• 投资客离场 十一成交惨淡

    地产 > | Time Weekly - 2009-10-14 23:40:47
  • 这个“十一”长假,上海、深圳、武汉等一二线城市都“惯例”举办了房展会,不过最后出来的成交结果让开发商有些泄气。

    继“金九”泡汤之后,“银十”又开局不利。从9月份即开始的成交胶着现实,让前期过热的市场冷却下来,陷入了平静之中。浓烈的观望气氛,为楼市未来的走向增加了变数。接下来迎接楼市的将是“拐点”亦或波澜不惊的拉锯?不甚明朗的局势下,多空双方皆在等待。

    供需双方再度博弈

    王强和妻子均在外企上班,虽然有着普通人艳羡的“高收入”,但高企的房价让这对在上海已打拼3年多的新上海人无法买到中意的房子。

    103,这对夫妻出现在上海举行的“十一”假日房展会。在此之前,他们已经有过4个月的看房史。“至少不想买地段在上海市中心以外的房子。”王强认为。

    但这次他们注定又要失望而归。房展会主办方公布的数据显示,参加此次房展会的上海本地楼盘均价高达2万元/平方米,远远高出去年 “十一”和今年 “五一”房展会每平方米1.2万元的参展均价。虽然有单价4800元的楼盘参展,但这个标榜着 “上海西”的楼盘,实际上远在江苏省吴江市。

    “不是太远,就是太贵,内环线内楼盘均价一般都在每平方米四五万元左右,3万元/平方米以下的楼盘很少看到。楼价高高在上,让人根本买不起。”王强和妻子在现场拥挤的人群中看了近4个小时,并没有发现适合的房源。

    展会现场有部分开发商采取了一些促销手段,但优惠只有1万元或总房价的1%,这些楼盘主要位于上海外环外位置的嘉定、宝山等区。而且采取优惠的开发商,条件都比较苛刻,几乎没有多少楼盘打出明确的折扣。

    “看现在的形势,价格太贵,房价应该会有所调整。先看看,等价格调下来再下手。”漫长的看房经历中,王强认为对上海楼市已有所了解。

    持王强这种判断的人不在少数。一家参展的房地产公司销售人员对时代周报记者表示,市场可能会出现价格调整,但降价空间不会很大,由于存量房不多,公司已经决定延缓推盘。

    购房者观望的态度,开发商谨慎推房的决策,在这两者的博弈中,楼市成交量正在下滑,且这样的胶着状况已在全国蔓延。

    深圳市房地产信息网公布的房地产每日成交信息显示,深圳秋交会期间,101-5日,全市新房成交567套,几乎只有春交会全市成交量的一半。为期4天的武汉秋交会,观展人数约4.2万人,意向成交(含二手房)857套,意向成交金额4.52亿元,均为近年来新低。

    北京市房地产交易管理网的统计数据显示,今年“十一”长假前6日,北京商品住宅期房成交472套,创3年来同期成交量最低。即便是在去年大调整中,北京“十一”长假前6日仍有1411套成交量。广州阳光家缘网站统计数据显示,从101-6日,广州一手住宅网签仅704套。而9月最后一周,网签量达到1644套。

    这样的数字给期待“银十”的看多者泼了一盆冷水。事实上,楼市成交缩量的情况从9月份就已显现。9月份全国30个城市中,约一半城市住宅成交面积环比下跌,总成交面积环比下跌约3.83%。其中,上海楼市成交数据显示,当月成交量148万平方米,为今年3月以来单月最低。随着成交量下降,9月份也成为今年来首次出现供大于求的月份。

    投资客开始离场

    上海刚泰置业有限公司副总经理金备军对楼市成交量的变化,并没有过分在意。他刚刚度过了一个轻松的国庆假期,刚泰置业在短短的国庆假日里卖出了200多套的房子。

    “卖房子还是得看区块,有的涨得多,有的涨得少,像惠南板块还是很有潜力的。”金备军说道。刚泰置业所开发的项目正好处于惠南板块,曾受益于南汇并入浦东的政策利好,该板块房价从今年5月份的7000/平方米一路升到超过1万元/平方米。在房价飙升的过程中,投资客起到了推波助澜的作用,占到总成交量的30%

    这样的情况或许会有所改变。上海台庆房产副总经理陈史翎表示,近两个季度成交量的井喷,带动价格大幅攀升,“就上海的情况看,因为房价大涨,刚性需求的年轻白领已无法承受在市区购房。而前几个月因为贷款较易,刺激了楼市投资需求的膨胀,现在贷款资金收缩,无疑将这些投资客逼离场外。”

    深圳皇岗一家小中介公司老板先生告诉时代周报记者:“6月到8月,还有很多投资客购楼,现在连投资客都快没有了,但是价格稍微低一些的房子,仍然有自住客会考虑。”

    信贷的放缓,特别是二次房贷从严,变相提高了购房门槛,抑制了后市需求,正是导致目前楼市成交量下降的原因之一。

    金备军也注意到了这种政策对市场的影响,不过他认为在现今的政策面下,市场不会出现大跌,“卖房子又不是卖鸡毛菜,说变就变的,最终还是要看供求关系。”

    事实是,与萎缩的成交量相比,一路高歌的房价确实没有降下来。

    据上海台庆房产统计,今年第三季度上海成交一手住宅41961套,环比第二季度的51601套下降了18.7%。从成交均价来看,今年三季度一手住宅成交均价为16984元,为2006年至今的各季度里的最高价,环比今年二季度均价上扬了18.8%

    “由于可售存量低和价格远高于往年的原因,使得今年黄金周的成交套数处在近年同期低位,但目前楼市仍处在高位。”易居中国分析师薛建雄指出。

    供应偏少和充足的流动性导致价格短期僵持。上海中原物业顾问有限公司马冀对时代周报记者表示,多数开发商在前8个月已经完成了全年的销售指标,现在开发商也是处在一个对未来营销策略的改变中,这让他们暂时不会大规模推盘,“目前市场上的供应量并不是有效供应,如上海外环以外地区的交通、商业、学校等相关配套大部分还不够成熟,看房的人多,下定金的人少。”马冀说道。

    房价走势诸多变数

    金备军已经意识到楼市或将面临一定的调整,但他对自己所在的区域板块充满信心,“绝大多数的开发商连2008年那样艰苦的环境都已经熬过去了,况且今年不会再出现那样的局面。”

    但陈史翎指出,价涨量缩其实是楼市涨势处于末端的信号,当量缩到一定程度,迟早会走到量价齐跌。

    “第4季度楼市预计呈现价格僵持、交易减少的走势,打折等优惠措施重现市场的可能性存在,经济适用房周边的项目风险较大。”中国指数研究院副院长陈晟认为。

    而且,由去年下半年停工缓建项目在上半年集中加速施工之后带来的供应高潮,可使整个四季度的新房供应都保持在相对充足水平,这种供求关系的改变亦是未来房价走势的变数之一。

    不过薛建雄认为,受到目前“地王”频现的冲击,一些出现“地王”的区域,周边房价还会有所上涨,“地王不断出现增加了开发商看涨的预期,所以他们才敢延缓推盘力度”。

    薛建雄认为,全国来看,各个城市差异巨大,像深圳等一线城市四季度可能会出现下跌的情况,但南京等一些北面一点的城市和一些二、三线城市还会上涨。

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