“地王”国企造
参加这场遍及全国的“地王”争夺战的远不止中海一家国企,无论是央企还是地方国企进军土地市场的步伐都在加快。
香港中文大学讲座教授、财经名嘴郎咸平在与时代周报记者交流时说:他有一个粗略的统计,十大地王九个被国企买下。
新“地王”曾无人问津
一个多月前,也是在这个地方,有着深圳国资背景的金地集团以30.48亿元的价格拿下青浦赵巷10号地,楼板价达1.5万元/平方米,创下当时的“上海地王”。
仅仅一个月的时间,1.5万元/平方米的纪录就已经作古,中海拿下的长风地块楼面地价已经高达22409元/平方米,超过该区域次新房的成交价格。
这次拍卖的长风6B、
令人玩味的是,去年7月份,长风
在长风地块正在交易市场拍卖的时候,佑威房地产研究中心副主任陆骑麟正在录制评论地王的节目。
当初有业内人士向陆骑麟咨询长风地块的价格,他建议说:“这块地周边没什么新房子,地块毗邻苏州河,根据目前周边的房价,再按照建安成本来看,开个35亿元到45亿元之间挺好的。”
陆骑麟解释,由于该地块地理位置好,因此开发商希望拿地后走精品房路线,如果小区内还有保障性住房存在,势必会对小区房价产生影响,影响获利。
后来上海普陀区房管局决定改变计划,将5%保障性住房的条件划掉,“在其他地块中统筹平衡。”更改条件后,中海、华润、龙湖等众房企大鳄争相竞买。
目前长风地块并没有新盘出售,该区域内10年以上房龄二手房的价格在15000 -16000元/平方米,2年左右房龄的二手房单价也仅过2万元/平方米的水准。而且中环线周围的环境嘈杂,现在主要还是以办公类的产品为主,“很难想象在这个地方建设一个特别高端的房地产项目,所以那里的住宅很难卖到4万-5万/平方米。”陆骑麟在接受时代周报记者的采访时认为。
“70.06亿元的成交价,让陆骑麟深感意外。由于长风地块规划要求全装修房交房,未来要政府周边规划落实并且还要市场积极向好,楼盘售价必须4万元/平方米以上,中海才能赚钱。”陆骑麟在接受时代周报记者采访时说道。
虽然不少参加拍卖的房企认为该价格“太高了”,但中海地产代表在接受时代周报采访时表示,长风项目价格不贵,拿得很值。
保守中海突变激进
中海是香港上市公司,隶属于今年刚刚登陆A股,从资本市场上融资420亿元的央企巨无霸中国建筑股份有限公司(上海交易所代码601668)。
此番,中海地产的激情表演,让人很难把它与从去年10月以来连续10个月零拿地的中海联系起来。
今年8月5日,29家房企齐聚苏州2009年最大规模的土地拍卖会。在14号地块的争夺中,中海地产在19.2亿元之后放弃举牌,最终保利以19.9亿元拿下了苏州新地王,楼面价达7549元/平方米。
此次在19.2亿元之后放弃举牌后,中海相关负责人称“不希望中国楼市频出‘地王’”。此言犹在耳边,中海拿地的风格就开始大幅变化。
8月17日中海发布公告称,已在山东省济南市购买了三幅地,总建筑面积约为263万平方米,总价38亿港元。
对于中海的拿地策略为何发生如此重大改变,中海地产主席孔庆平曾经用这样一句话回应:“中海地产每年的土地储备计划一般是上一年开工面积的120%。2008年,中海地产的开工面积为400万平方米,也就是说2009年中海地产应该完成480万平方米的土地储备计划。”
如果按照这个目标,而到现在为止,中海的拿地规模还仅是九牛之一毛。接下来,中海还将会在土地市场兴风作浪。而中海资金面的宽裕和对土地储备的诉求,从财报中也可以一览无余。
中海香港投资者关系部有关人士表示,目前上海项目所在区域,缺乏高档住宅项目配套。上海长风地块项目的稀缺性强,未来价值提升空间大。
七成国企进军房地产
在中海创造70亿元的全国地王前,土地交易市场亦有多起引发关注的地王事件发生。仅在6月,上海、广州、无锡、宁波、福州等地出现了一块又一块的天价地。
同样作为国企的招商地产和华侨城日前联手在深圳以5.3亿元拿下位于豪宅片区的宝安尖岗山A122-0332号地块。地块最终成交楼面地价18874.64/元平方米,再创深圳新地王。
综观这些地王,均具一线城市、商务中心区、总地块大等特点,且拿下后的规划多以建高档住宅为目标。“‘ 国字头’拿了诸多地王,从国家对于资源把控的角度来说,是央企直接对于具有核心价值的地块在进行占有。”斯盖高级分析师张宏伟认为。
“央企的这种举动,也是与现在大多数的产能过剩有关,现在投资很可能会亏本,而巨额信贷不容有失,很多企业就选择囤地和买房。”上海春之声置业有限公司董事长朱大鸣认为。
郎咸平在某电视节目中也对时代周报笑称:“今年,银行信贷就发出去7.37万亿元,其中百分之三四十让国企拿来投资。国企手握重金,却在国内投资经营环境恶化、产能过剩的情况下不知道怎么花,只有拿着钱去炒股炒地皮,客观上造成地王现象频出。”
更有甚者,这波囤地买房潮中,不乏多个主业跟房地产无关的政府部门在其中推波助澜。根据最近审计署的报告表明,25个中央部委涉及地产违规,涉及金额数十亿。其中,外交部账外资产5169.17万元用于购置房产,农业部越权开发商品房、虚报住房补贴,财政部2008年所属机关服务中心出租财政部房产取得房租收入531.93万元,未实行“收支两条线”管理,公安部越权审批基本建设项目投资4.22亿元。
而一大批国字号企业在资本市场圈到钱后,也希望增加房地产业务在公司中的比重。易居(中国)房地产研究院综合研究部部长杨红旭给时代周报记者分析中海在土地市场上从保守一下子变得激进的原因时说:“中海的母公司中国建筑登陆A股后融资420亿元,它要进一步增加房地产比重。中海则是中国建筑的地产业务上市公司。而中海有了中国建筑作为资金后盾,在土地市场上自然变得生猛异常。”
而即将登陆A股和H股的中冶科工股份有限公司在融资400亿元后,也表露了将地产业务打造成一个“巨无霸”的雄心。
而在2007年12月登陆A股市场的中国中铁也透露出了要在2016年进入中国房地产业前五名的雄心壮志。
央企里另一个巨无霸中国铁建旗下的房地产业务公司也拥有 470 万平方米左右土地储备,在建面积1300 万平方米。
“国字号”大队伍的加入,带动了楼价地价的走高。如广渠路周边项目房价在1.4万-2万元/平方米之间,而15号地块楼面价达到每平方米1.6万元,已经超出了周边房子的平均价格。金地青浦赵巷地块周边房价在1.8万-3万元/平方米之间,龙湖滟澜山的叠加别墅卖到接近1.8万元/平方米,而金地的楼板价已经达到1.5万元/平方米。
“有央企背景的房企甚至非房企都开始圈地称王,迫使土地市场瞬间大翻身,地价的抬高导致房价上涨过快,引起了高层的关注。在这种背景下,房地产市场才在二季度遭遇了所谓收紧的重创。”朱大鸣表示。
一些房地产企业的老总私下表示,房地产市场希望能够保持稳定,地价飙升推动房价的上涨,可能会破坏来之不易的房地产市场的稳定。
据悉,当前国资委分管的136家央企中,逾七成企业涉足房地产业。
地王争夺民营落退
在中海以黑马姿态出现前,绿城中国(下称绿城,香港联交所代码03900)曾势在必得。
绿城董事长宋卫平在竞买心水的地块时,喜欢穿一件红色T恤。长风地块拍卖会上,绿城代表也穿了一件红T恤,但这并没有给绿城带来好运。
在
事实上,绿城今年也“不差钱”。据绿城提供的数据,今年1-8月,绿城集团51个在售项目销售额达到315亿元,比去年同期增长158%。在该地块拍卖前,绿城与平安信托签署合作投资战略框架协议。据此协议,绿城在未来三年内有望获得150亿元的信托资金,2009年预计可获得30亿-50亿元。
正是有了平安强大的资金支持,绿城集团曾经一度信心满满。但过往因在土地市场的冒进,绿城在过去一年遭遇资金链危机。这样的惨痛教训,让绿城在拿地策略上逐渐理性化。
“全国拿地进入一种白热化阶段,现在拿的地有个预期才能获利,中海拿的地远远超过底价,也只有国企拿得起,民营房企都是真金白银,看的是中短期利益,如果三年不能获利,民企是不堪忍受的。”朱大鸣告诉时代周报记者。
而在北京广渠路15号土地争夺中,落败的SOHO中国(香港联交所代码0410)董事长潘石屹也曾多次举牌,而且每举一次牌,都会拿着计算器算半天。潘石屹事后表示,最后报价到39.5亿元都是被逼的,可是中化方兴前来拍地的副总根本不用算账,一直举牌,潘石屹不得不跟在后面。
广渠路15号地块正式入市前一周,SOHO中国刚刚获得招商银行北京分行100亿元的授信额度。即使如此,潘石屹宁愿“保持理性的拿地态度”而错过该地块。针对40.6亿元的成交价,潘石屹连连喊“太高了太高了”。
朱大鸣表示,很多大型房企不是靠着市场的积累获得资本,而是靠具有国资背景容易筹钱,获得了垄断地位,并采取疯狂推高土地价格的办法,将民企逐步驱出市场。
住建部政策研究中心主任王钰林则对央企大举进军土地市场表示了理解:国企、央企有资金实力,也看好市场,当然就进入了。“而且无论什么企业,都有权决定进入什么领域做什么生意,大型国企的资金要被严密监控,不会乱花的。”
“未来楼市会更加寡头化垄断化,房价更是下不来,内环中环板块,百姓购房压力更大,并不是一件好事。”朱大鸣认为。
中国(海南)改革发展研究院公共政策所副所长匡贤明说,在我们思考国企频现地王的深层原因之时,也不得不考虑,随着“国字头”开发商在房地产交易市场对城市土地核心资源的占有,央企在楼市的影响力将更为强大。国家政策一直在左右楼市走向,是不是会因央企大军的加入,未来的调控方式也随之改变?
在“国进民退”的大背景下,民营开发商该如何与“国字头”开发商正面交锋?
匡贤明颇有点无奈地称,一边是要出台鼓励民企投资20条意见(国家发改委牵头制定的《关于进一步鼓励和促进民间投资的若干意见》草案),一边又国进民退,悖论莫过于此。
对于国进民退的批评,王钰林一笑以置之:“什么国进民退,什么央企搅乱房地产市场秩序,什么央企哄抬地价、推高房价的质疑,都是那些大开发商故意炒作出来的,是因为它们实力上拼不过大型国企或者央企,所以故意散播这样的言论,误导舆论。”
本报记者赵卓对本文亦有贡献
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