中粮海景一号非常发迹史

2010-01-28 02:32:13

来源: 时代在线网

2009年年末，中粮海景一号面向市场推出首批66套房源，是5幢高层中位置最好的一栋，报价10万—12万元/平方米。中粮海景一号能够创出天价，得益于其长时间的捂盘。

盘踞上海豪宅价格之最两年有余的汤臣一品，近期终于丧失了价格标杆的地位。与其一路之隔的中粮集团旗下项目“鹏利海景公寓”，经过重新包装上市，换名“中粮海景一号”，以超过11万元/平方米的价格一举成为新一代上海均价最贵楼盘。

从1996年拿地到2003年开始建设规划，到最终跟市场见面，中粮海景一号项目历经了近10年的建设期。而在这10年的建设周期中，上海的地价、房价已获至成倍的增长。以时间换取高额的利润空间，这也是中粮海景一号发迹的秘密。

定价超过汤臣一品

虽然名为“中粮海景一号”，该项目实际上面对着的只是一条混浊的黄浦江。在陆家嘴金融核心地段，这栋天价楼远观跟周边高耸的写字楼无异。

中粮海景一号原名为鹏利海景公寓，西邻滨江大道，东靠银城中路。整个社区占地面积约为2.4万平方米，总建筑面积约12万平方米，整个项目由5幢高层江景公寓合围而成。

这个与汤臣一品并排而立的项目，由上海鹏利置业发展有限公司（以下简称“鹏利置业”）开发，该公司是中粮集团旗下的香港公司鹏利国际集团独资成立。虽然归属中粮地产，但中粮地产证券事务代表范步登告诉时代周报记者，中粮海景一号目前还没有装入上市公司，它现在只是由中粮地产负责托管，项目仍属于鹏利国际集团有限公司，即为中粮集团所有。

2009年年末，中粮海景一号面向市场推出首批66套房源，是5幢高层中位置最好的一栋，报价10万—12万元/平方米。项目附近的汤臣一品均价10万元/平方米，财富海景的售价不过6.5万元/平方米左右。

此次中粮海景一号选择的代理机构为易居中国。不过据易居中国内部人士介绍，易居中国素以快销出名。在其代理上海浦东星河湾项目后，上海浦东星河湾创下开盘当日狂销40亿元的传奇纪录，双方曾传出一些小插曲，星河湾埋怨易居卖得太快，价格定得偏低。此次中粮海景一号的定价，显然吸取了上次的“教训”，定了一个比较高的价格。

66套房源销售一空

尽管价格高昂，但中粮海景一号甫一面世仍然得到市场的热捧。1月17日，鹏利置业相关工作人员称，现今推出的房源中仅剩一套，其他的合约都已经签好了，“明年或许会再推另外一栋，目前集团还没有确定。”

上海世邦魏理仕物业顾问有限公司（下称“世邦魏理仕”）曾担任中粮海景一号的顾问咨询机构。其住宅项目营销部高级董事陈炜告诉时代周报记者，中粮海景一号从2009年年中豪宅市场火热的时候，就开始着手做销售的准备了，经过几个月的筹备，在年末推向市场，“这个楼盘在市场上还是比较有代表性的，以前一直是以出租为主，现在变成销售，这是他们的择时策略。”

陈炜说，现在市场行情比较好，中粮海景一号推出其中的部分楼盘，用于资金回流，“2009年楼市走势太过凶猛，翘尾行情厉害，市场消化还需要一段时间，2010年豪宅市场就算会有新的供应量，走势会比较平稳。”

上海方方地产咨询师赵豫川也认为，中粮海景一号等豪宅入市，其实是在一个好的市场环境下，高位套现。

“2010年价格上涨不能持续，会有一个调整。在宏观政策频出的情况下，无论是购房者还是开发商，心理预期会有所改变。”赵豫川说。

十三年捂盘捂出天价

中粮海景一号虽地处陆家嘴核心地段，但当初拿地成本并不高。

资料显示，陆家嘴金融区最初全部土地性质皆为商业办公用地，直到1996年左右浦东房地产开发陷入困境，浦东新区政府为了招商引资将一部分土地用地性质从原来的办公用地转为住宅用地，汤臣一品所在的X4-2地块以及中粮海景一号所在的X5-2、X5-3、X5-4地块都属于这种情况。

中粮海景一号能够创出天价，得益于其长时间的捂盘。

早在2004年8月，鹏利置业发布的一则公告称，鹏利海景公寓即将公开发售，并于2005年年底之前交房。然而，因为市场环境的变化，早已达到预售标准的鹏利海景公寓一直在营销策略上摇摆不定，楼盘的开盘时间一拖再拖。

此时，陆家嘴小三角的三大滨江豪宅有盛大金磐、汤臣一品、鹏利海景。最先开盘的盛大金磐，售价为2万－4.5万元/平方米，价格相对较低却一直滞销。接着开盘的汤臣一品，开出10万元/平方米的天价，成为上海最贵楼盘，但也是无人问津。

“2005年左右，世界五大代理行之一的世邦魏理仕担任鹏利海景公寓的咨询顾问机构，当时根据市场形势，我们建议开发商中粮集团持有物业一段时间。”陈炜介绍。

受制于当时宏观调控，又目睹了邻居汤臣一品的销售不善，鹏利海景一直没有对外公开预售。“因为中粮海景一号价格预期过高，是一个很小众的市场。这种情势下，在售价、销售率方面都达不到开发商的心理预期。”赵豫川认为。

谁料想，2007年6月，上海地产界掀起一股大规模的整风运动。此次整风过程中，楼盘高定价也被纳入罪责之中。汤臣一品首当其冲，成为被调查对象。价格虚高、有捂盘惜售的嫌疑是上海市国土房管部门调查汤臣的理由之一。这对于鹏利海景等豪宅来说无疑是敲山震虎。

2007年下旬，鹏利海景决定将其全部350套房源转为酒店式公寓出租，同时引入新加坡辉盛国际管理有限公司入驻。但其租赁价格又是长时间的悬而未决，汤臣一品再一次成为其“观摩对象”。

直到2008年5月份左右，汤臣一品以7.5万－12万元的月租金价格，将小部分租赁房源投于市场。鹏利海景才将其月租金定为5.5万－6.5万元/月。而且据介绍，出租的其实只有其中的2栋楼，并非全部房源。

这种以租代售策略在2009年年末才发生改变。此时的上海楼市正处于一波狂热的豪宅投资热中。据陈炜介绍，中粮海景一号现在出售的是以前空置的楼盘，以前并未出租。

中粮海景一号的近邻汤臣一品相关负责人在接受记者采访时表示，“以前总会有人从负面角度看，汤臣一品是最贵楼盘标价。中粮海景一号售价创新高，汤臣当然欢迎。”