开发商观望住房保障知易行难

2009-08-07 17:21:22

来源: 时代在线网

中国推行住房保障制度已经有10多年的历史。然而，在具体实施过程中，这项制度或形同虚设，或在实施过程中变了味。专家认为，住房保障制度陷入“知易行难”的僵局，症结在于现有的体制让地方政府丧失推进这项制度的积极性。然而，此番，保障性住房的建设，成了中国扩大内需、拉动经济增长的首要任务。如何破解制度症结、推动保障住房建设落到实处，成了必须攻克的新命题。

11月5日，国务院出台扩大内需十大措施，初步匡算,到2010年底约需投资4万亿元，首当其冲的计划是中央拟投资9000亿元建设保障性住房。

计划掷地有声，资金尚未在各方落地，博弈已经拉开。

住房保障制度在中国的实施已经有10多年的历史，但是曾因地方政府“不感冒”，而难以得到认真推行。此番在中央的大力推动之下，这项制度能否如预想的那样，大庇天下寒士呢？

土地收入缩水大考

“保障性住房制度实施，会让地方政府收入减少而支出增加。”中国社会科学院金融研究所研究员尹中立对记者表示。从利益驱动的角度来讲，地方政府肯定更愿意去发展商品房市场，而不是保障房市场。这也是国家住房保障制度推行十多年，地方政府却一直“不感冒”的原因。

据统计，从1998年至2007年，全国总共用在廉租房建设上的资金只有165亿元，2007年的投资具有突破性，但也仅有94亿元。

今年地方政府面临的形势更加严峻。

以保障住房建设起步较早的广州市为例，目前其住房保障资金来源以地方财政补贴、部分土地收益、住房公积金增值部分收益、公房租赁收入为主。而地方财政的一大源头就是土地收益。今年的土地市场行情急转直下，来自土地出让金的财政收入无疑会严重缩水，进而影响到保障住房建设的投入。

今年9月份，广州花都两地流拍后，广州市国土局马上宣布，今年商品住宅用地的供应计划从4平方公里的上限调整为2.5平方公里的下限。11月11日，广州市国土房管局又召开新闻发布会，提出在这2.5平方公里中，有大约0.7平方公里的土地将放在明年出让；如此算来，今年商品住宅用地的供应总量只有1.8平方公里左右。

“土地收入缩水，会让地方政府比较被动。”合富辉煌房地产顾问公司首席分析师黎文江称，广州正在为2010年举办亚运会做准备，需要大量的财政收入用于市政建设。

即便如此，地方政府还是必须探索出住房保障金的开源方案。广东省建设厅11月17日透露，广东省将每年投入60亿元、今后三年总计投入180亿元，加快建设城镇保障性安居工程。除了土地出让净收益的至少10%、住房公积金在提取贷款风险准备金和管理费用之后的增值收益外，不足部分将由各地财政通过本级预算、上级补助等途径筹措资金，保证廉租房建设。

尹中立对时代周报记者表示，在这种情况下，建议中央财政设立住房保障专项基金。对地方政府住房保障的投资给予贴息或转移支付，以此来调动地方政府在实行住房保障制度方面的积极性。

百姓弃购现政策尴尬

按照国务院的计划，将在2010年底前，投入9000亿元的住房保障资金，在全国投资新建700万套保障住房，共解决1300万户中低收入家庭的住房困难问题。

有业内人士担心，在目前经济形势不明朗的情况下，低收入家庭人群是否敢轻易进入房地产市场，从而真正拉动内需？而在供应经济适用房时，如何实现同销售对象的经济实力、消费水平无缝对接，也是保障制度执行过程中，政府面临的一大考量。

酝酿多时的广州市2415套经济适用房在此时面市，显得意味深长。

此轮经济适用房申购资格审核始于2007年5月，时值广州市商品房价一路飙升。到2008年11月23日共受理了9251份购房申请，最终发出2954份《广州市经济适用住房准购证明》。而可挑选房源包括2006年新开工建设的金沙洲等3个项目以及育龙居等3个市教育部门移交的存量房源。11月26日开始认购至11月30日，有705户递交了购房意向（登记截止日为12月7日）。

然而，由于此次推出的经济适用房是在经济适用房户型面积新标准出台之前建成的，有1251套、58.3%的房源建筑面积都超过70平方米。房屋面积大意味着总价高，且超出70平方米的面积要以附近同地段商品房的价格购买。一些选房户对此提出异议。

9月份就已经取得《准购证明》的张女士，就决定放弃此次海珠区聚德花苑的购房机会。他们一家四口在三元里租房住，仅靠张女士每月1500元的退休金维持生活。“我们想买一套80平方米左右的房子，但价格要在3000元/平方米以下。”而地理位置颇佳的聚德花苑，此次推出的134套房子均价在3900元/平方米左右，全部房屋都在70平方米以上，其中近六成面积在90平方米以上。

而曾经申请过开发区龙光限价房的陈先生说，金沙洲小高层经济适用房的均价已经接近4500元/平方米，甚至超过了龙光4000元/平方米的“一口价”。“销售经济适用房销售对象的收入比限价房对象的收入低那么多，为什么房价还比限价房高呢？”

开发商踌躇观望

数据显示，2006-2008年，全国房地产投资总规模年均超过了2万亿元。参照这个数字，今后三年每年3000亿元的保障房投资，将占到总投资规模的15%。

市场对于如此大体量的保障房投资，还存在较大的争议。

“大量建经济适用房和限价房对房地产市场的回暖是一剂毒药，而且还易产生腐败等诸多副作用。”北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任董藩向时代周报记者表示，“应该宣布停止经济适用房和限价房建设。”

董藩认为，应该对有资格获得经济适用房和限价房补助机会的城市家庭给予货币化补助，鼓励其购买小户型和二手房或租房居住。

而尹中立也认为，增加保障性住房的投资力度不利于商品房的销售。建议鼓励地方政府通过拍卖的方式购买存量商品住房。此举可以缓解开发商的资金紧张局面，还可以减少政府建房的时间及人力成本。

而政府方面，甚至希望在坚持政府主导的前提下，通过以政府主导建设为主，配建、企业提供自用土地参建等多种模式，引入社会力量参与保障性住房的建设。

广州市政府就向开发商伸出了“橄榄枝”。在房地产商赚个盆满钵满之时，确实也有不少人将目光投向保障房市场。一方面依托政府报批的“绿色通道”以及特定销售对象，形成快速经营的优势；另一方面也以此拉近与政府的关系，并树立企业的公众形象。

但整个市场形势的急转直下，却让不少开发商在9000亿元的保障房计划提出后，变得沉默。更有一些开发商态度明朗，表示能够赚钱才做。

保利地产相关人士记者，“公司虽然一直都在关注保障房的市场机会，但也必须要是优质项目、能保证一定利润率才可能加入。”

而曾多次表示要积极参与保障性住房建设的万科，其董事兼董事会秘书肖莉回答时代周报记者采访时也强调，“万科会从项目的具体情况和企业自身的经营安排角度出发，兼顾股东利益和社会效益，兼顾对企业的长期与短期影响，从中谋求有利的平衡。”

中山大学EMBA客座教授、广州维森置业有限公司董事长兼总经理张维纶则直言，“苦不堪言的棚区改造、不许盈利的廉租房和3%利润上限的经济适用房是不入开发商的法眼的。”

据悉，广州市原计划引入开发商建设的广氮等四五个新社区项目，今年仅有白云区松洲新社区项目推出招标；而之前新的土地出让合同条款中已将经济适用房配建比例纳入，但由于楼市低迷，配建计划也被搁浅。