千亿资本会战 海南旅游地产

9月29日，台风“凯萨娜”登陆海南。

同一天，“鲁能城”在三亚挂牌。这个整合了鲁能地产在海南16年资源积累的新地产公司，在海南已经拥有19平方公里的项目土地，堪称是岛上最大“地主”。抛弃了过去16年的保守战略的“鲁能城”，打着“国际休闲地产供应商”的大旗，其三大全新高端项目将于10月同时在海口、三亚亮相。

由保守到激进，“鲁能城”看中的是“海南国际旅游岛”这一千载难逢的机遇。

善于把握商机的不止“鲁能城”。从海口到三亚595公里的黄金海岸线上，投资几十亿、上百亿的旅游地产项目星罗棋布。在海南建设“国际旅游岛”的战略刺激下，上百家地产企业陈兵海南，其中不乏国内一线及上市地产公司，投资总额超过1000亿。

“百企千亿”会战海南旅游地产，对这个只有3.39万平方公里海岛带来的震动，超过了任何一场台风。

百企陈兵 千亿会战

今年10月，“鲁能城”将同时向市场推出三亚湾新城游艇2区、海口的海蓝福源首期桃花涧项目和海蓝椰风二期、三期三大产品，力度之大是过去16年从来没有过的。其中，三亚湾新城占地6.8平方公里，拥有9公里长的海岸线，面积甚至大过广州CBD珠江新城。位于海口西海岸的海蓝福源则占地11平方公里。加之三亚大东海滨海豪宅群山海天，“鲁能城”在海南的项目土地面积已经达到19平方公里。业界估算，没有超百亿的资金，根本无法撬动如此巨大的项目。

而在海南，像“鲁能城”这样的超大型地产项目还有很多。今年3月开盘的雅居乐清水湾项目是雅居乐和摩根士丹利联手开发的，占地高达1.5万亩，总投资达200多亿元，开发面积900万平方米，开发周期长达10年。数据显示，雅居乐总土地储备约3000万平方米，清水湾项目就占其中约三成。据了解，清水湾是雅居乐17年来开发规模最大，投入资金最多的项目，甚至被海南省作为“国际旅游岛”的一张名片。

同样来自广东的地产商富力地产也大手笔投资海南。2008年，珍珠海岸所在的陵水县政府提出打造“珍珠海岸：休闲度假之洲”的个性化旅游品牌，富力地产在珍珠海岸的香水湾开始打造旅游地产项目富力湾，投资超过15亿。

在富力湾的带动下，仅珍珠海岸三大湾之一的香水湾就已经吸引了13家大公司进驻。不仅如此，2009年9月9日，富力地产在海南的另一项目“富力•红树湾”在澄迈县正式开工，同样以“度假居住”为核心目标，投资逾百亿元。

作为旅游地产的旗舰产品，星级酒店也密集登陆海南。目前亚龙湾已经集聚了高星级酒店19家；而在海棠湾“国家海岸”，未来五星级以上的度假酒店将达到18家；在珍珠海岸的香水湾、土福湾和清水湾三大湾内，已规划至少25家五星级以上度假酒店。据统计，海南2010年全部营业的五星级酒店至少36家，海南成为名副其实的“五星级酒店岛”，其中三亚以超过21家的数量，成国内高星级酒店最密集的城市。

据了解，目前进驻海南旅游地产领域的企业已有上百家，其中不乏万科、新世界、保利地产、杭州绿地、华润、富力、雅居乐、鲁能、中信、中体等地产大鳄，投资总额超过1000亿。

百企陈兵，千亿会战，直接催热了海南的房地产投资。2000年，三亚全市房地产投资只有0.17亿元，2008年这一数字已经达到76.18亿元。而截至今年8月，海南全省的房地产投资已经达到167.95亿元。

三亚市房产管理局局长李洪海告诉时代周报记者，在本地人口只有20万人的地级市三亚，目前共有房地产开发企业130家左右，其中70%左右是外来开发商。“这一现象在国内地级市绝无仅有。”

旅游大开发海南先行先试

把千亿资金吸引到海南来的，正是建设“海南国际旅游岛”的构想。

今年4月，温家宝总理在海南考察，第一次把旅游业提到了综合性战略支柱产业的位置来看，提出“旅游是消费的先导产业”。

温总理在海南谈旅游背后的深意是：海南是旅游大省，2008年国务院批准海南建设“国际旅游岛”，在旅游业对外开放方面将先行试验。

国家旅游局中国旅游研究院副院长戴斌告诉时代周报记者，从地方政府的制度创新和中央政府的重视程度来看，旅游业发展正在融入经济社会发展的主流，正在从一个行业的事情提升为国家战略核心之一。

其实，早在8年前，中国(海南)改革研究院执行院长迟福林及其团队就撰写了《建立海南国际旅游岛框架建议》。但直到2007年4月26日，海南省第五次党代会上才正式将国际旅游岛建设列入了“十一五”海南推进的四大改革。

2007年6月，中央组织多个部门对海南国际旅游岛建设进行调研。中国(海南)改革研究院专门为中央部委的这次调研重新制作了一份《推进海南国际旅游岛建设》的方案建议。这份方案将国际旅游岛的内涵总结成9个字：“免签证、零关税、放航权”。

2008年4月，国务院批准海南建设“国际旅游岛”，同意海南在旅游业对外开放和体制机制改革方面积极探索，先行试验，并批准在海口、三亚、琼海、万宁四市各开办一家市内免税商店。

建省20年后，海南终于有了清晰的产业定位。海南在建省初期，曾围绕主导产业定位进行了长时间的争论。曾经，海南在热带农业、新兴工业等领域培育成长起一批支柱企业。但是，随着经济发展，农业在国民经济结构中的比重逐步下降，而海南岛的生态环境对工业的承载力有限。海南人终于发现，海南真正的优势和潜力在旅游。海南省委书记卫留成指出：“未来5年、10年、15年或者更长一段时间，海南省真正能够影响中国的，能够给中国作出贡献的，不是海南的工业，也不是海南的科技，而是海南独特的、不可替代的自然环境，以及在此基础上发展起来的大旅游产业。”

正因为中央及地方政府的共识，“海南国际旅游岛”横空出世。海南国际旅游岛概念的首创者之一迟福林表示，海南建设国际旅游岛，其本质是更大程度的开放，目标是建设国际化的海南岛，以此寻求在亚洲区域经济循环中发挥海南开放的独特优势，使海南在中国对外开放的大格局中成为与亚洲区域经济合作的桥梁和枢纽。

谁为龙头？

数十年来，“天涯海角，到此一游”的老照片，几乎成为人们对海南旅游的全部记忆，但这种“观光旅游”恰恰成为建设“国际旅游岛”的软肋。

夏威夷，每年吸引700万游客，其中境外旅客达50%以上，每年有120亿美元的旅游收入；巴厘岛，面积不到海南20%，人口不到海南40%，旅游业对GDP的贡献率超过50%；海南岛，旅游业对GDP的贡献率仅6.3%，2009年上半年，入境旅游者仅占游客总数的2.7%。

显然，“天涯海角”式的“观光游”无法把海南变为夏威夷、巴厘岛那样的国际度假天堂。“要在把观光游做精做深的基础上，打造度假旅游，把人留下来。”戴斌说，目前我国旅游人均消费不到500元，就是因为处在观光旅游的阶段，“这是日益增长的旅游休闲需求，与我们相对滞后的产业模式之间的矛盾和相对落后的产业发展水平的矛盾”。

无疑，“国际旅游岛”战略从制度层面要求海南必须加快旅游业转型升级和国际化进程。而对市场最为敏感的房地产企业，已经率先进入这一领域，力图成为破局的先行者。

9月29日，刚刚成立的“鲁能城”宣布，10月18日将向市场推出位于海口和三亚的三大超级地产项目，并以这些项目以及19平方公里的项目土地为依托，在环岛资源整合、环岛地产开发、环岛休闲服务的基础上，打造一个“鲁能环岛休闲圈”。这一发展理念无疑与“海南国际旅游岛”战略不谋而合。显然，这个国内二线地产开发商意图通过这一发展战略，不但成为海南旅游地产开发的龙头和领军者，更可能借此迅速上位，跻身国内一线开发商行列。

成立伊始，鲁能城便大刀阔斧的开拓创新，寻求国际性战略合作伙伴，引进国际先进产品研发、服务提升等理念。2009年8月17日，美国创新王国娱乐设计公司CEO爱德华多先生率领创新王国专家团队专赴海南考察鲁能城及旗下四大主题休闲地产项目，寻求与鲁能城在特色休闲地产研发创新区域的战略合作，搭建强强联手的战略合作平台，鲁能城也借此逐步走出一条国际化发展之路。

鲁能城副总经理林化玉表示，随着2008年海南“国际旅游岛”战略的提出、全民休闲时代的到来及企业自身的发展诉求，鲁能城把握历史机遇，统筹规划全局，大力整合旗下四大项目资源，形成了统一的品牌标示，对企业在海南的长远发展具有重大意义。

显然，“鲁能城”是踏着“国际旅游岛”的节拍而来。而其之所以高调宣称是一个“国际休闲地产供应商”，在于摒弃了传统的地产开发理念，以“运营城市”的全新模式，为海南提供了一种以休闲、度假为主的全新的生活方式。

记者了解到，位于三亚湾核心区域的三亚湾新城按城市功能进行了配套，不但有游艇会、高尔夫，还有大型商业项目、酒吧街等，一定程度上弥补了三亚市城市功能的缺失。从这一层面而言，三亚湾新城不仅是鲁能的新城，更是三亚市的新城，而规划无序、配套低级的三亚市，不正需要这样一座国际水准的新城，来提升城市功能和形象吗？

此外，鲁能城认识到，如果海南想在世界旅游版图上占有一席之地，仅仅有硬件建设是不够的，必须在服务上同时“升级”。在鲁能城成立的当天，推出了特一号服务产品“鲁能会”，着眼于客户“365°环岛休闲服务”。这意味着，鲁能会的会员只要踏上海南岛，就会有一双无形的手提供所需要的各种服务。

戴斌说，一个成熟的社会越来越强调一种生活的品质，强调一种发展的需要和享受的需要，欧美国家强调休闲度假，强调生活品质，应该是中国旅游业一种可以借鉴的样板。从这个角度而言，鲁能城代表了海南旅游地产发展的方向。

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