谁让楼市逆风飞涨

2010-01-21 06:48:58

来源: 时代在线网

国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》10日正式亮相，打出了一套调控房地产市场的“组合拳”。中央此次明确表态要遏制房价的过快上涨，并随之出台“国11条”，民众自然期待它能够发挥出应有的作用，拉住房价这匹野马。但是，从地方的动作来看，一些地方虽只有一条两条措施出台，却有可能抵消“国11条”在遏制房价方面的作用。

“强盗”走了，是时候好好教训“调皮的小孩”了。这是中国银行湖南分行个贷中心主任向智敏的一句趣言。“强盗”喻指金融危机，而“教训”的是疯狂的楼市。

1月10日，国务院下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 (“国11条”）,从增加供给、抑制投机、防控热钱、严苛问责等方面，详列措施11条，以遏制房价过快上涨的势头。这是连月来，中央政府的第五道“金牌”。

然而，值得深思的是，当去年的房地产政策陆续到期终止，不少地方政府却选择不同程度地顺延惠市政策。从南京的“宁20条”，到舟山房市新政，到“杭29条”，坊间解读，地方正在“消解”中央调控。

对此，上海斯盖策划市场研究经理张宏伟告诉时代周报记者，地方政府的“托市”算盘早在中央预料之中。“国11条”最后一条的深意在于，中央既为继续“打压”房价留下了余地，也同时提醒地方政府，“保房价”时务必拿捏好分寸。

购房补贴引争议

就在“国11条”公布的当天，杭州政府另有考量，出台了《关于加强保障性住房建设，支持自住型和改善型住房消费，促进房地产健康稳定发展的若干意见》（简称“杭29条”），在购房入户、财政补贴、住房公积金及交易税收方面制定了优惠政策。

由于出台时机敏感，“杭29条”中讨论最多的是“购房补贴”条款。根据规定，不论是否杭州户籍，在杭州市区首次购买，或出于改善目的重新购买140平方米以下的普通住房，给予房款总额1.3%的购房补贴。

事实上，“国11条”从“抑制投资、投机性需求”出发，要求针对首套房与二套房，普通房与非普通房，实施差别化的住房税收政策。以此为原则，杭州政府取消过去的税费减免，以统一的购房补贴取而代之，并无“越界”之处。而且，此项的受益目标群是首次置业和改善型购房者，与国家提倡的“鼓励自住和改善需求”一脉相承，而对于消费者来说，更是政策利好。

不过，坊间认为，“购房补贴”有高托房价之嫌。在搜房网的论坛中，一些网友还对“140平米”的补贴上限提出了质疑。“我不明白，既然能买得起140平米的大房子，还用得着补贴吗？”易居中国分析师薛建雄告诉时代周报记者，“在房价涨势尚未得到合理控制的情况下，政府还以补贴的形式刺激购房，自然会引发民怨。”

其实，财补、税补购房者并非“杭29条”首创。去年12月25日，南京推出“宁20条”，将针对首套房和改善房的购房补贴统一调整为0.5%，而去年上半年，南京为了刺激楼市而设定的比例，也不过是给予90平米以下的普通住房1%的补贴；90平米以上补贴0.5%。可以说，新政只是稍微弱化了原有优惠。今年1月4日，舟山市遥相呼应，宣布对首套房给予所征收契税全额的财政补贴，改善型购房者减免个人所得税。

在薛建雄分析师看来，目前房价高涨，首套房和改善型消费者确实需要一定的政府补贴，但如果补贴加速了房价上涨，那就失去了应有之意。“国11条”要求地方平衡房地产业的发展以保障民生，如果补贴带来反效果，中央年底可凭借此条问责。

地方巧打“擦边球”

纵观各地的新年新政，“购房补贴”其实不过是惠市政策中的“冰山一角”。

最早定下“惠市”基调的是青岛。2009年12月31日，青岛市建委、财政局、地税局等6部门出台了《关于支持居民购买住房的意见》。“托市”措施包括，放宽“普通住房”的面积标准，提高公积金最高贷款额度，降低二手房首付比例，并减少交易税费。

湖南省更加省力，其2008年年底出台的《关于促进我省房地产市场稳定健康发展的若干意见》，包揽了加大住房保障力度、加大金融支持力度、降低契税税率等多项刺激政策。该《意见》的截止期限为2010年12月31日，目前中央的所有调控新政都被包含在“实施期间，国家有相关新政出台，按国家规定执行”这一句之中。

而新公布的“杭29条”，也被业内人士指责为“2009年救市政策的变相版本”。其中，非议较多的一项是：一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款的相关优惠政策。根据上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对“国11条”的解读，二套房的认定以家庭为单位，而且，在高房价得到缓解之前，包括改善型需求在内的二套及以上的购房需求，都将不再享受贷款优惠。相较之下，杭29条的新规无异为投机客借改善之名行炒房之实留下了政策漏洞。

此外，杭州新政保留了过去政策对于开发商的诱惑力。除按中央精神，将土地首付比例提至50%外，其他扶持政策一如既往。在外界看来，中央调控终止了营业税优惠，明确了土地出让金缴纳等具体条款后，相应的地方优惠也自然终止。但针对大多数尚未提及的方面，地方政府就有了打“擦边球”的空间。

“托市”的背后

张宏伟对时代周报记者谈到，“只要中央没有明言禁止，地方就有按照实际情况灵活处理的可能，其中也包括优惠政策。”而薛建雄进一步指出，地方政府目前的逻辑是，中央政策有规定的，按规定执行；没有规定的，地方实行最优惠的政策。换言之，在国家没有明确规定不允许刺激楼市的情况下，地方将尽可能地把刺激政策悉数使用到位。

种种情形之下，也难怪分析人士指出，楼市陷入了“中央打压地方保”的怪圈。

自有地产调控历史以来，这是中央头一遭如此连环紧凑地调控房市。但显然，地方政府有意无意地放慢了这一波政策对于当地房地产的影响力。在张宏伟看来，所谓县官不如现管，在地方政府的保护政策下，再严厉的调控也会变得“温柔”。

关于各地政府对房地产业的“宠爱”，薛建雄分析师告诉时代周报记者，它的发展直接拉动GDP的增长，一边是加大投资，改善城市环境，一边是扩大消费，拉动其他相关行业。而且，房价涨得快，资金就朝那个城市流，对地方经济的发展也相当有利。但问题的症结在于，只发展一个行业是不可持续的，当所有的热钱都投向房地产，其他的实体经济只能走向穷途末路。