修正拿地路线 万科百亿速揽18块地

“错过了太阳岂能再错过星星。”承认“也许错过了最好的买地时机”的万科副总裁肖莉的一席话再次证明，在土地市场上，万科不愿意有更多的错过。

一再修正拿地策略

“聪明”如万科，也难免有踏错节点之时。2007年楼市疯狂，发出“泡沫预警”的万科也加入了“抢地”风潮，一举拿下934万平方米规划建筑面积的项目，获取土地的平均成本达到3581元/平方米，比起2006年1861元/平方米的水平，几乎翻倍，并落下多个项目计提减值的后遗症。

此后，楼市遇冷，万科立即对这一行为进行了修正。2007年12月底，参加央视《经济半小时》节目时，王石发表声明：“2008年之后，万科绝不拿地王。”

整个2008年，万科新增的土地权益建筑面积只有515万平方米，比2007年934万平方米减少约44%。尤其在2008年10月之后到2009年5月前，在长达7个月的时间内，万科的新增项目只有广州大坦沙和西安两幅地块。“恐怕我们宁可放弃伟大成功的机会，也要确保不犯下致命的错误。”

2008年报的一句话，透露出万科的矛盾心态。

随后，楼市在春季的突击回暖，让万科再一次意识到，静候的时间太长，一些机会已经失去—“我们很有可能已经错过了去年3季度拿地的最好时机，所以在目前行业整体资金尚未非常宽松的情况下，公司会在上半年锁定一部分土地，以避免下半年土地市场的竞争。”4月底，在申银万国组织的2009春季金融房地产投资策略研讨会上，万科副总裁肖莉的一席讲话，已经暗示着万科集中拿地的高峰期即将到来。

接下来发生的，就是万科积极转战全国各地土地市场。从5月到7月16日，万科在全国一举购入18块地，支付地价款已经超过100亿元。

“这种转变同万科对市场的判断有关。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析道，去年对市场的预期相对来说是比较悲观的，这也是去年到今年一季度都没怎么拿地的原因；但长期未出手，导致万科土地储备量不足，又使得万科有积极拿地的巨大冲动；而且，今年以来房子卖得好，市场行情的转变会让万科对市场预期进行纠正。

重心向二线城市转移

2003年，走在扩张道路上的万科逐步形成一条“3+X”的全国战略布局模式—珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾地区加上其他区域经济中心。

万科在“3”个核心区域的深耕已见成效。近几年，以广州、深圳为核心的珠三角，上海、杭州和苏南为主的长三角以及北京、天津为主的渤海湾，每年贡献的销售额分别在150亿元、130亿元和100亿元左右。

按照万科总裁郁亮当时的说法，“在这个战略中，‘X’会不断增加，‘3’则不会变。”

目前万科的拿地举动，已经透出大举向“X”进军的苗头。万科5月新增的6个项目分别位于无锡、佛山、沈阳和青岛四个城市；6月份分布在厦门、佛山、鞍山、上海和重庆五个城市；7月以来，除了广州金沙洲一幅地块外，其余项目分布在中山、武汉和佛山。

“事实上，万科依然最看好一线城市住宅市场的长期前景和发展空间。”万科方面向时代周报记者解释，只是由于一线城市受到太多企业关注，土地出让数量又少，激烈争夺之下地价偏高，许多“地王”都是，只有短期内房价超过历史峰值20%-30%才可以盈利的项目。“相对来说，二、三线城市数量众多，寻找到价格较为合理地块的机会也就更多。”

除了成本之外，销售业绩也让万科转战二线城市成为一种自然的选择。

来自克而瑞(中国)研究中心数据显示，2009年上半年，万科在一线城市的普通住宅销售面积为101.19万平方米；而在二线城市的住宅销售面积则达到144.1万平方米。

与此同时，位居“3”个核心区域中的长三角区域，则在上半年表现不佳。经过这几年的集中开发，上海 “万科白马花园”、“万科金色里程”等主力楼盘都已经进入清货阶段，却还没有足够的后续项目及时跟上。“2009年上半年，万科在上海的销售额跌落至第三位。”克而瑞的研究数据称。

维持两至三年开发量

“虽然万科说错过了最好的拿地时期，但我个人认为，目前拿地的时机也还不错。从万科的企业模式和运转来看，目前拿地的价格也不是很高，并没有超过2007年。”杨红旭表示，“而且万科一贯不主张过多的项目资源保有量，这样能够防止占压资金、降低周转效率。”

万科确实一面加速拿地，一面加速储备的消化——万科董秘谭华杰日前在接受媒体采访时就表示，将上调今年的新开工面积，至少超过去年水平，具体数据将在中报中透露。按照2008年报中披露的计划，原订2009年，万科新开工面积为403万平方米，但今年上半年万科的销售面积已达到348.8万平方米。

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