• “地产沃尔玛”褪色 碧桂园挥师进城

    地产 > | Time Weekly - 2009-10-21 19:26:11
  • 碧桂园控股有限公司离城市中心从来没有如此之近—国庆黄金周刚过,1012,碧桂园以8.6亿元的总价拿下广东佛山禅城区一中心地块。这是奉行“农村包围城市”战略的碧桂园首次进入城市中心区域。

    此次碧桂园拿下的佛山中心城区地块,将被开发成高端住宅产品,业界由此认为:这是“碧桂园模式”将发生改变的信号。

    碧桂园模式遇挑战

    业界所称的“碧桂园模式”,核心就是“郊区造城,大盘取胜”以及“快速开发,快速销售”。上世纪90年代初,碧桂园开始在广州20多公里外打造超级“城邦”—顺德碧桂园,并以“郊区大盘”的模式改变着广东人的居住理念。同时,碧桂园依托这一模式,伴随着中国房地产黄金10年的浪尖攀登至巅峰。

    依托这一模式的快速发展,碧桂园董事长杨国强一度成为中国首富。

    “碧桂园模式”的最主要特点是:项目位于城市郊区,规模大、土地廉价。据时代周报记者统计,在碧桂园的52个在建项目、4042万平方米的土地储备中,建筑面积超过100万平方米的项目就有18个之多,其中位于广州增城的碧桂园凤凰城项目的总建筑面积甚至超过450万平方米,是个不折不扣的巨型“城邦”。

    因土地价格低廉、建筑成本偏低,碧桂园的价格优势十分明显。2001年,碧桂园凤凰城项目公开销售,尽管该楼盘离广州市区有将近1个小时车程,但 50万元住别墅”的口号使其创造了一天之内销售7.5亿元的销售神话。

    据克而瑞(中国)对70个主要城市的调查显示,前三季度碧桂园的销售面积位列第7位,但销售金额却位列第18位,单位售价明显低于同行。

    更为重要的是,“碧桂园模式”不仅为更多的人提供了廉价的房子,更开了国内“郊区化生活方式”的先河。这种房地产开发理念,则被越来越多的国内开发商效仿。

    但在碧桂园大举向全国扩张之后,这一模式遭遇到挑战,诸多项目销售不畅,一些省外项目甚至推迟了竣工日期。一时间,“碧桂园模式”遭遇失败的质疑声四起,有人指出碧桂园赖以生存的“地产沃尔玛”模式已渐次褪色。

    由于地区经济差异所导致的对居住文化的不同理解,碧桂园所倡导的“郊区化生活方式”,在向全国扩张时,在一些偏远地区并不被接受,致使其广东省外项目拖了碧桂园业绩的后腿。截至今年8月末,碧桂园的52个在建物业中,广东省内、省外项目分别为26个,业绩比却为6832

    受广东省外项目所累,碧桂园上半年并没有进入“百亿俱乐部”,同期却有11家地产公司销售超过100亿元。

    “郊区大盘”对于购房者而言,则是一种生活方式。在碧桂园等开发商的倡导下,这种生活方式在广东等经济发达地区已逐渐被人们接受,但在其他地区则不然。

    据克而瑞研究中心跟踪企业在售项目发现,碧桂园95%的在售项目均位于咸宁、随州、巢湖、满洲里、兴安盟等三、四线城市。由于居住理念的差异,这些城市还处在“向城市中心聚集”阶段,“郊区化生活方式”显然过于超前。

    试水高端住宅

    “部分省外市场对碧桂园所倡导的社区模式和生活方式了解不太深入。”碧桂园方面在接受时代周报记者采访时坦承:“碧桂园省外项目仍处于播种期。”此外,碧桂园表示,“集团2009年的购地重点将放在广东省。”

    1012,碧桂园拍下的佛山城区地块,楼面地价为1481/平方米,这几乎是碧桂园土地储备中的最高地价。该地块面积为96793平方米,总体量高达58万平方米,将被开发成高端住宅产品。业界由此认为“碧桂园模式”将发生改变。

    碧桂园总裁崔建波则向时代周报记者否认了这一说法。“快速开发、快速销售仍然是集团的主要开发模式,”崔建波说,“开发高端物业只是尝试,因为要考虑到公司的利润和回报。”

    而碧桂园的主要开发模式仍将依靠原先在郊区拿下的土地。

    据克而瑞(中国)的统计数据显示,截至三季度末,碧桂园的土地储备为4360万平方米,将多年的“最大地主”之位让给恒大地产,但仍然位列国内房企业土地储备榜眼。

    尽管巨量的土地储备也会带来巨大的开发压力,但在企业成长性比拼中,后续供应将决定企业的发展空间,这也是一线房企近期拼命拿地的主要原因。数据显示,今年第三季度,土地储备10强企业新增土地储备的建筑面积约1792万平方米,占前三季度总和的72.79%,新增土地储备投资额约为719亿元,占前三季度总和的80.53%,双双超过前两季度的总和。土地储备前10位的房地产企业的土地储备面积已经超过3亿平方米

    克而瑞(中国)在10月上旬的一份报告中指出,巨量的符合市场需求的土地储备将为房地产企业的成长提供强劲的动力。

    在这一轮土地储备之争中,碧桂园一改过去协议拿地方式,开始频频在土地市场上抛头露面。截至8月末,在重新评估总体土地储备总量及各区收入回报周期后,碧桂园增加了广东省内土地储备建筑面积201万平方米。

    但碧桂园仍然对高价土地避而远之,以保证其项目在价格低廉的基础上,仍有足够的利润空间。碧桂园总裁崔建波告诉时代周报记者,上半年公司参与的土地拍卖中,多次因地价被推高至超过公司预期而放弃。

    但业内人士认为,依照目前广东佛山区域的房价来看,该地价是非常低的,未来利润空间较大。中信保利达地产(佛山)有限公司工程总监喻海文表示,高端住宅商品房销售价超过10000/平方米也不足为奇。

    而对于广东省外的巨量土地储备,崔建波告诉时代周报记者,尽管这些项目仍然处于播种期,但随着这些城市经济的发展以及城市化进程的加快,碧桂园在这些城市的土地必将增值,而率先在这些城市拥有土地储备,就具有了土地的成本优势,这将为公司未来的利润带来很大帮助。

    播种居住文化

    尽管“碧桂园模式”受到各种各样的质疑,并且已经向高端物业进军,但碧桂园仍然坚持向更多地区“播种”自己的社区模式,并试图通过自己的努力改变这些地区人们的居住理念。

    碧桂园在给时代周报记者的书面回复中表示,碧桂园省外项目今年重点打造项目的社区生活环境,包括完善社区园林绿化、建设生活配套设施、举办社区文化活动、营造和谐居住氛围等,创造完整的社区生活条件和氛围迎接首批业主收楼入住。“相信随着项目的成熟,业主的入住,碧桂园的人居生活理念和社区模式将获得更多的认同和肯定。”

    如同上世纪改变了广东人的居住理念,如今碧桂园正把一种居住文化“播种”到更远的地方。尽管要承受一段时期的业绩压力,但“播种”已在“萌芽”。

    国庆节前最后一个双休日,主打南京市场的超大型山水度假项目碧桂园·如山湖城(和县)未售先热,超过7000位南京市民奔赴项目体验碧桂园“43”式度假生活模式。

    克而瑞的研究发现,碧桂园的销售在三、四线城市相较其他地产公司表现突出,销售金额和销售面积均位列第一。来自碧桂园的数据也证明了这一点。96,碧桂园位于湖南省的第三个项目浏阳碧桂园开盘当天就创下1.1亿元的成交纪录。而且,碧桂园在三、四线城市保持热销态势的项目越来越多,如芜湖碧桂园、碧桂园·银河城(沈阳)今年连续数月合同销售金额在1亿元左右。

    国庆黄金周期间,碧桂园进账22亿元,同比超过6成。截至108,碧桂园共实现销售认购金额约160亿元,其中已签约合同销售金额约132亿元。国庆黄金周期间,碧桂园有3个项目开盘,广东省韶关的碧桂园太阳城、安徽巢湖的碧桂园·如山湖城以及湖南益阳的益阳碧桂园。这3个项目分别实现销售额1.3亿元(约占开盘货量的60%)、4.5亿元(约占开盘货量的80%)及1.2亿元(约占开盘货量的60%)。

    碧桂园还表示,未来,碧桂园在完善社区项目的同时,还将不断提升项目的品质,致力于使每个项目都成为当地最高品质的楼盘。

    显然,现在就定论“碧桂园模式”是否过时还为时尚早,毕竟随着经济的发展,“郊区化生活方式”已成趋势,碧桂园不遗余力地早早把这一生活方式“播种”到远全国各地,收获季节只待时日。

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