楼市深度调整 力振健康内需

中国的房市，在买卖双方的胶着中结束了波澜壮阔、风起云涌的2008年，迈入了新的一年。新年新气象，我们期待，2009年的中国房地产市场，能成功进行市场结构、投资规模以及成交价格的多重深度调整，成为一个以改善居民居住条件为本的市场，以健康的姿态承担起内需龙头的重任。

一直到2008年的7月，中央政府的房地产政策还集中在降温防止泡沫上，因为在中国的绝大多数城市，房价依然坚挺。然而此时，不断上攻的房价已经尽显疲态，成交量的持续低迷与下滑，让众多房地产巨头开始嗅到危机的气味，房价开始松动。

而进入去年9月份以后，世界经济形势急转直下，出口受阻，内需不振，中国经济也面临着深度下滑的威胁。这一巨变使得本来就正在步入下降通道的中国房地产业面临崩盘的巨大风险。在当前中国经济下行、急需提振内需的大环境下，我们肯定无法承受房地产消费引擎的熄火之重。因此，宏观政策的转向成为理所当然。中央明确肯定了房地产业在内需中的支柱作用，反对房价过快下滑对宏观经济和金融安全的巨大冲击。央行在百日内五次降息、二套房政策松动、房地产外资限制松动等一系列政策相继出台，楼市迎来了久违的暖风。

近期政府出台的一系列暖市政策，无疑将防止房价在短期内的大幅下滑。然而必须强调的是，这并不意味着政府认为当下的房地产市场结构已经合理，更不意味着政府要保房价，保房地产商。2009年，房地产市场必须摆脱胶着状态，勇敢进行市场结构、投资规模以及成交价格的深度调整，挤掉泡沫，使房价回归健康理性的轨道，让绝大多数居民有支付能力，让居民住房消费需求释放出来。这不仅是提振内需、维持中国经济持续稳定发展的需要，也是房地产业自身走出困境的需要。

其实在上个月举行的中央经济工作会议上，决策层就已经为2009年的房地产定调，会议明确提出“保持房地产市场稳定健康发展，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担”。之后，国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中包括了政府对房地产行业的三大救市措施：放松二套房贷款鼓励商品房消费，减免部分交易环节营业税费，同时支持开发商降价促销。

很显然，政府只是试图通过减税、降低利率等降低购房者负担的方式鼓励房地产消费，而不是在支撑高房价。

另外，经济适用房的建设也将大大提速。建设部提出将在2009至2011年的三年时间内，通过投资9000亿元，增加200多万套廉租住房、400多万套经济适用住房，另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区的改造。

一些地方也提出了相应的经济适用房建设计划。统计显示，2009年深圳、广州、成都、南京、重庆、西安和大连规划的经济适用房在整个房地产市场的占比分别达到3%、14%、2%、21%、9%、15%和18%。

这里，我们可以清楚地看到决策层的用意，此次宏观政策的转向，是要救内需，救经济，救民生，而不是救某些利益集团。

尽管政府出台了一系列降低购房成本的措施鼓励购房，也使得近几个月的房地产市场有所回暖，但成交依然在低量徘徊。房地产市场交易委靡、地产商羞羞答答缓慢降价的“滞降”状态并没有改变。一方面是在高楼价下望楼兴叹的巨量刚性需求，另一方面是海量的待售房积压。根据高盛的最新数据，仅广州、深圳、东莞三地的房地产存货就分别达470万平方米、650万平方米、820万平方米。照目前的成交量，深圳需要27个月才能消化这些库存！

归根到底，房地产市场核心是自住需求的市场，是民生的市场，所以必须得是一个广大消费者能消费得起的市场。要打破目前的僵局，房地产企业必须适应变化了的市场环境，必须认识到，房地产市场由投资主导向消费主导的转变是不可逆转的。价格才是买卖双方博弈的平衡点，只有真正的底价才能打破买家观望，迎来市场复苏。也只有这样，房地产企业才能走出“滞降”的困局，避免严重的流动性约束和资金链断裂的风险，避免最后坠落式的“硬着陆”的悲剧结局。

我们有理由乐观，毕竟我们的地产市场的调整空间还很大，我们还有庞大的刚性需求。当然，更重要的，我们有一个伟大的经济。

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