• 合生换将 朱孟依谋变

    金融 > | Time Weekly - 2009-07-27 05:17:15
  • 新年伊始,在业内一向以低调著称的合生创展集团有限公司(以下简称合生创展,0754.HK)再次换将。在内地地产界呼风唤雨、攻城略地,在地产圈外却寂寂无名、杳无踪迹,被称为行内“沉默的大佬”的合生创展董事局主席朱孟依,频频换将,是在目前市场下的无奈之举,还是为了适应公司战略调整而进行的正常人事调整?

    12日,合生创展发布公告称,原执行董事及董事会副主席赵海因自身事业发展的需要而辞职。

    而在一年前的2008117日,合生创展同样以公告的方式对外宣布,武捷思将辞任公司董事总经理、执行董事及行政总裁职务,转至其他公司任职。武的职务由原合生北方区总经理陈长缨担任。与此同时,合生委任赵明丰为财务总监,代替于2007年年底辞职的谭礼宁。

    频繁换将引猜测

    事实上,赵海是200711月才被合生创展委任为执行董事及董事会副主席,按照双方的约定,任期为三年。与高薪聘请武捷思的举措一致的是,拥有丰富酒店业管理经验的赵海,同样是被合生创展重金打造的高层管理者之一。有资料显示,双方约定合约期内,赵海的年薪为500万港元,并拥有认购合生创展100万股股份的购股权。

    由于在高档酒店领域拥有丰富的运作经验,早前赵海的加盟,被业界视作是合生创展欲大力发展酒店地产的信号。可以佐证的是,2008年初,一向专注大型住宅产品的合生创展对外宣布说,2008年一年的时间内,他们要分别在北京、上海、广州等多个城市上马10个商业地产项目,试图通过进军新的业务领域来寻求新的利润增长点。

    但是,合生创展美好的愿望并未成为现实。标准普尔房地产分析师符蓓分析称,由于商业地产属于资金投入比较大的项目,受制于2008年国内房地产整体市况不好,在此情形下开发商反而对现金流的要求比较高,因此去年国内整个商业地产的发展情况都不是很好。所以在赵海的任期内,合生创展在商业地产方面并没有出现大的飞跃。

    “其实我们对于赵海离任的原因也非常关心,但对于我们的询问,合生方面给出的答复也非常官方化。除了表示,赵海本人有其他的发展机会外,没有给出更明确的正面回复。”符蓓对于这样的结果显得很无奈。

    “我们倒不会由于此次赵海的离职,而对合生创展的评级变得敏感。毕竟从职务上来讲,赵海没有先前行政总裁和财务总监的同时离任更让投资者感到紧张。”符蓓对时代周报分析表示。

    由于2008年年初的人事变动同时涉及行政总裁和财务总监这两个重要职务的更换,合生创展的股价应声下挫,降幅达8%左右。而汇丰证券也对此发表报告说,武捷思在与合生创展3年的合约期尚有3个月届满之前就离职,属于负面消息,而且合生频繁更换高级管理层的举措,更是引起了外界对其公司管理的关注。

    发展重心北移

    如果说赵海的离职更多的是受制于外界因素影响的话,合生创展当初没有刻意挽留以资本运作见长的武捷思的背后,则是合生创展发展战略悄然转型的谋动。

    “陈长缨的上任是合生创展为了借此调整公司的组织架构、加强北方业务的发展。”此前一位业内人士透露。

    相关资料显示,陈长缨于2003年初加入合生之后,长期担任北京分公司总经理。尽管是技术人员出身,却非常擅长销售。曾成功操盘了合生在北京的珠江帝景、珠江罗马、珠江绿洲等三个项目。2004年,合生在北京的销售额高达30亿元,北京成为合生继广州后的又一重要利润来源。“陈长缨应该对北京及其周边的市场非常了解,因此,当时他应该是比较合适的人选。” 符蓓评价说。

    为了加强北方业务的发展,合生创展于20083月成立了华北区公司,藉此,合生创展的华北区战略布局逐渐清晰。在当月公司举办的上市十周年暨2008年北京新品上市发布会上,合生一下子推出了位于华北区的20个新盘,产品涉及住宅、旅游地产、写字楼和商业地产等多种业态。

    不仅如此,在多数开发商收缩战线,开始“猫冬”的时候,中国最神秘的地产大亨朱孟依却却逆势拿地,仅2008年就三次在北京购地。截至200812月初,合生共花费了40.7亿元在土地市场上买地,其中有81%用于北京市场。

    而在华北区战略的全新布局和推进中,合生创展也在向环渤海区域渗透。据了解,在太原,合生创展首次亮相的鼓楼商业中心,位于该市核心地段;另外合生还将在太原晋祠旁建造一个住宅项目。此外,大连、秦皇岛,也将成为合生创展打造旅游地产项目的目标。

    近日有消息称,随着合生创展发展重心的逐步北移,北京将成为合生创展新的总部,而近期合生掌门人朱孟依更是经常现身北京。

    投资评级下调

    不过在新的管理层加强北京业务的策动下,合生2008年大规模买地的行为,被多数的评级机构视为是一种激进的策略。他们普遍认为,2007年年底至今,合生手头的现金基本上没超过20亿元。对于发展规模如此之大的一个房地产公司来说,这样的自有资金相当有限。

    另一方面,即便陈长缨升任公司行政总裁,合生创展销售连续两年停滞于100亿元左右的局面也没有得到逆转。标准普尔方面认为,在激进的土地储备策略的和低于预期的销售业绩,流动性压力不断加大,将成为目前合生创展新管理层必须要面对的压力。

    数据显示,合生创展20081-10月份的销售额为75亿元。2008年,合生创展将很可能与百亿销售军团失之交臂。

    “这主要是由于合生2008年的销售项目主要集中在北京、广州、上海等大型城市,这些地区是去年销量下滑最为严重的城市。”国泰君安房地产分析师姚峣分析说。

    20086月,因流动性紧张及发展过快,合生创展被标准普尔调低评级,其长期企业信用评级由“BB”下调至“BB-”。与此同时,另一评级机构惠誉也将合生长期外币发行人违约评级以及其发行的BB级高级无抵押债权列入负面观察名单。

    而在去年122日,合生创展宣布,以8.59亿元竞得了位于北京新天嘉园南区的一块土地。尽管合生获得的该地块,折合楼面地价为6167/平方米,购地价格优势明显。但123日,穆迪投资者服务公司也将合生创展的Ba3公司家族评级及B1高级无抵押债券评级列入可能下调的复评名单。

    穆迪分析师曾启贤认为,受评开发商若要抵御目前具有挑战性的市场环境和保持信用与流动性状况(短期内后两者将是评级驱动因素),财务纪律仍将是关键的决定因素。

    一个客观的事实是,与2006年、2007年频频在资本市场获得资金支持的情况不同的是,受国际金融市场的拖累,2008年,合生在资本市场上的融资几乎毫无斩获。而在房地产市场状况不好的情形下,其频频拿地的行为,无疑会不断加剧公司的财务风险。

    因此符蓓认为,对于合生创展而言,流动性不足可能仍将是2009年公司要面对的最大压力。在当前房地产市场形势下,目前,合生新的管理团队是在比较有挑战的时机成立的比较有挑战性的团队,而由于新的管理层成立的时间较短,过往的业绩记录比较有限,因此他们对于合生创展的评级仍保持谨慎下行的态度。

    “现在,无论从投资者、分析师还是评级机构的角度,我们最明显的感受是,合生创展相比以前透明度更低,外界能够获取到的有效信息越来越有限。我想这肯定和新的管理层的态度有关。”符蓓评价说。

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