的成本为8%。

“用创新技术存在风险。很多开发商为了稳妥起见，在建筑技术方面会更倚赖反复运用过的成熟技术。”一位在北京某国有房地产企业工作的员工告诉时代周报记者。

“与建设环节相比，耗能更多的是物业的持有运行阶段，采暖、空调、通风、照明等等这些才是节能减排更为重要的环节。”张雪舟向时代周报记者解释，“但由于目前中国房地产企业更多的是纯粹的开发企业，持有物业的比例很小。开发商拿地、开发、销售、资金回笼，考虑更多的是开发成本和销售价格。因为房子建好是会卖给消费者的，因此开发商不会有动力事先为运行环节的节能增加投入。”

“这是开发商需要算的一笔经济账。”张雪舟表示。

时代周报记者了解到，中国第一个获得美国绿色建筑委员会LEED（Leadership in Energy & Environmental Design）认证的非官方绿色建筑—招商地产的“泰格”公寓，在建设过程中，为绿色建筑投入增加近千万元。但实现了63.7%的节能率，与同类建筑相比，每年可节电300万度以上，节水6000吨以上，节约标煤1230吨。按照测算，在5-6年就能够收回成本。

更大挑战来自体系建设

“目前对绿色低碳地产的推动，还停留于一种市场引导、一种倡议的阶段，还没有一个系统的、强制性的政策规定。”张雪舟表示，“此外，在推动开发商积极性方面，也缺乏鼓励性的政策补贴。”

“实现绿色低碳地产，更大的挑战不是来自技术，而是来自建设一套科学完善的体系。”张雪舟的这个观点在行业内具有代表性。

胡葆森就在建议中指出，目前，我国《住宅性能评定技术标准》（“三A标准”）和《绿色建筑评价标准》（“绿色三星标准”）中，均没有对建筑物的碳排放指标作出相应的要求。“由于缺乏严格的约束性碳排放标准，开发企业在低碳住宅开发方面缺乏明确的依据，创新力度不足。”因此“建议优化原有标准，并在此基础上明确低碳住宅建设标准，让行业有法可依、有章可循。”

期冀自上而下的政策支持，更是行业内最大的呼声。商会和胡葆森都提出，希望加大对低碳住宅开发项目的政策扶持力度。建议在税收、行政审批、土地出让以及产业等方面向绿色低碳建筑倾斜。例如，商会就提出“以减碳指标来进行金融和土地等资源配置，设置不同的税费征收标准，改变单纯的‘价高者得’的土地出让办法，让企业主动应用绿色低碳技术”以及“在目前暂未实行碳税的情况下，尝试将开发企业累积的碳减排量实行积分制，尝试设立‘房地产碳税空转制度’，当条件成熟时，用于冲抵碳税或政策规定的其他税费”等具体设想。

事实上，政府有关部门也一直在动作。

据悉，一直在绿色低碳地产方面走在前列的深圳市，将从2010年起全面研究开发低碳建筑和绿色建筑，并通过制定条例形成低碳建筑体系。其中，《可再生能源建筑应用管理办法》，确定712万平方米示范项目安装可再生能源应用装置，其中700万平方米安装太阳能装置，财政将给予8000万补贴。