强攻上海滩 金地再为地狂

7月23日下午3时45分，金地30.48亿元夺得上海新地王赵巷10号地块，业内外一片哗然。当天，金地集团（600383.SH）以涨停价收盘。是日晚，金地发布公告称，非公开发行不超过4亿股新股融资达41亿元的申请，获得中国证监会核准。

除了购地价格高得“出人意料”之外，一切都看起来水到渠成。

30亿中标很划算?

该次出让的赵巷10号地，是上海今年以来土地面积最大的居住用地，占地面积23.7万平方米，也是上海首幅“90/70”解禁地块。该幅地块的起拍价格为9.46亿元，楼面地价4500元/平方米。6月16日，赵巷10号地块正式发布出让公告以来，就一直备受瞩目。

7月23日15时，金地、龙湖、保利、万科、华润等“大腕”均悉数到场。15时30分竞拍开始，先有香港开发商报价21亿元竞拍。在网上出价截止前的2—3分钟，金地“一口价”把价格顶了上去。15时45分，仅仅十几分钟的时间，最终结果就出来了，金地以30.48亿元夺得此地块。

以金地的价格计算，该地块的楼板价达到14495元/平方米，溢价222%。参与竞标的金地副总经理宋涛表示，30亿元拿下该优质地块，非常便宜。

在竞拍之前，业内认为，龙湖地产是这块地呼声最高的得主。该地块毗邻龙湖目前在售的赵巷8号地的滟澜山项目。2007年，龙湖拿下这幅地时成交总价为15.4亿元，是当年上海地王之一，亦首次将上海郊区土地成交楼板价推高突破1万元/平方米。

参与竞拍的上海龙湖投资发展公司总经理陈世勋在金地中标后，便迅速起身离开了现场。对于金地的中标价，陈世勋急忙避走躲开时代周报记者的采访：“这个我就不做评论了。”走出房地产交易中心大厦后，陈世勋遇到了同去参加竞拍的华润代表，陈掩饰不住内心的高兴，含着笑走上前去，握了握对方的手。

资本运作是强项

目前青浦赵巷周边房价在1.8万-3万元/平方米，龙湖滟澜山的叠加别墅卖到接近1.8万元/平方米，双拼接近3万元/平方米，10号地块对面的恒联名人世家的独栋别墅的售价也才3万元/平方米。“接近14500元/平方米的楼板价还是超出了我的预期，如果以现在开盘的龙湖滟澜山销售的单价看，金地是无法盈利的。”上海佑威房地产中心副主任陆骑麟说道。

对于金地拿地比龙湖滟澜山的楼面地价高出40%，宋涛在竞拍后对时代周报记者表示，由于时机不同，现在拿地和往日龙湖拿地的时候不可同日而语，“现在取消了限高和90/70限制，那时也没有欢乐谷、虹桥大枢纽，因此两者没有可比性。”

宋涛对金地赵巷地块未来信心满满，他表示，青浦赵巷面积大、可操作空间强，加上项目位置佳，对于这样一块好地，以30亿元夺得非常划算。

赵巷地块出让之始，上海易居房地产研究院高级分析师回建强就预测，这块地的竞争应该在国企和上市房企间争夺，非上市民营企业无太大机会。结果刚好应了他的预见。

“对于金地而言，作为上市公司，资本运作的嫌疑更大一些，上半年楼市行情看好，企业手中的‘米’逐渐增多起来，如果不及时花出去变成土地，这对上市公司而言，并不是一个好答卷。”回建强说道。

资本运作正是金地的长项。拿地当晚，金地又恰到好处地公布，其41亿元的融资方案获得审批通过。这对于金地来说，无疑又增加了在土地市场的底气。在之前的几年里，金地通过证券市场完成三次配股，融资达到62亿元。

有了土地，就有了未来的收入预期，其股价也就有了上涨的理由。就在金地夺得上海地王的当日，金地股价恰好涨停。7月27日，当时代周报记者询问金地董秘徐家俊时，他仍在忙于准备此次增发事宜，“为发行股票的事，最近都在连续开会。”徐家俊忙乱中对时代周报记者说道。

上海成主战场

尽管赵巷10号地块拍卖最终结果让人大呼意外，但从一定程度上也说明金地在上海拿地意愿之强烈。

事实上，金地今年以来就成为业内关注的“拿地大户”。4月，金地以5.6亿元拍得上海徐泾镇3号地块，总价超出底价82%。该地块在赵巷10号地出炉之前是2008年以来上海溢价率最高的地块。7月初，金地又以15.6亿元竞得北京市大兴区黄村—新城北区16号地居住项目。

金地在土地市场的横冲直撞，多是高溢价拿地，难道真是好了伤痛忘了疤？

中信证券分析师陈聪在接受时代周报记者采访时认为，当前，金地在北京、深圳等地都面临着开发项目断档的问题，及时补充土地储备是公司延续全国布局的战略需要。根据金地年报，目前金地总土地储备约1133万平方米，权益土地储备982万平方米，仅供未来3年发展所需。

而且金地新获土地储备中，70%是2007年获得的。是年，金地在8个城市获取了14个项目，地价总计161.61亿元，这曾给金地的后续发展造成巨大的压力。2008年，金地对深圳龙华新城、东莞格林庭院、武汉京汉大道三个项目计提了3.57亿元减值准备，影响税后净利达3.3亿元。此后，金地进行了反思，并开始调整内部资金结构，积极降价保证销售回款。于是，2008年成为金地土地市场的蛰伏之年。

陈聪表示，随着房地价快速回暖，金地计提一部分存货跌价准备，高价地问题已经并不突出。

同年，金地上海取代公司的传统优势地区珠三角，成为公司营业收入及利润的最大来源地。根据中国不动产研究中心提供的数据，从结算面积上，上海地区的项目仅仅占了公司结算面积的25％，但从主营业务毛利上，上海地区的项目贡献了将近43％。

但是金地在上海的可开发用地也不多，几个在建项目都处在中后期。特别是随着金地在上海的未未来、湾流域两个重点项目在2009年的陆续结转，金地在上海地区将只剩下格林世界一个重点项目，在上海公司面临后续项目缺乏的局面，蓄地需求明显。陈聪认为，如不补充新的土地储备，2011年，金地业绩增长或存在压力。

今年是金地重新发力年，增加土地储备正是其重要的一步棋。在2008年年报中，金地表示，2009年计划支出100亿元，增加周转率更高的“短平快”项目储备。“除了目前拍得的地块外，未来还将在上海获取4—5块地。目前，有的已经谈得差不多，有的正在商谈中，有的在积极竞拍中。”金地相关高层此前在接受时代周报记者采访时透露。

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