• 港橘沪枳 上海土地出让新政遭质疑

    时事 > | Time Weekly - 2009-12-17 01:20:53 来源:
  • 一个消息在上海地产圈内流传。自今年9月以来上海开始试点的新型土地出让模式—“上海版勾地制”将会在全国推行。

    但对“上海版勾地制”是否能真正起到稳定房地产价格的功效,上海地产圈内仍存在质疑,称其明修栈道,暗度陈仓,实质上更易排斥竞争、催生“地王”。

    细解上海式“勾地”

    所谓“上海版勾地制”,全称为“土地出让预申请模式”,意指提前公示土地出让计划和出让地块的详细信息,接受开发商的预申请,以稳定土地市场供应预期。

    2009924,位于黄浦区的外滩金融集聚带8-1商业地块成为上海版“勾地制”试点的第一幅土地。上海春之声置业有限公司董事长朱大鸣告诉时代周报记者,仅仅9月份,上海市就“预公告”了40多个地块的土地出让信息。

    1118,上海市规划和国土资源管理局(简称规土局)发布了上海市国有建设用地使用权出让预申请1号公告, 公告将土地范围、大小及其他规划建设要求全部明细列出,成为沪版预申请公告的标准版本。依此标准,申请人必须愿意以高于本地块公布的起始价参加招拍挂活动。用地预申请阶段一般为三个月,如有3个以上申请人符合用地预申请条件,市土地招拍挂办公室即可与出让人协商,终止该地块的预申请程序,经3天公告后提前进入土地招拍挂阶段。

    此一制度与香港1998年金融危机时期实行的“勾地制”在操作方式和流程上颇为相似,但上海上实置业投资咨询公司市场总监汤辉向时代周报记者表示,“上海勾地”与“香港勾地” 出发点南辕北辙,“ ‘勾地制度’在香港1998年金融危机的背景下产生,政府初始目的是为了保证土地不流拍、不贱卖,提升土地市场信心;国内的土地预申请制度则诞生在近年国内房价持续上涨、土地价格暴涨的背景下。”

    “价高者”未必得

    不久前,朱大鸣的公司曾参加过金山一块地的预申请。他最终铩羽而归。“我们与政府部门协商价格,但政府明确指出该地块的底价为每亩300万元,后面再由各家公司来竞争,最后以350万成交。”

    因此,对土地预申请制度,朱大鸣有些喜忧参半。“政府做好土地的规划和评估,然后找意向开发商来申请,一定程度上区别于‘价高者得’的招挂拍方式。政府的意图是在行政过程中导入市场因素,使得土地市场上的买方和卖方有一个良好的对接,增加市场的透明度。不可否认,政府的意图总体是好的,但我们也不得不说,目前中国的房地产调控越走越迷茫。”

    “政府执行土地预申请制度,有利于开发商提前了解地块详细信息以及未来一定时期内土地供应计划,减少盲目拿地的冲动和风险。然而,这在一定程度上却又制约了开发商针对市场情况调节产品定位的灵活性,增加了项目操作风险。”汤辉向时代周报表示同样的担忧。

    而在斯盖策划市场研究经理张宏伟看来,土地预申请制度也是利弊共存。“政府对于开发商的选择更具主动权,一方面有利于选择资质好的、符合项目开发要求的企业,避免非专业的开发商开发不熟悉的物业类型。另一方面,由于政府对于土地使用权归属有决定权,一些少数有品牌、有资质、有公关能力的开发商最终会获益较多,这样,最终土地资源将最终垄断在少数大开发商手中,未来房地产行业或形成少数开发商‘垄断’行业的发展局面。”

    新政难遏“地王”

    事实上,从黄埔8-1地块开始施行的土地预申请制度,在执行过程中似乎多少有些“水土不服”。汤辉告诉时代周报,“由于对地块规划相关限制较多,已经受到市场质疑,后续操作的透明度正被各方期待。再者,在目前地方政府‘土地财政’的财税体制下,地方政府很难自控拉高地价的冲动,上海12月份的成交地块地价也是连续创出新高。”

    有部分人士认为,土地预申请制度能够遏制“地王”现象,理由是“由于开发商无法准确判断未来土地市场状况,才催生了其当下的拿地热情。”那么,土地信息的公开,能否遏制“地王”的诞生?

    “土地预申请制度只是使原来由政府行政主导下的土地销售环节变得更加市场化,通过土地供求双方较为充分的沟通,力求以一个相对合理的价格成交,它在一定程度上减少开发商因盲目而高价拍地而产生的‘地王’,同时其最低报价的保护限制,也在某种程度上有保护地价的嫌疑。因此,更确切地说,应该可以起到稳定土地市场从而稳定房地产市场的作用。真正要抑制‘地王’现象的产生,还需要做出很多努力。”汤辉说。

    而在张宏伟看来,“尽管土地预申请制度可以避免价高者得,但是经过招拍挂后的第二高价,第三高价,甚至第十高价,仍然处于高位,与‘地王’相去不远。”

    定向拍地惹争议

    对某些开发商来说,预申请制度同时也是一道门槛。1022“重出江湖”的昔日“地王”黄浦区163地块,在预申请时即对开发商资金实力、开发资质等设置了诸多限制,譬如“有建设轨道商业地产经验”这一条,即将许多开发商拒之门外。

    汤辉建议,政府应根据预申请阶段体现出来的市场需求变化,及时调整某一时期内的土地总体供应计划,并及时进行公示。此外,预申请制度提前对招拍挂保底价作了保护限制,但同时也应该对土地最高价作出明确限制,以保底价为基础设置一个固定比例。当现场拍卖价高于最高限价时,应及时叫停,暂不成交。

    毋庸置疑的是,土地预申请制度的出现,是土地出让方式趋向多元化的一次有益尝试。

    在不同的市场环境下,地方政府因时制宜采取不同的土地出让方式,显然会获取较多的收益。“在土地市场较热的时期,地方采取招拍挂的方式将有更多的土地收益,而在土地市场低迷期,预申请制度可以保证地块在不流拍的情况下有更多的土地收益。”张宏伟说。

    而在朱大鸣看来,是否采用土地预申请制度,与一个城市处于房地产业的开发时期有关。城市房地产开发成熟,可开发用地不多的城市,预申请制度在行政中导入了市场因素,可防止流拍,也利于整个城市的总体发展。

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