世纪地王亚运城“蛋糕”重切 谁邀中信世茂赴盛宴？
仅仅76天之后，正当广州亚运城项目的三位原主人开始招兵买马，准备大干一场的时候，却有两位新主人欲闯进来，这个“世纪地王”的开发格局可能就此改变。
去年12月22日，富力、碧桂园、雅居乐三家民营房企以255亿元的天价，击败以万科为首的国企联合体，将广州亚运城项目收入囊中，创造了中国土地拍卖史上的“地王”新纪录。
但“世纪地王”刚刚诞生76天，
如果传言不虚，五位地产大佬将齐聚亚运城，项目的开发格局将变为“3+2”。疑问随之而来—亚运城项目为何需要新股东？新股东又为何花落中信与世茂？
新股东空降亚运城
其实，亚运城“蛋糕”要重切的消息，在虎年春节前已经盛传。
亚运城项目拍卖之时，广州市国土局曾作出规定：“如果是联合体通过公开出让竞得土地，允许其成立项目公司进行土地开发建设，但须在办理用地批准、土地权属登记等手续前，稳定股权关系并实行共同开发。不允许分割土地进行开发建设，股权关系变动也将按照土地转让的有关规定执行。”
拍卖结束后，三家房企快速发布联合公告披露，富力、碧桂园、雅居乐在亚运城项目的股权比例依次为34%、33%、33%。
但情况在今年春节前发生变化，“新房企将加入广州亚运城项目”的消息开始在坊间流传。此时，项目公司尚没有拿到建设用地批准书，股权比例有变动，符合广州市国土局的规定。
而此时，传言中另一个即将被引入的新股东身份仍是谜。直到3月初，这个神秘的股东世茂集团才浮出水面。
亚运城项目的“带头大哥”富力地产则对此消息三缄其口。其董事长助理陈志濠告诉记者，如果有新公司加入项目会进行公告的，“这个项目进展到现在有好几个月的时间了，这期间一直没有大的变动。”不过有富力内部人士私下透露，双方确实正在洽谈，但目前并没有定下来。
这意味着，由富力、碧桂园、雅居乐、中信、世茂五大知名房企联手开发亚运城项目的可能性在增大。
世纪地王“钱景”无限
想当初，富力、碧桂园、雅居乐三民企战胜由保利、万科和中海组成的国企“地产军团”，经历了47轮竞价鏖战，才竞得此地。按照255亿元的竞拍价计算，亚运城项目的楼面地价高达5810元每平方米。
如此高的楼面地价，无异于抬高了开发商市场定价门槛。
在市场传出中信地产加入该项目不久，就有地产界业内人士向记者透露，广州亚运城项目现楼首期2000套房屋有可能在今年9月以6500-8500元/平方米的价格推出市场销售，以回笼资金。
房地产营销策划专家谢逸枫认为，“该消息的可能性很大。”但以5810元每平方米的楼面价看，亚运城已建成的80万平方米的住宅面积至少要以万元以上的价格开售，开发商才有一定的利润空间。而首期如此低价，开发商是否真的“差钱”？
此次新房企的加入，更加重了市场对富力、碧桂园、雅居乐三家民企联合体在亚运城项目上的资金问题的质疑。
事实是否如此？根据国土部土地利用发布的信息显示，该“地王”首期价款为出让总价款的40％，即102亿元已于
更何况，按照首批物业今年9月份即可开卖，三家房企可以马上获得销售回款。谢逸枫分析，“根据房子成本和销售价格，如果是6500-8500元/平方米，利润空间有20%-30%元，如果是8500-10000元/平方米，开发商的利润空间在30%-40%。”
谢逸枫认为，“一直以来，碧桂园是以价廉物美赢得买家广泛认可的，雅居乐与富力地产在洋房产品的定位中，虽然走的是中高端路线，但其价格也遵守大众化的原则，因此，在现今市场及政策压力大的情况下，作为‘海量’上市的亚运城，仅仅是首期定价不会偏高，以达到首期销售火爆，拉动后期销售和人气及回收部分资金。随着交通及配套设施的跟进，二期单价可能就要8000元以上，该地块‘钱景’无限。”
对此，富力地产华南区总经理朱荣斌此前也表示，联合体的资金压力并不大，因此不会贱卖。
与政府达成共识？
那么，亚运城项目为何要新股东加入？又是谁“邀请”中信与世茂加盟？记者多方采访没有得到明确答案，仅仅发现些许端倪。
中信地产对亚运城项目垂涎已久，人所共知。早在该项目正式拍卖前，就有媒体披露中信集团已经在广州招兵买马备战亚运城，且向业内打听竞争对手的情况。拍卖当天，中信地产率先将165亿元的起价一次性抬升至180亿元。但后来万科阵营和富力阵营角逐时，中信地产没有再举牌。
如果说中信地产一直对亚运城地块情有独钟，此次出现在联合体的名单上并不意外的话，那“绯闻”的另一主角世茂的出现，则显得有些突兀。
世茂集团公共事务部经理钱渭则对记者称，自己并没有从集团方面得到任何信息，也是从网站上才得知此事：“世茂是个运作非常规范的公司，如果集团有比较大的项目运作或者收购地块，会在网站上进行公告的。”
正如钱渭所说，世茂集团在广东一带并没有任何项目。而且就记者之前与世茂集团高层的沟通，其项目发展重点集中在长三角与环渤海区域。从世茂集团去年拿地情况看，其土地储备也大多分布在北方区域。
中原地产咨询部经理马冀更愿意把此场事件看作是一场完美的“事件营销”。马冀认为：“这是世茂集团在为进军广州或其周边市场做准备。”
去年完成业务重组后的世茂集团，其旗下负责住宅项目开发的世茂房地产，已成为少数几家同时在A股上市的港股内地房地产开发商之一，集团旗下另一负责商业地产开发的世茂股份，则在此次重组中豁然变身成为商业地产巨头。在雄厚的财务实力主导下，世茂房地产在全国多数二线城市布阵，二线城市逐渐成为世茂房地产未来业绩的增长重心。而且其2009年包括今年一季度为其业绩贡献颇大的，已然是二线城市项目，如昆山世茂东一号、福州世茂天城、武汉世茂锦绣长江。由于擅长高端项目的开发，对广东一带富裕阶层的渗透，不可避免地成为世茂集团未来发展战略中的一环。
马冀说：“世茂一定跟广东或者广州，甚至是更高级别的政府层面达成了共识。但是进入一个区域的市场，毕竟还是需要时间的，而通过参与亚运城项目公司，无疑节约了开拓新市场的时间与资金成本。”
市场也有分析认为，若无政府的同意，亚运城项目富力雅居乐碧桂园之间34%、33%、33%的股权比例不能擅自调整。
而一接近世茂集团董事局主席许荣茂的业内人士，则用“非常精明、能量很大”来形容这位地产大佬。今年3月初许荣茂就曾多次考察宁波，在和宁波政府沟通交流后，以4.06亿元低价在宁波拿得共约40万平方米的地块。
在集团加入亚运城项目传言甚嚣尘上时，许荣茂正在北京以全国政协委员的身份出席两会。许荣茂在两会会议期间表示，公司本身现金流充足，没有再融资计划，公司亦不受收紧信贷影响，将继续物色并购机会。
不过，此次世茂以何种方式参与亚运城项目，股权如何分成，采访中相关涉事公司并未给予回答。
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