• 入主远洋地产 中国人寿发力不动产

    金融 > | Time Weekly - 2010-01-20 22:37:12
  • 尽管地产业连受政策重压,但险企却激情不减。

    113,香港上市公司远洋地产称,中国人寿从中国中化股份手中收购该公司股权,而从原来第二大股东上升为拥有24.08%股权的第一大股东。

    中国人寿入主远洋地产,创造了首起寿险资金直接控股大型房企的先例。

    “远洋地产是香港联交所认定的红筹股,符合保监会近期允许保险资金投资香港市场H股和红筹股的政策。此外,远洋地产具有国企背景,规模适度,盈利能力较高,抗风险能力较强。中国人寿认为其具备一定的投资价值。”中国人寿品牌部相关负责人在发给时代周报记者的回复中言简意赅。

    “中国人寿先入主肯定没错,除了规避通胀预期风险,分享房地产业的高收益外,也是赶在保险资金投资不动产的细则出台前抢占制高点,提前布局。” 南开大学风险管理与保险学系教授、中国保险学会常务理事江生忠在接受时代周报记者采访时表示。

    据时代周报记者了解,保险资金投资不动产监管细则拟定工作已基本完成,在此次召开的全国保险监管工作会议之后将很快出台。

    首开控股房企先河

    其实,早在2007年远洋地产在香港上市之际,中国人寿便作为该公司的基础投资者,承诺认购该公司3000万美元的股份。去年1224日,中国人寿再一次性以58.19亿港元的价格,认购了远洋地产9.34亿股新股,持股比例增加至16.57%,位列远洋地产第二大股东。

    此次从中国中化股份手中收购该公司股权,而从第二大股东上升为拥有24.08%股权的第一大股东,被认为是首起寿险资金直接控股大型房企的先例。同时其路径选择也是为保险资金投资不动产提供了范本。

    此前,业界认为保险资金投资不动产通常有两种途径:直接参与项目投资开发和地产公司股权投资。但是,因其开发经验缺乏,保险公司直接参与项目投资开发的可能性不大,更多的可能性是购入房企股权,进行金融投资。

    在此之前,中国人寿持有9.16%的北京金隅集团股份,借道资本市场间接进入建材和地产开发及物业管理。

    来自远洋地产的交易公告称,“中国人寿可在认购事项完成后并于2010年内,向董事局提名一名非执行董事,并承诺一年内不出售或订约出售远洋地产股份,而中国人寿向其附属公司转让有关股份则不受限制。”

    远洋地产总裁李明表示,人寿的进入值得欢迎,但是接下来人寿方面也很谨慎,也在探讨如何遵守即将出台的保险资金投资不动产的细则和其他法律规定。

    “从发展上看,先入主肯定没错。但基于保险公司的特性,中国人寿现阶段要考虑的就是储备一些相关的人才,完善公司自有的管理。” 江生忠告诉时代周报记者。

    险企纷纷“试水”不动产

    保险资金介入不动产领域,在2009年首次获得法律放行,但此后基于监管的谨慎要求,千呼万唤却始终犹抱琵琶半遮面。

    20091225日晚,保监会发布了最新版的保险资金运用全方位系统性谋略图—《保险资金运用管理暂行办法(草案)》征求意见稿,明确提出险资可投资不动产。

    “现在,保险资金投资不动产监管细则拟定工作已基本完成,此次召开的全国保险监管工作会议之后应该差不多就会出台”。消息人士告诉时代周报记者,在即将推出的《保险资金投资不动产试点办法》中,保险资金投资不动产的范围较讨论草案将有所扩大。

    专家预期,新的《保险资金投资不动产试点办法》中不动产将被明确划分为基础设施和非基础设施两大类。这意味着不动产的概念得到扩展,基础设施将被融入其中。住宅建设仍可能被禁止。而商业性地产、廉租房建设属于可投资范畴。

    而此前,先知先觉的险企早已开始布局。

    20091230,生命人寿与佳兆业及其附属公司签订了为期五年的策略联盟框架协议,将以租赁、买卖、信托、抵押融资等方式开展合作。

    此前,中国平安也早在去年通过旗下子公司平安信托分别与金地集团、绿城集团等多家知名房企签订了投资战略框架协议。而人保集团也曾通过旗下的人保控投与经营商业地产开发为主的金融街控股签订了战略协议,将在投资不动产的政策研究、项目开发等方面进行合作。

    此次中国人寿直接摇身变为远洋地产的大股东。业内人士分析,险企的“试水”为日后险资直接运作地产积累经验,一旦时机成熟,保险资金也可以很快地接手投资项目。

    “保险公司的资金大量投资地产公司,在过去一年里已是正常现象,资金高度密集型的房地产行业需要更多渠道的资金投入。” 易居(中国)分析师薛建雄在接受时代周报采访时表示。

    保险分析师认为,鉴于保险资金的投资渠道过于单一,致使保险资金的收益率长期于低水平徘徊,反而导致保险资金的投资风险很大。投资不动产可优化保险资金的资产负债长期匹配,平滑收益率波动,降低保险公司投资营运风险,增加长期收益。

    东方证券分析师王小罡认为,按照目前上海的情况来看,投资商业地产的回报率为5%8%,相比保险资金现在的投资回报率要高。

    江生忠在接受时代周报记者采访时强调,险企要注意风险的控制,限制房地产投资的比重。此外,在当前的经济形势下,不动产的投资方面,建议险企先考虑廉租房建设。

    中国人寿资产管理公司董事长缪建民则提醒,尽管房地产投资对优化保险资产配置有积极影响,但房地产投资也存在着流动性、地域及管理等方面风险,因此,保险资产在房地产投资方面的配置比例不宜过高。从全球经验来看,房地产在保险资产组合中占比多数低于5%,有的国家占比仅为1%

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