• 土地储备骤增千万平米 月掷133亿抢地 中建疾进房地产

    地产 > | Time Weekly - 2009-12-30 21:58:49
  • 中国建筑这只一上市便力夺全球建筑股总市值头筹的巨象,所到之处风云四起,一个月内就数次刷新了“地王”纪录。中国建筑要做“地王之王”吗?

    20091224,中建地产/中建国际联合体,再以30.05亿元的高价将捆绑出售的北京地铁大兴线枣园路站居住及功能用地一、三期揽入手中。

    而在前一天,中建地产又以37.2亿元的代价成功摘得上海新江湾城C6地块。

    20097月底成功IPO后的中国建筑,正手持巨资,转战在全国各大土地市场上,开始新一轮的南征北战。

    房产利润占比近六成

    2009729,中国建筑完成了中国史上最大的建筑地产IPO,募集资金501.6亿元。彼时,董事长孙文杰激动地描绘了中国建筑今后的发展蓝图:要成为世界一流的建筑地产综合企业。

    在中国建筑的业务构成中,房地产开发收入只占总收入的近10%,但利润占比在2009年上半年已超过公司总利润的50%。孙文杰透露,作为企业利润贡献最大的房地产业务,将成为中国建筑战略发展的重中之重。“目前,我们房屋建筑、房地产及基础设施建设三大主业的营收占比为80:10:10,未来这三项的比例要达到60:20:20,而利润方面,房地产的利润将来更是要占到60%。”

    20099月以来,中国建筑旗下的中海地产(中国建筑间接持有52%股权)、中建地产、中建国际(中国建筑全资子公司),在全国各场热门的土地交易会现场频频现身,手握重金密集购地。

    作为中国建筑旗下最具盈利能力的中海地产,从20099月起陆续拿下上海长风6B7C地块,佛山千灯湖地块,重庆江北嘴CBD体育公园地块,沈阳“荷兰村“0102号地块,以及成都一幅商住用地。

    而旗下的其他地产品牌也毫不逊色。除了在岁末突击拿下北京地铁大兴线枣园路站居住及功能用地及上海新江湾城C6地块外,2009123,中建国际联合保利兴房地产有限公司,在一个小时之内,就以48亿元的总价,击败远洋、华润、龙湖、金融街等竞争对手,将北京奥体南区奥体文化商务园三地块全部包揽。

    “中建举牌向来都显得底气十足。央企对价格不是那么敏感。”多次在北京土地市场上观战的一位房地产开发企业市场部负责人告诉时代周报记者,其他开发商还要拼命按计算器或者打电话请示,中建的竞拍者从来都是从容举牌。

    2009123奥体南区3号地的拍卖会上,26号中建国际的竞买人在一次叫价后,自己又加价1000万元再举了一次牌,现场主持人急忙提醒“刚刚的价格就是26号您自己喊的”,而该竞买人则低声说道:“记错了,不好意思。”

    中国建筑股份有限公司的公告显示,截至200911月末,中国建筑的土地储备已经达到4925万平方米,累计新增土地储备有1661万平方米。其中20091-9月份累计新增土地储备770万平方米;而200910-12个月新增土地储备达到891万平方米,超过了前三季度新增土地储备的总和。而在7月底IPO招股说明书中披露的土地储备只有3427万平方米,中国建筑上市后的5个月内,新增土地储备占2009年新增的90%以上。

    新政无法撼动拿地冲动

    就在中国建筑在土地市场上所向披靡的同时,中国最大的房地产开发商万科的董事长王石,再次抛出楼市泡沫论。

    与此同时,中央政府也开始频频出手对房地产市场进行调控,以防止楼市过热。然而,无论是舆论疯传的国资委让央企警惕地王问题的“吹风会”,还是五部委要求拿地首付50%的新政,都没能撼动中国建筑这位央企巨子拿地的冲动。

    中建国际在奥体南区拿到的三块地分别溢价142%、175%和162%;上海江湾地块折合楼面价32484/平方米,创造新的中国“单价地王”;大兴两幅地块折合楼面价1.065万元/平方米,创下了大兴区地价新高。

    在市场高位大举拿地的中国建筑,是否会遭遇行业形势突变的风险?

    “我们公司不会有这样的担忧。”中国建筑有限公司董事会办公室的人士告诉时代周报记者,目前国家的房地产宏观政策,打击的是投机性需求,这对房地产市场是一个好事。但并没有说要遏制房地产市场发展,目前宏观政策层面,主要是需要增加供给量,让房地产行业更加健康平稳地发展。

    而对“此前以土地成本低见长的中国建筑,此番拿地的价格也较高”的问题,该人士指出,这是根据市场情况来决定的。“而且公司拿地有一个非常严谨和规范的决策流程,我们在土地市场上追求的是理性和稳健的策略。也正是因为决策时间长,我们也失去了一些机会。”

    通吃产业链造成估值难题

    “与其他地产商相比,中国建筑有着明显的‘土地、建筑、房产’整个产业链通吃的优势。”国信证券房地产行业分析师陈林对时代周报记者表示。

    “没有地产的建筑公司做不强,没有建筑的地产公司做不大,这是我们长期经验的总结。”在IPO路演时,提及中国建筑的竞争优势,董事、总裁易军分析道,“房建和地产互为上下游产业,一个经营稳健、一个盈利能力强。”

    “在建筑行业和地产行业成为拉动中国经济增长的最大行业,同时拥有建筑和房地产开发的中国建筑,将成为最大的受益者。”中金公司预计2020年,中国建筑业总产值将达到16万亿元;而跨国建筑施工方面,我国国际工程承包市场年营业额将达到2000亿美元。

    目前,中国建筑最主要利润来源的房地产业务,已经拥有了中海地产和中建地产两大品牌。

    “中海地产定位于内地一、二线城市及港澳地区专营高中档精品住宅及商业地产,而中建地产主要业务定位是大众精品住房和保障性住宅开发,这符合国家的房地产业政策导向,目前主要从事二线城市周边地区和三、四线城市中低档住宅的开发业务。”易军在公开描述中国建筑对中海地产和中建地产制定的明确发展规划时表示。

    然而,建筑业务与房地产业务的交叉,也为中国建筑品牌形象塑造带来一定困扰。“提起中国建筑,大家第一想到的是建筑而不是地产。”一位证券市场从业人员告诉时代周报记者,“虽然我们从业务规模的角度看,都将中国建筑划入建筑板块,但从盈利构成角度上看,该企业似乎又该归属于房地产板块。因此,在对该企业做估值时仍然备受困扰。”

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