银行紧缩房贷 房价或现拐点

嘉宾：

易宪容  中国社会科学院金融研究所研究员

聂梅生  全国工商联房地产商会会长

董  藩  北京师范大学房地产研究中心主任

量价全跌才是拐点

时代周报:最近上海、南京、北京等地的银行都对二手房信贷加强了管理，全国一些城市的房地产成交量也在缩量，这是否预示着房地产价格新的拐点即将来临？

易宪容：目前的政策还是在对一些违规贷款采取措施，但是下半年是否会收缩住房按揭贷款是未来房价能否继续上涨的重要因素。今年以来市场比较繁荣的最主要原因是个人住房按揭贷款的快速增长。现在个人住房按揭贷款已经超过了2007年的同期水平。国内商业银行突破二套房贷款规定，违规发放个人按揭贷款，过度激励信贷员，这导致了房地产行业的炒作之风再起。

央行和银监会已经下发了关于加强住房信贷管理的通知，制定了对商业银行违规者进行严厉处罚的规定。这样，下半年的银行信贷扩张冲动已经没有上半年那么大，银行也可能收紧个人住房按揭贷款，在这样的情况下，住房的投资者可能会逐渐退出市场，所以，如果再想利用银行信贷的杠杆效应短期内推高房价已经不容易了。

聂梅生：成交量的下跌是在意料之中的，原因一是上半年成交量猛涨，如果这个数字变成全年的，即使下半年成交量不涨，上涨的数字也已经够高了。另外，下半年的信贷会适当紧缩，在这种政策下，买房人也会有一些观望。比如去年楼市进入了深度观望，但是过一段时间后就出现了小阳春，一个很高的增长后，会进入一个观望期，现在就是处于一个观望期。

现在看，下半年的成交量肯定会下降。所谓的拐点是一个周期的拐点，但是中国的经济仍在上升的周期里，现在只能说波动，而不是拐点。我觉得到今年年底，房价同比仍然会处于上涨水平，但是不会太高，下半年的房价上涨也不会像前几个月一样飞涨。现在，房价很难深入下跌的原因是开发商的资金链已经接上了，资金链不紧绷，房产商就可以不降价，慢慢来卖。

董藩:这次交易量的变化基本属于正常调整，并未表现出价跌量缩,不是市场走势下滑的明显信号。2008年之前中国积压了那么多的购房需求，2009年上半年，刚性需求爆发，这也刺激了一些可买可不买的人提前进入市场，形成需求，推高了7月之前的成交量。

而2009年3月之前市场不景气，开工量不充足，供应市场的房子有限，加上一些开发商重新捂盘惜售或高价推盘，这都导致了现在交易量的下降。比如1—7月份竣工量与销售量的比值是0.6比1，8月份是0.59比1，现在存货消化空了，所以交易量下跌了，但是拐点并没有出现，因为如果拐点出现，一定是交易量下降，价格也随之下降。

房产泡沫破灭风险加大

时代周报：中国的房价处于如此的水平，是否存在泡沫，如果量价齐跌，次贷危机是否会在中国上演？

易宪容：今年以来房价的上涨，是信贷资金推动造成的结果。今年上半年全国的住房按揭贷款达到了4793亿元，比去年同期增长了2633亿元，而在今年7月份的3559亿元的贷款中，个人贷款占了1800亿元，个人住房按揭贷款已经快接近2007年房地产泡沫最大的一年。目前的房地产过热不是局部性的而是全局性的，房地产泡沫正在逐渐变大，中国住房按揭贷款的风险是不低的，只不过由于房价上涨，这些潜在的风险还没有暴露出来。

在美国，借款人需要被评级，有次级信用的借款人，中国的所有房贷借款人都没有进行评级和区分。中国的住房借款人市场进入门槛很低，利率没有差异化，这使风险偏好高的人更愿意进入房地产市场。房价上涨是投机炒作的结果之一，难说未来中国式的次贷危机不会发生。在这种情况下，应该出台相应的政策措施有效抑制虚高的房价。

在过去十年中，美国房价上涨仅一倍多，但这次房价调整却超过了30%，相比之下，中国的房价在经济调整时还出现了非理性上涨，如何解决好这个问题，将对中国房地产的未来走向构成很大影响。

聂梅生：其实，近三年，北京的核心地段的房价变动并不大，但是交易量有变化。我们的城市的地产就那么没有价值，永远低于其他国家和地区城市的价格吗？上海现在比香港、新加坡的房价低，上海中心区的房价比台北还要低的多。如果中国的经济不断发展，中国城市的土地和房产肯定要升值。

这么多年来，中国房价的上升，平均也就是百分之五六，2009年也大概为5%，但是中国的GDP上涨了8%到10%，人均收入提高了10%以上，房地产的价格从来没有跑赢过GDP，也没有跑赢过城镇人均收入的增长。现在人们还是有购买能力的，否则很难解释今年五六七几个月那么多人排队买房子。目前看，一线城市的房价民众是可以承受的。但是，相对来说，2009年房价增值的空间是不大的。

董藩：房价一涨就说有泡沫，实际上，房价一般都是上涨的，只有在发生战争、瘟疫、经济危机等各种极端的事件下才会下跌。苹果涨价可以不买，有其它水果作为替代品，房地产没有替代品，是刚性需求。现在很多80后人群进入了适婚年龄，家庭的结构也在发生变化，房子需要满足家庭居住的需要，物质生活水平的提高，也促进了房屋的成交量的增长。

在中国经济复苏的过程中，只有房地产和汽车业恢复了，别的行业全都是过剩的，没有房地产业的蓬勃发展，中国的经济无法复苏。我们总说有泡沫，出台了各种政策，但是房价还是越折腾越高，这个问题应该反思。

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