上海地产集团整体上市？

2009-08-10 15:07:11

来源: 时代在线网

恒丰路以东，苏州河以北，上海闸北区天目社区车水马龙。不远处就是上海重点打造的闸北不夜城商圈，恒基、中凯等开发商新的商业项目正在如火如荼地进行着。

年初，上海联合产权交易所挂牌的一个项目引起了业界关注：上海地产集团将低价出售名下子公司持有的一幅天目社区住宅土地。由于此次挂牌出让的地块在上海不夜城商圈辐射范围内，属于上海闸北区的中心位置，上海地产集团却以低价出售，这样的行为引发了市场上各种猜想，其整体上市的传言再度甚嚣尘上。

传闻不断

上海地产集团作为上海最大的国有房地产企业，名下拥有中华企业（600675.SH）以及金丰投资（600606.SH）两家上市公司。

从2006年开始，市场上就流传着上海地产集团整体上市的消息，其资产将以多大规模、采取何种方式、选择哪个公司作为上市平台，始终是业内关注的焦点。然而，因其复杂的国资背景，集团整体上市一直没有进展。2009年年初，上海地产集团资产调整动作连连，前不久刚巨资购买上海衡山路地块，接着又出售闸北区地块。而其每个动作都会让市场跟整体上市联系在一起。这一连串的动作究竟是市场行为使然，还是在进行资产重组，备战整体上市呢？

1月31日，上海地产集团旗下两家子公司上海房地(集团)公司、上海馨安置业有限公司将2005年收购的上海广川置业有限公司100%股权以4043.7万元价格挂牌转让。

上海联合产权交易所资料显示，广川置业的核心资产为公司与上海市闸北区房屋土地管理局于2004年9月签订的闸北区92号街坊约16530平方米的用地面积。挂牌公告称，闸北区92号街坊地块位于恒丰路以东、梅园路以西、长安路以南、苏州河以北的闸北区天目社区。

据易居中国分析师薛建雄介绍，92号街坊地块被上海地产集团拿下后，由于涉及到拆迁和规划的改变，项目迟迟未能启动，拖延几年没能完成土地平整。

该地块处于上海闸北区中心位置，上海地产集团的低价出售引起了市场关注，有观点认为这是集团在为公司未来优质资产整体上市作准备。

但集团下属的中华企业和金丰投资证券部人士则对时代周报记者表示，公司目前没有收到集团要整体上市的消息。而在2008年6月，中华企业董事会办公室曾传出，在未来三年内，上海地产集团都不太可能进行整体上市的消息。

事实上，今年初，上海地产集团以4.87亿元购得衡山路12号地块后，市场上也传出上海地产集团准备整体上市的消息。

衡山路12号地块是毗邻上海地铁1号线衡山路站的商业地块，是上海的黄金地块。为投得该地块，上海地产集团2008年专门成立了项目公司，法定代表人为皋玉凤,他是上海地产集团的党委书记及董事长。

分析人士认为，特意注册一家项目公司来开发土地储备中心的储备项目，是集团为了进行资产优化，为今后将这一优质资产注入整体上市后的公司作铺垫。

上市难题

安信证券房地产行业分析师陶学明向时代周报记者称，上海地产集团属老国企，下属企业如何重组、企业之间的组织关系如何处理是横亘在其整体上市面前的一个大问题。

上海地产集团成立于2002年11月，是上海政府投资组建的房地产企业，初期净资产即达66亿多元，注册资本42亿元。旗下包括全资子公司上海滩涂造地有限公司、上海房地(集团)公司、上海外事用房经营公司以及另外5家控股子公司。

上海地产集团背景复杂。其官方网站资料显示，集团与上海市土地储备中心两块牌子、两个独立法人、一套班子管理运作。市土地储备中心是市政府设立的土地储备机构，地产集团是市政府土地储备运作载体。实际工作中，土地储备中心专门从事土地收购储备和滩涂资源投资管理，土地的市场运作和承担投融资功能通过地产集团进行。

除了同样归国资这条线外，上海地产集团还有一个主管部门，就是上海市房地产管理局，其资产调整也需要征得主管部门的同意。“集团整体上市难度比较大，此次出售地块应该只是集团正常的经营行为。”陶学明说道。

同业化竞争日趋严重

早在2008年6月份，市场就出台了上海地产集团整体上市概念：通过中华企业这个上市平台，将旗下其他非上市资产注入，从而实现整体上市；而上海地产集团旗下另一上市公司金丰投资可能出售。此后也传出过“可能考虑借壳金丰投资”的消息。

市场上之所以不断有上海地产集团整体上市的说法，因为地产集团不少企业的主营业务与旗下的中华企业一样，均为房地产项目开发，存在同业竞争关系。而随着房地产行业的遇冷，地产集团旗下上市公司之间的同业化竞争格局日趋严重。

上海地产集团旗下的中华企业和金丰投资两家上市公司本来分工明确。其中，中华企业主要从事房地产经营开发，项目以住宅为主；金丰投资是以提供房屋置换、房屋租赁等住宅流通服务为主的上市公司。但随着房地产经纪行业逐渐步入低谷，金丰投资多次增资房地产开发项目公司或新增房地产开发项目，房地产开发业务比重正在不断提高。

同质化的竞争，使得集团的资源不能得到优化，拖累了集团下属公司业绩。从中华企业公布的2008年三季报可以看出，公司业绩仍在下滑。面对景气下行的市场环境，公司旗下项目销售业绩欠佳连带公司盈利能力降低。“中华企业资金压力确实比较大。”陶学明表示。而大股东资产注入迟迟未见实质性进展等问题，使得公司资金压力更加凸显，今年1月份，中华企业发行了12亿元的公司债券以缓解公司在资金方面的困局。

金丰投资的情况更为糟糕。去年11月，金丰投资不得不出售子公司股权换回现金，以保障财务的稳健性。

“上海地产集团要消除集团内部的同业竞争，必须先要进行业务重组。”薛建雄指出。低价出让项目正是上海地产集团重组旗下企业资产部署的一部分，而这样的行为难免会让市场跟其整体上市联系在一起。