• 毛大庆临考 北京万科挺进商业

    地产 > | Time Weekly - 2009-10-21 19:22:54
  • “万科并不是绝对不会涉足商业不动产开发。”毛大庆透露

    北京万科是华南房地产企业最早北上的先锋,但是它在北京的业绩却难如人意。今年上半年,万科在北京的销售收入只占集团整体收入的3.88%,成为集团内唯一一个在一线城市销售份额未进入前三甲的公司;今年8月以前,万科在北京市的土地市场上甚至颗粒无收。

    8月份履新北京万科总经理的毛大庆正在以新官上任三把火的姿态,努力让接近“断粮”的北京万科重振旗鼓。按照毛大庆在入职伊始接受媒体采访时的表示:他进入万科最重要的工作是拿地,并带领北京万科争取在3-5年内进入北京房地产市场销售量的前3名。

    为此,他甚至提出:“我们会在住宅需要的情况下,让商业带动住宅。”这令人产生遐想:一直专注于住宅地产的万科,是否会在毛大庆的带领下进行一次战略微调。接下来的北京万科和毛大庆,在京城将面临一场大考。

    北京万科遭遇“断粮”

    北京万科成立于1987年,是万科在深圳之外进入的第一个城市,也是南方房地产企业最早北上的先锋。

    作为万科集团下“最老”的公司之一,北京万科20多年的业绩一直不尽如人意,成为集团内唯一一个在一线城市销售份额未进入前三甲的公司。

    万科集团的年报显示,除了2004年,过去10年,北京市场对万科整体销售收入的贡献率均不到10%。2009年上半年,万科在北京市场实现销售收入8.37亿元,仅占万科整体销售收入的3.88%,利润贡献率只有3.35%。

    与此同时,北京万科高层的人事变动也显得十分频繁。从1993年北京万科第一任总经理谭志伦算起,到2004年周卫军上任,北京万科总经理一职10年换了8个。近两月来,曾任职于凯德置地的毛大庆和远洋地产的肖劲先后加盟,成为万科新一任管理组合。

    “北京是一个全国性的市场,来自各方的地产商都会涌来,希望能够在这个区域产生影响力。”北京金泰地产市场部负责人对时代周报记者说,但要在北京市场立足,要么必须承受得起高昂的地价;要么必须有深厚的资源和背景。但万科的经营理念同这两个条件并不相符——“万科对一些原则的坚持使得其‘水至清则无鱼’;而其对成本核算的严格控制在业内有目共睹,这注定了它不会做花大价钱却仅是一锤子买卖的生意。所以,虽然这几年我们在土地市场上也常常看见万科人的身影,但最终他们没有什么斩获。”

    这让北京万科的拿地瓶颈变得难以逾越。自20071025,万科以17亿元的“地王”价格夺得朝阳区西大望路27号住宅地后,在北京一直没有拿到新的地块。而且,今年8月份以前,万科在全国新增土地储备400多万平方米,在北京市场却“颗粒无收”。

    高溢价突击拿地

    “我的首要任务是拿地。”2009820,新任北京万科总经理毛大庆在万科公园五号Ⅱ期开幕仪式上首次亮相,言简意赅介绍了他的工作内容。

    18天后,毛大庆在北京土地储备中心亲自挂帅,指挥作战。经过146轮的竞价,北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司以22亿元的价格,拿下了北京市房山区长阳镇起步区1号地,6450/平方米的楼面地价让举座皆惊。

    928,中粮万科这一组合,再次以29.3亿元的高价,将长阳镇起步区5号地块收入囊中,折合楼面地价5726/平方米。

    两幅地块的溢价率分别高达163%115%。在目前长阳镇住宅价格普遍在六七千元/平方米的情况下,万科再次让业内发出“面粉贵过面包”的感叹。

    但万科显然有更多的考虑。在1015举行的2009中国金融地产年会和17日中国房山长阳城市建设模式研讨会上,作为座上宾的毛大庆,都提及了备受关注的长阳项目。毛大庆称,在购置长阳的土地之前,万科对该地区进行了长期的调研。“我们看好这个地区未来的发展潜力。”

    “北京西南部占了北京平原面积的50%以上。但这里人口、教育资源、商业资源,基本上都是北京北部平均水平的30%-40%,未来有很可观的发展空间。”毛大庆分析,“西南部地区是北京一个价格的洼地,但不会是一个价值的洼地。北京未来的发展要向平原地区突围。”

     

    在毛大庆眼中,交通方面房山线城铁即将开通;北京城市人口外溢的挤压效应等利好因素,都让北京万科对房山地区充满了乐观情绪。而长阳镇的城市建设模式以及政府伸出的橄榄枝,也明显打动了北京万科。毛大庆认为,长阳镇通过引入系统工程学制定的投融资规划,很好地解决了村民拆迁、教育配套、市政建设、资源不均衡等开发商的隐性风险。               

    让商业带动住宅

    此次北京万科拿下的房山长阳地块,包含了部分商业项目。

    根据毛大庆透露的信息,北京万科将把长阳项目打造成一个高端低调奢华的、同时具有浪漫田园风情的住宅小区。长阳项目除了建设一个文化艺术中心,将房山CSDCentral Shopping District)的规划展示放在万科的地块,同时与政府一起引进优质的教育资源,万科还会注重整合优质的商业资源。最近万科正在研究的内容包括边缘组团的邻里商业模式,以及地铁和轻轨上盖的商业模式。“我们会把一部分具有规模的商业,跟第一期的住宅同时建设,确保第一期业主入住的时候,这个地方的商业配套基本成形。”

    作为住宅产品的专注建造者,北京万科在住宅商业配套方面的作为,是否是其涉足商业地产的信号?

    毛大庆在来万科之前,在凯德置地任职14年。作为商业地产的代表,凯德置地在写字楼、商铺等项目上向来如鱼得水。而毛大庆自1996年加入凯德置地之后,先后主持完成了上海丽晶苑、广州至尊高尔夫球会、北京雅诗阁、凯德大厦、北京来福士等多个大型商业地产项目和近十个住宅项目。因此,他的加入,也一度引发业内人士关于万科要进军商业地产的想象。

    “万科并不是绝对不会涉足商业不动产开发。”在2009中国金融地产年会上,毛大庆透露长阳镇项目的操作模式时表示。但他强调,万科今后的产品仍然以住宅为主,万科做商业同万达、绿地做商业地产的概念是不一样的,“我们会在住宅需要的情况下,让商业带动住宅,帮助住宅发展,提升住宅的价值。”

    走在产业化升级前面

    秉承万科集团推动住宅产业化进程的衣钵,在毛大庆的带领下,北京的团队也在致力于工业化升级。

    “万科未来对工业化升级的目标,不单单是一个开发商,更要做一个工业化整合商。”毛大庆在2009中国金融地产年会上透露,万科北京团队目前正在做一件事情,就是组织专门的一批精英人才,根据日本、中国香港、新加坡的经验,研究如何高比例地实现住宅的工业化和配置化,使未来生产加工周期缩短、开发周期缩短、住宅产品质量能够脱离人工和手工的不确定性,拉动下游产业的发展。

    此前,万科在北京已经有住宅产业化的试验—位于丰台区的万科中粮假日风景项目B3B4号楼、建筑面积8320平方米的项目,采用了工业化预制外墙板和全装修等新技术和新工艺,在今年5月被北京市住房和城乡建设委员会授予了“北京市住宅产业化试点工程”。

    毛大庆还称,这半年来,北京市政府花了很大力量研究住宅产业化和工业化问题,很快会推出政策推动北京住宅产业化的升级,并会从几十万平方米,进行到上百万、甚至几百万平方米的普及。“而万科希望走在政府和政策的前面。”

相关文章: 更多关于万科 毛大庆 的报道

  • ·千亿万科:合作是扩张者的通行证(2010-11-03)
  • ·万科大促销 引发武汉降价潮(2010-11-25)
  • ·万科集团:“红营销”聚人气(2010-12-02)
  • ·万科的2014:“撞线”2000亿(2010-12-09)
  • ·赶超万科不死心 宋卫平憧憬代建模式(2010-12-16)
  • ·万科与恒大:二三线上的追逐(2011-01-06)
  • ·万科后千亿之路:住宅、商业八二开(2011-01-06)
  • ·瞄准万科中庚立志5年跻身第一阵营(2011-01-13)
  • ·毛大庆临考 北京万科挺进商业(2009-10-21)
  • ·保利冲刺:赶超万科(2009-10-28)
  • 在经历了火热的招商扩张之后,韩束自称已拥有10万人的微商代理团队。

    马云背后的“女神”终于走上前台,这位叫彭蕾的女人手上握有马云真正的王牌——她执掌阿里巴巴庞大的金融帝国浙江蚂蚁小微金融服务集团。

    上海大学社会学系教授顾俊表示,中央的这次户籍制度改革既有进步之处,又有保守的方面。因为,对于诸如上海等特大型城市,即户籍改革最核心、最难啃的骨头,没有下手。

    美国传媒业的兴起与发展,政府亦在其中扮演重要角色。尽管美国媒体自诩享有充分自由,自上世纪70年代以来,政府亦奉行新自由主义,宣称不干预媒体市场,但对传媒的影响与推动无所不在

    张奇向时代周报记者表示,虽然我国的石油战略储备还未达到“及格线”,但也并不像目前看到的这么差。

    岁末年初,中国社会保障体系改革引入新话题:刚刚闭幕的中央经济工作会议表示,“降低社会保险费,研究精简归并‘五险一金’”,将成为2016年降低企业成本的重要突破口。

    1月16日在北京钓鱼台宾馆芳华苑内,亚洲基础设施投资银行举办了开业仪式。在亚投行理事会和董事会成立大会上,中国财政部部长楼继伟当选为首届理事会主席,金立群当选为亚投行首任行长

    近两年,借新城镇化之势,“镇改市”热潮不断升温。公开报道显示,目前已有浙江、江苏、山东、广东、福建等多个省份开展类似“强镇扩权”的试点。

    从现在到2020年,全球将有510万工作岗位被机器人“抢走”?一款由韩国研发制造的机器人HUBO在今年的世界经济论坛年会,也即冬季达沃斯论坛上表演行走,抢尽风头。

    “而钢铁等传统行业产能严重过剩,互联网+影响的程度较低,钢铁产业链又占到中国GDP的10%左右,用互联网去改造的空间足够大。