创新为魂 粤派地产三十而立

2009-10-03 22:48:36
来源: 时代在线网

60年白驹过隙,弹指间,广东人居版图发生了翻天覆地的变化。

1949年新中国确立土地的社会主义公有制,到1979年《中华人民共和国中外合资企业经营法》提出“土地使用费”的概念,30年间,“福利分房”成为中国城镇居民解决居住的唯一途径。真正实现从“蜗居”到“广厦”,则是近30年的事情—1949年至1978年的30年间,广东人均居住建筑面积只有3平方米左右;2007年,广东城镇居民人均居住建筑面积达到33.8平方米30年增长了10倍。

三十而立。从1979年广州出现中国第一个商品房住宅小区“东湖新村”开始,30年来,广东一直是中国人居建设的领跑者,广东房企军团则以“粤派地产”特有的细腻、务实、创新的风格,成为市场化运作的杰出代表和中国房地产市场的领军者。

从小弟到大佬

2009年盛夏,广州大沙头的东湖新村静谧而陈旧。甚少人知道,这个1979年由东山区引进外资住宅建设指挥部与香港宝江发展有限公司合资建设的项目,是新中国成立以来的第一个纯商品房小区,也是第一个引进外资开发的住宅项目。

在赚得第一桶金后,19836月,东山区引进外资住宅建设指挥部更名为东华实业公司,同时利用在东湖新村项目积累的资金和招商引资的经验,陆续开发了湖滨苑、五羊新村、花园新村、文德大厦等项目—东华实业成为广州最早的房地产开发企业之一,这些项目也成为广州最早的住宅小区。

广州万欣房地产代理有限公司总经理、原广东省房地产行业协会研究部主任黄福新告诉时代周报记者,彼时,广东房地产业是“国企独大”。东华实业以及由广州市住宅建设办公室改建的广州市城市建设开发总公司等国企“独领风骚”。

直到10年后,粤派地产的民营房地产企业才崭露头角。1991年,万科正式在深圳交易所挂牌上市,香港人彭磷基开始建设“中国第一村”祈福新村。这一年,全国第二次住房制度改革工作会议召开,房改进入了一个新的发展阶段;1992年,杨国强开始在顺德开发碧桂园,陈卓林的雅居乐在中山亮相;1993年,李思廉和张力创办了天力集团(富力集团前身),而朱孟依的合生创展开始拿地开发华景新城。这一年,第三次全国房改工作会议召开;1996年,许家印在广州创办恒大集团。刚开始,这些企业还只能说是行业的小弟。

在同一时期,一批以和黄、恒基、新世界、丽新等为代表的众多港资地产巨头蜂拥进入广州市场开发房地产,他们带来了最先进的产品设计理念、经营管理模式、小区园林设计及物业管理经验等,楼花、会所、代理制、物业管理模式等都是由他们带入,成为广东本地房企的“师傅”。

但“小弟”们并不甘心永远做“小弟”,他们边学习香港“师傅”的先进经验,边创新求变。“在不断的摸索中,不少民营企业都寻找到了适合自己的独立的开发模式和方向。”黄福新说。

其中最为传奇者,是碧桂园的创建者杨国强。1992年,碧桂园建了4000多套别墅销售不畅。杨国强在“高人”指点下建了一所贵族学校做招徕,成功将楼盘卖光。杨国强“顿悟”后不断创新突破,在郊区低价拿地“造城”,教育、会所等配套先行,逐渐形成了“快速开发、快速销售”的“碧桂园模式”,并将这一模式快速复制到全国,至20096月,碧桂园在国内有53个项目同时开发。杨国强家族也多次登上国内的富豪榜,杨国强的女儿杨惠妍还以162 亿美元的个人资产登上了2007年中国首富的宝座。

著名策划人王志纲评价:“跳出地产做地产”是杨国强的聪明绝招,以教育启动地产,楼未建成,配套先行,五星级会所同时建成。这两点成了广州乃至全国不少楼盘争相仿效的致胜招术。

 

杨国强仅是粤派地产的代表人物之一,当年的“小弟”们通过技术和管理的创新,在中国房地产市场开创出一片新天地,一个个地产大佬脱颖而出。2007年《福布斯》亚洲版富豪榜以及胡润百富榜上,广东地产富豪在两榜中均位居霸主地位,富力地产的张力、合生创展的朱孟依、合景泰富的孔健岷、雅居乐的陈卓林、恒大地产的许家印等粤派地产的掌舵人均多次跻身中国富豪榜。  

粤派地产集体“北伐”

1998年的住房改革是中国2000多年历史上的大事,中国人的居住概念由大院向小区过渡,房屋的商品属性开始明晰;2年后,建设部部长俞正声宣布:“住房实物分配在全国已经停止!”由此,中国房地产进入真正的市场化运作阶段,粤派地产势力开始形成,并以种种创新突破市场瓶颈,成为中国房地产市场的领军者。

1992年,万科从深圳跨入上海楼市,然后又陆续进军北京、天津、沈阳等各地,揭开了粤派地产“北伐”的序幕。这一曾让国内发展商望而却步的跨区域发展的大胆举动,被认为是战略观念上的创新和突破。

但粤派地产真正集体性“北伐”则是在2000年之后。2001年,合生创展在北京西大望路一片工厂仓储区开始建造进京的第一个楼盘珠江帝景。第二年,富力以近32亿元地价一举拍得北京广渠门地块,并开发出北京CBD超级大盘—富力城,随后再接连出手在京津拿地开发,北京迅速成为富力的双总部之一。

随后,星河湾、碧桂园、恒大、雅居乐、奥园、保利等地产巨头开始纵横全国,甚至敏捷地产等一些二、三线开发商也在近年举起异地开发的大旗,“粤派地产”开始群体性地参与全国房地产市场开发。“广东房企业为内地的房地产发展注入了南方地产的新鲜血液。”黄福新说。

粤派地产更是多渠道融资的高手,充足的资本血液,为粤派地产跨越式高速扩张带来力量。在万科、中海、合生创展、越秀城建、招商地产、金地地产等率先上市之后,富力、雅居乐、碧桂园、合景泰富、奥园等也先后登陆香港联交所,获得了巨大的资本支持。

恒大地产在去年IPO暂停之后,今年87号向香港联交所递交了上市排期申请表,可望今年10月在香港挂牌上市,初定融资额为10亿-15亿美元。目前恒大的土地储备已经达到4500万平方米,项目遍布全国,成为进入省会城市最多的房企。

敢为人先的勇气和创新突破的智慧,使粤派地产迅速崛起,不但纳税全国领先,房企市值也是全球第一。

创新成致胜秘诀

广东省房地产业协会会长蔡穗声告诉时代周报记者:“粤派地产的特点是商业化、市场化,不多做概念,重视做产品,比较实在。”

房地产业有如此说法:炒概念数北京,看细活去上海,讲创新在深圳,论全面到广州。广东地产商做的是产品,手法重实用性,善于贩卖,在户型设计、园林景观、配套规划等方面独具匠心。这似乎说出了粤派地产的核心价值。

创新的产品始终是粤派地产致胜的独门秘诀。

2005年,国土部门停止审批别墅用地之后,香江集团即推出创新产品“空中花园别墅”, 大胆尝试将花园引入多层住宅,融和了诸多别墅元素。中国房地产业协会秘书长顾云昌说,面临先富一族的别墅情结和土地紧缺这一矛盾,空中花园别墅无疑是一个很好的尝试。

恒大地产更是把空中花园及平层别墅这样的创新产品带到了重庆。凭借着创新的产品及“开盘必特价,特价必升值”的营销手段,恒大地产在今年上半年创下127亿元的销售收入,成为上半年中国唯一一家销售额过百亿元大关的未上市房产企业。

楼盘配套的创新更让广东房企把“跳出地产做地产”的理念发挥到极致。位于广州番禺的祈福新村占地7500亩,居住人口10万人,被称为“中国第一村”。齐全的配套为这里带来极旺的人气,超市、学校、医院、酒店、交通、餐饮等一应俱全,不出小区即可满足所有生活需要,而这一切本应由政府承担的配套设施都是开发商出钱建设的。

“中国楼市看广东,广东楼市看华南”,由祈福新村、南国奥园、锦绣香江、华南碧桂园、星河湾、广地花园、华南新城、雅居乐八个超级大盘组成的华南板块,一度被喻为“中国楼市样板房”。碧桂园更是把这种“自行配套”的“造城”理念带到全国许多城市。

随着全国扩张的脚步,“粤派地产”不但把新颖的产品输出到各地,还把独有的居住文化及理念带到全国。



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