楼市降价促销时机成熟

2009-08-24 15:34:53

来源: 时代在线网

国务院办公厅于2008年12月20日正式签署和发布了《办公厅关于促进房地产市场健康发展若干意见》（国办发〔2008〕131号文件）。该文件发布后，各地房价开始普遍适度下调。

根据国家发改委、国家统计局2009年1月9日公布的数据，2008年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.4%，涨幅比11月低0.6个百分点，环比下降0.5个百分点。这是这一指数自2005年7月份开始公布该数据以来，房价首次出现同比下降。

与此同时，国家住房和城乡建设部表示，今年，建设部在加大保障性住房建设力度的同时，进一步鼓励普通商品住房消费；支持房地产开发企业以合理价格进行促销，积极应对市场变化。此发言与国务院2008年131号文件所指出的精神相一致，一场房地产行业价格促销战已经悄然打响。究其原因主要有以下几个方面。

一、2006、2007年全国房价上涨过快，更有报道称，部分地区2007年房价上涨超过50%、甚至100%。在房价高速增长的时候，有需求的购房者或消费者的购买能力，离房价的距离相差越来越远。市场由原来的供不应求，转变成为供过于求。导致了有需求的购房者没有购买房子的能力，而市场的供应也过于充足。这就迫使开发商降价来刺激人们的消费，从而提高有需求的购房者的购买能力。另外，在市场发生转变时，相应的金融政策没有及时调整。例如：对第二套房首付还是40%，另外有些利率相对偏高，这样并不利于销售的深化。

二、由于房地产商最大的成本—资金成本，房地产商一般都是杠杆运营，用35%的资本去运营，其余65%的资本来源于借贷。这些资金背负着巨额的贷款利率，如果房地产产品大量积压的时间越长，开发商将面临的财务成本将越大。换而言之，房地产开发商在时间上的拖延，变成了资金的消耗。降低房价的时间要素已经成熟。

三、在房地产开发体系中，有57个相关联的子行业。这些行业往往习惯为房地产项目垫付货款，但是目前对开发商的信心也在一点点丧失。许多房地产项目，开发商只投入了20%-40%的资金，总承包单位、分包单位、钢材商、水泥商，整个工程建设的产业链承担了其余60%-80%的开发成本。这些子行业和房地产有着一荣俱荣、一损俱损的紧密联系。如果不及时消化房地产行业的存货，可能会通过产业链条的信用恶化，进而将风险传导给宏观经济。

只有房地产产品降价，达到购买者的购买力。同时政策给予金融的支持让购房者的购买力上升，才能达到房地产促销的目的，进而化解复杂的债务链条。这样才有可能让经济处于一种健康的状态。因此，2009年不管是对房地产开发商来说，还是从目前的宏观经济来讲，都至关重要，只有走好这一步，中国才有希望率先走出金融危机的沼泽。

作者系北京大学经济所常务副所长、房地产金融研究中心主任