万科上海再掀降价狂潮
“金色里程第一期卖得很火爆,这个大家都知道的,所以万科对二期还是很有信心的。而且万科金色里程二期开盘,有很多优惠,回馈活动很多。在二期推出的时候,凭我们的金色生活置业卡可以享受VIP服务,还有优先参观样板房和优先认购的权利。而且很划算的是,凭这个卡,金色里程开盘当天可以抵扣2万现金,之后还可以月月参加抽奖……”
2009年伊始,在上海万科金色里程,一位工作人员热情地向前来看房的人介绍万科所能提供的各种优惠。
推出种种优惠的不只金色里程一个楼盘,从2008年年底开始,万科上海旗下的花园小城、金色雅筑、白马花园等8个楼盘就开始了各种变相降价策略。
降价效果立竿见影。
而就在一年前,万科董事长王石毫不客气地抛出“拐点论”之后,万科在去年的新春期间,率先以9.5折甚至更低的价格清仓存量房源。这一事件后来也成为中国楼市走向拐点的标志性事件。时隔一年,在许多房企还在观望和等待的时候,王石再次公开表态:“根据宏观调控,2009年万科调价很坚决”。
当万科靠降价提高市场占有率时,其他房企绝不会无动于衷,一场更猛烈的房企降价狂潮或将来临。
万科降价首选上海
去年的经历已证明率先降价的万科作出了一个正确的选择,于是,今年万科的降价行动比以往来得更早、时段更长。
春节期间上海万科推出名盘贺岁活动,主要采用迎春大礼送祝福、新年认购幸运奖、8大费用全减免等。据了解,这次活动几乎涵盖上海万科的所有在售楼盘。这比去年万科掀起降价促销活动的时间提前了12天。
事实上,早在
这场促销仍在进行。“如果登记成为我们的蓝卡会员,可以在此基础上享受0.2%的优惠,还能获得价值3万元的车位、家电、家具折扣券。2月底我们会有一次抽奖活动,中奖者可得到价值数千元的各种礼品,并且人人都能获奖。”上海万科白马花园的一位销售人员介绍道。
与去年9.5折的促销策略相比,今年万科的促销力度明显不如以前。相同的是,首先降价的区域选择的是上海。上海台庆房产副总经理陈史翎告诉时代周报记者,这跟上海楼市过往涨幅过大和存量房过高不无关系。一般来说,存量供应在一个季度到半年的销量区间较为合理。小于这个区间,房价具有上涨的潜力;若大于这个区间,房价则面临下跌的压力。目前,上海一手住宅存量房约需10个月才能消化,已远大于一般水平。这为新年后开发商的降价行为埋下一个重要的伏笔。
不只是上海,成都万科项目也在促销。成都金域蓝湾
降价影响盈利能力
降价促销给万科带来了销售上的增长,但并不意味着万科就走上了一条光明大道。
根据万科公布的数据,其18.6%的销售金额增速明显落后于24.2%的销售面积涨幅。2009年1月,公司房屋销售均价约7657元/平方米,远远低于2008年12月的8079元/平方米和11月的8480元/平方米。
对于万科上海销售均价的下降,万科执行副总裁肖莉的解释是,主要是因为万科上海公司本月配套车位销售量相对较大,而车位单价低于住宅;另一方面,住宅整体的平均价格也略有下降。这一说法得到了万科董事会办公室的确认。
“万科销售均价环比跌幅增大,下跌幅度从2008年12月的4.73%下跌到2009年1月的5.22%,说明房价的下降趋势尚未改变,这将降低公司2009年的盈利能力。”中信建投房地产行业分析师张朝晖说道。
从万科公布的近期房价下降和销量上升的销售数据看, 2008年四季度以来,万科最畅销的是中低价位和中小户型商品房。“这将意味着公司未来毛利率将有明显下降,这也是行业未来盈利能力和盈利表现下降的缩影。”张朝晖表示。
这意味着,即使降价影响了万科的盈利能力,但因为全国房地产销售市场状况并没有好转,房价仍然处在下降通道中,在存量、新增土地储备等诸多压力面前,降价是万科不得已而为之的举措。况且万科作为行业的龙头企业,全国战线拉得过长,更不能免于降价的命运。
而对于此次上海万科的促销力度并不如前,业内人士透露,这跟万科上海公司的部分高层可能会调整有关,可能会对上海万科今年的营销计划带来一定的影响。
真正挑战才刚开始
万科在上海、成都等城市的楼盘采取的促销策略,引发了业内人士的担心:在万科的影响下,今年的楼市是否会有一场更大规模的降价战蔓延全国?
他们的担心不无道理。在全国商品房销售速度严重萎缩的情况下,受到资金链和销售萎缩的双重压力,房企将不得不加快推盘和降价销售。
事实上,紧跟万科之后,绿地、保利等大型开发商已经掀起了一波更猛烈的降价潮。
绿地东岸涟城举行的元宵特惠活动,部分房源最高优惠竟然达到15万元。绿地领海推出的元宵活动,优惠价格没有如此夸张,但购房即有机会获得最高20000元的购房优惠。
保利西子湾的优惠力度也强于万科。保利规定,购房客户均可享受相应的优惠平方,一房优惠
不可否认,楼市实质意义上的大规模降价即将掀开。“不只因为面临市场存量房过多的问题,也与2008年的严峻形势有关。对于开发商而言,通常前一年度的销售回款为其这一年度的流动资金,尽管2008年销售形势不佳,但因2007年楼市较旺,2008年开发商销售回款尚为丰厚,尽管去年上半年银根紧缩,尤可勉强撑住。”陈史翎担忧道。
然而经历了较为惨淡的2008年后,2009年对开发商来说,真正的挑战才刚开始。
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