楼市险情显露 宏调呼之欲出

10月9日，国土部智囊机构中国土地勘测规划院发布了《房地产行业价涨量跌现象探析》指出，6月份以后，国内房价以每个月环比1%的递增速度增长，但是交易面积却逐月大幅度下降—6月份全国房屋销售面积接近1亿平方米，而7月份就下降到了8000万平方米以下。

国土部土地勘测院发布的“房地产行业价涨量跌现象探析”指出,2009年6月之后出现的全国性“价涨量跌”现象，是一个危险的信号。

同一天，克而瑞（中国）也在一份报告中指出，6月份以后，全国商品住宅成交量呈持续减少态势，环比降幅明显。

房价高企透支购买力

根据克而瑞（中国）对全国主要城市房地产市场的分析，6月份以后全国商品住宅成交量环比降幅明显。6月份上海的商品住宅成交量为219.3万平方米，之后逐月下降，9月只有149.73万平方米。同样，北京6月份的成交量为203.4万平方米，9月就降为168.64万，广州从110.4万平方米降至87.91万平方米，深圳从62.82万平方米降至31.34万平方米，降幅达50%。

据克而瑞（中国）研究中心统计，第三季度十大城市共计成交3365万平方米，环比第二季度的3919万平方米约下滑15%。

但奇怪的是，房子卖得少了，价格却不降反涨。

据国家发展和改革委员会、国家统计局14日发布的最新调查显示，仅10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5％，环比上涨1.6％。而6月份以来的4个月，全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅逐月增高，分别为7.1％、7.5％、8.2％、8.9％。

 “消费者感觉到的涨幅远远不止这些。”中国房地产研究会副会长顾云昌指出。这是因为以上数据是70个大中城市的平均数，而在一线城市和主要市场，涨幅显然更高。于女士去年底在北京二环以内看好一个楼盘，当时售价15000元/平方米元却没有出手，如今这个楼盘已经涨到40000元/平方米，令其后悔不迭。

“逐月价涨量跌，说明消费者对价格不认可。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林向时代周报记者表示。

满堂红中国首席研究员龙斌在接受时代周报记者采访时也持相同看法，“楼价上涨过快，与购买力预期差距加大。目前开发企业现金充裕，基本上前三季度差不多就完成了全年销售任务，促销动力不足。以万科为例，今年上半年，万科销售房屋平均单价约是8819元/平方米，而第三季度的平均房价就达到了9855元/平方米，房价上涨10.5%。

多数房企仍看好后市

王珏林则分析，房企只提不降、只压不卖除了资金充裕，对市场预期看好也是重要原因。

时代周报记者在采访中发现，多数开发商都看好后市。中国房地产测评中心主任龙胜平经过对数十家房企的数据分析得出结论：大多数房企看好后市。他告诉时代周报记者：“开工量增加就是积极的信号。”

据中国房地产测评中心和克而瑞（中国）提供的数据，房企开工面积自2007年以来首次出现大幅度提升。万科将全年新开工面积从403万平方米提升至585万平方米，提升幅度高达45％。万科董秘谭华杰表示，随着上半年市场去存货过程迅速完成，此前开工面积少造成的市场供应量和交工日期无法满足部分刚性需求开始显现，因此增加开工面积，在明年形成供应。

让万科乐观的原因是其良好的销售情况：今年十一黄金周期间，万科实现认购金额超过21亿元，不仅较去年同期上升明显，也超出2007年同期数据逾三成。第三季度万科实现销售金额154亿元，销售面积161.

同时，绿城和招商地产也将全年的开工计划分别由214万平方米和112万平方米提升至397万平方米和247万平方米，提升幅度近一倍。其中恒大以1700万平方米的开工规模，成为中国房地产企业在建面积之最。

而在土地储备上的量价齐增，也是房企看好后市的另一个反映。一位不愿具名的香港上市房地产公司总裁告诉时代周报记者，公司今年上半年多次参加土地拍卖，但“价格却越拍越高，超出预期，几块地都没有拿下来。”

龙胜平透露，第二季度只有37%的土地溢价比例超过100%，到了第三季度溢价比例超过100%的达到了57%。“许多开发商在第三季度的土地储备增加了很多。”第三季度，土储10强企业新增土地储备的建筑面积约1792万平方米，占前三季度总和的72.79%，新增土地储备投资额约579亿元，占前三季度总和的80.53%，双双超过前两季度的总和。

价高导致“维稳”

与开发商看好后市相比，市场却有不同看法。龙斌向时代周报记者指出，楼价不是简单的市场供求的问题，而是个民生问题，“升到一定程度，政策就会从‘鼓励’走向‘维稳’。‘维稳’其实就是抑制或打压。”

龙斌的判断不无根据。10月9日，国土部智囊机构中国土地勘测规划院发布了《房地产行业价涨量跌现象探析》，指出“价涨量跌”问题可能是个危险的信号，没有实体经济复苏和适当的调控政策应对，房地产行业会走向一个更危险的极端。

为此，《报告》指出，应该出台相应的政策对当前泡沫化的房地产市场进行调控。除了继续扶持中小企业发展，增加就业等发展实体经济的政策外，还应该针对房地产市场过度投机的问题，出台系列强化政策。例如，实行土地供应结构多元化，继续加强对保障性安居工程和中小户型房屋的供地，控制高档房屋供地，从源头上抑制企业投机行为。

中国社会科学院金融研究所研究员、金融市场研究室副主任尹中立也指出，2007年以来的市场实践告诉我们，房价的合理定位有利于房地产行业的健康发展。他建议在政策上“要引导地方政府适当降低土地出让价格，对房地产开发商的信贷支持应该适当收紧，建议中央财政设立住房保障专项基金，引导地方政府增加保障性住房投资。”

而王珏林则认为，各种房地产调控政策都有，目前最主要问题是“阶段性执行不力。”他建议政策要稳定，“有房要卖，有地要建，必须执行。”

也有些专家认为，当前房地产市场已经趋稳。顾云昌表示，“金九银十”出现的交易量下降问题，只是个别城市的问题，市场交易量在9月份以后出现了企稳，就说明了市场将走向一个稳定发展的时期。龙胜平也认为市场总体还是稳定的，“价格下调的可能性很小。”

虽然龙斌认为“价高将导致‘维稳’”，但他分析政策面到年底不会有大的改变。“其实大家都清楚，房地产作为本轮拉动经济的重要引擎，如果即刻改变相关政策，效应不单单是调整房价，经济也可能要付出较大的代价，目前经济并没有完全企稳，调整房地产政策不是最好时机。”

同时，年底楼市营业税、契税、个税等优惠政策面临到期，是否延续也是不确定问题。楼市即将迎来后政策时代。万科相关人士称，政策优惠主要针对二手房交易市场，万科业务并不涉及这一领域，但公司也会密切关注政策变化可能对市场产生的影响。未来两个多月楼市的走向如何，将决定明年楼市的走向。

本网站上的内容（包括但不限于文字、图片及音视频），除转载外，均为时代在线版权所有，未经书面协议授权，禁止转载、链接、转贴或以其他 方式使用。违反上述声明者，本网将追究其相关法律责任。如其他媒体、网站或个人转载使用，请联系本网站丁先生：news@time-weekly.com