• 1320万平方米项目嗷嗷待哺 瑞安广积资金缓拿地

    地产 > | Time Weekly - 2009-11-12 01:09:22
  • 消化已有项目对于瑞安房地产发展有限公司(以下简称瑞安)来说,仍然是今年的当务之急。

    为此,瑞安一点不为土地市场的疯狂所动,今年没有新增一块土地。经历2008年资金之困考验后的瑞安,又开始重拾稳健的战略。

    “市场现在确实存在不确定因素,但我们推出新的房源,还要考虑后期开发资金的需求等诸多因素,并不单单考虑市场环境。”瑞安助理总经理刘梦洁告诉时代周报记者。

    不为土地市场疯狂所动

    创智坊为低密度庭院住宅,是瑞安除“新天地”外,在上海的又一高端物业代表作。它与上海城市副中心五角场商业区仅数步之遥,周围的商业配套已十分成熟。

    “就区分市场来看,创智坊项目在该地区属于稀缺产品。”刘梦洁认为。该盘样板间开放以来已积累客户上千组,市场反应火爆。

    根据瑞安2009年中报,上半年期内集团营业额超过13.3亿元,增加18%,物业销售约占营业额的76%,较去年涨3%。其中,瑞安在上海、武汉、重庆等地的项目都在今年上半年取得不俗的销售业绩。

    销售火爆极大改善了瑞安的现金状况。此外,瑞安积极从银行方面获得信贷增加现金流。今年212日,瑞安集团与中国农业银行签署战略合作协议,获得总额130亿元的3年期意向授信额度。今年6月,瑞安集团主席罗康瑞又充分施展财技,通过高盛按每股4.87元,以先旧后新方式(控股股东把持有股份,先行配售给投资者,再认购新发行股份,填补已出售股份)配售4.19亿股,集资总额20.38亿元。

    这让瑞安的财务状况维持在健康状态。截至8月份,瑞安房地产净负债率下降至24%,明显在房地产行业内属于偏低水平。

    虽然手握重金,但是瑞安却在地产巨头纷纷在土地市场血战的时候,令人意外地选择了观望。就算是该次的配股所得资金,也被用来发展加快原有项目建设,或用做公司运营资金。罗康瑞在接受香港媒体采访时表示,今年瑞安没有增加土地储备的计划,目前仅就现有项目周边的地皮进行磋商,当中包括瑞虹新城邻近的地皮。

    寻找合适策略合作伙伴

    目前瑞安在中国内地主要城市的中心地段拥有8个处于不同开发阶段的项目,总建筑面积约达1320万平方米。而武汉、重庆、大连等地的项目,均是延续上海新天地的模式。

    易居分析师薛建雄对时代周报记者表示,这种项目体积量大、商业先行的模式导致公司对资金的需求量也是非常庞大的。尤其在2007年,瑞安房地产发展迅猛,多次出击全国土地市场,曾以75.1亿元拿下佛山地王,创下广东有史以来单块土地出让的最高价格。

    金融危机爆发之后,瑞安一度资金紧缺,不得不宣布暂缓原计划投资50亿元的云南香格里拉度假村等发展项目。直至今年二季度,楼市行情回暖,瑞安旗下的翠湖天地等楼盘得以热销,才摆脱困境。

    经过2007年疯狂拿地、2008年险过资金难关后,瑞安开始重拾“稳健”战略。

    特别是除巨额的土地金支出外,瑞安亦要为手中几个巨无霸项目的后继开发不断投入资金。如其在今年上半年启动的“大连天地”项目,总建筑面积达354万平方米,开发周期13年,项目总耗资约300亿元。

    而另一个佛山地王项目岭南天地,占地面积达65公顷,总建筑面积超过150万平方米,整体开发分为5期,时间长达12年,是目前佛山最大的旧城改造项目。岭南天地一期第一阶段200810月动工,其一期投资已经高达10亿元。

    这样的城市航母级地产项目决定了瑞安对资金的渴求。因此,虽然瑞安房地产获得了大笔资金,但并没有进行新的扩张的计划。

    除积极回笼资金、争取银行信贷资金外,寻找策略伙伴仍然是瑞安加速项目发展中的重要一环。200620083年间瑞安已与策略伙伴完成5项交易,涉及4个项目,总作价为人民币48亿元,瑞安因出售子公司部分权益而获得总收益人民币31亿元。今年7月份,瑞安与Redevco(领德高)签署合作协议,双方将于短期内展开武汉天地商务群组部分的工程。在此次合作涉及的15亿元投资金额中,两间公司各占50%,各投资7.5亿元。

    罗康瑞认为,此举将有助公司加快项目回报,分拨营运资金作其他项目发展,分散风险和提升公司的流动资金。瑞安在中报中表示,集团将继续在整体或分拆项目层面,寻找合适的策略合作伙伴共同开发项目。

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