• 上海房荒背后的谎言

    金融 > | Time Weekly - 2009-07-22 23:37:24
  • “房荒”谎言背后掩盖的是,开发商为了炒高楼价而故意捂盘惜售的伎俩

    谁也不曾想到,经历了漫长的几乎令人绝望的谷底行情之后,上海楼市居然会突如其来转向。

    今年1月,上海楼市月成交量为50.68万平方米;而到了6月,这个数字就暴增至218.56万平方米,暴增3.3倍。房价也随着成交量的暴增而上涨,涨幅12.7%

    就在上海楼市在二套房贷收紧的消息打压下,略显疲态之时,在利益各方合谋之下,“房荒论”横空出世—上海存量房只够三个月就可以消化完,接下来将会无房可买。

    温州炒房团在上海的闪电出手,世博会将造成部分周边楼盘的停工让路,都成了开发商极力宣扬房荒论的噱头。这让那些前期还在为高房价还犹豫不决,没有下手的购房者变得更加恐慌。

     然而,“房荒”谎言背后掩盖的是,开发商为了炒高楼价而故意捂盘惜售的伎俩,在上海加大市场供应量,查处捂盘惜售楼盘的举措下,这个谎言注定要破产。

    制造业资金推动楼市逆转

    焦阳现在就在为买房而天天焦躁不安。

    在一家房地产策划公司任职的他现在正在后悔:“一次次买房的好时机都被错过了。”

    年初时,焦阳本欲入市,但一些业界老前辈劝他再等等看,“都以为至少也是要等到第三季度情况才有所好转的”。上海楼市供应量在今年的12月份降到了相对的底部。根据易居提供的数据,1月份,上海一手商品住宅新增供应量只有16万平方米。

    开发商前所未有地使出浑身解数,就为了卖出房子,有开发商甚至打出买房子送工作等噱头。此时,上海市场上的存量房达到800多万平方米,多数分析人士认为,上海要消化这样巨大的存量房,至少要11个月的时间。

    上海政府方面也很着急,逐渐放松了部分房地产政策的尺度。今年年初,上海一定程度上解除“70/90”政策限制,部分银行同业竞争,也放松了二套房信贷政策执行尺度,给予改善需求以外的第二套房以优惠利率,甚至用很多违规手段达到所谓的合规要求。

    销售困难的上海开发商迫于现实,多次赶赴温州说服民间资金入市。而在金融危机的影响下,以民营外向制造业经济为主的温州经济,企业经营环境持续恶化,很多温州人不再做企业,开始急于为资金寻找出路,上海高端物业成了他们的不二选择。

    一些开发商在售楼处打出“欢迎温州购房团”的横幅。5月,上海一手商品住宅的成交量激增至190万平方米,但新增供应量也猛涨至107万平方米。

    在市场突变的这一过程中,上海很多区域的房价已经有了15%以上的回升,整个楼市房价月平均涨幅在8%左右。425,上海楼市单日成交量突破1000套,创下了200710月以来的82周新高。房价创新高、排队买房等现象又重新出现在了市场上。

    “这个时候,我对楼市的判断是,市场需求结构大的趋势是自主需求比例在减小,投资性需求比例在扩大;豪宅需求比例在上升,中低普通住宅需求比例在下降。”焦阳说道,“此时,我已经按耐不住,开始积极看房了。”

    房荒论出炉始末

    在温州众多资金的带领下,再加上上海两个中心(金融中心、航运中心)建设、南汇并入浦东等众多概念的炒作,上海房地产市场再度疯狂,房价节节攀升。

    6月,上海楼市变得更为疯狂。在通胀预期的影响下,高端物业继续热销,买家多为内资。开发商也大胆起来,开始营造房源紧张的局面:其中,上海万科白马花园故意选择晚上开盘。

    一项统计数据成了“房荒”的有力佐证:6月底,上海可售面积下滑到589.99万平方米。“房荒论”由此出炉。有分析认为,假如没有新增供应量,按4月份月成交190万平方米的市场消化速度来算,600万平方米的存量,只需要3个多月就可以全部消化掉。恐慌气氛由此开始漫延。

    焦阳也陷入这种恐慌的氛围中。他在浦东张江板块相中的一个楼盘,将于8月开盘,但是现在已经是一号难求。为此,他不得不托各方关系找到开发商,“打折就别想了,就是希望拿到一个房号。”焦阳懊悔地说道。

    上海台庆房产副总经理陈史翎认为,上海楼市如今面临的现状,与上海内环房源供应的不足有很大关系,已招拍挂土地闲置、开发过慢,土地限期开发的政策没有强有力落实。

    陈史翎表示,近几年来,内环已招拍挂土地不在少数,但开发商一旦拍得内环土地,便视若珍宝,更是能拖多久便拖多久,尽量不开发,希望赚取土地增值的利益,觉得越晚开发会赚越多。加上境外资金投资上海房市又首选内环地段好的产品,以致成交量稍微放大,就造成价格大幅上升。

    “上海各个环间消化速度不完全相同,所谓的房源紧张,也只是内环的情况如此而已。中外环间的消化速度最快,而郊环外的存量房可能还需要2年才能售完。”陈史翎说道。

    而且,已经推向市场的一手新盘仅仅是存量房的一部分。随着近期土地市场和楼市共同回暖,今年下半年,大量房地产项目必将快速入市。

    一场闹剧

    这场楼市“房荒”论,开发商当是始作俑者。正是他们在楼市变热的过程中,抓准时机开始放缓放盘节奏、捂盘,这在一定程度上也加剧了市场供应量的减少。

    天和湖滨家园、英郡别苑、安天别墅等开发商均陷入“捂盘”的嫌疑中。上海官方网站网上房地产明明显示,这些楼盘还有可售住宅套数,但开发商却说没房可卖。“从工程进度方面来说,有些楼盘确实在捂盘,达到预售标准却迟迟不卖。”易居分析师薛建雄说道。

    开发商的炒作伎俩已经引起了上海相关部门的注意。上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生在上海市政府例行新闻发布会上表示,最近有人炒作说,温州炒房团5月在上海买了700多套房子,但在房地产交易网上并没有发现这样的信息。

    开发商还不时利用一些消息制造市场恐慌情绪:而世博会召开前,部分楼盘停工的消息正是他们极力宣扬的一个噱头。76,上海市规划局召开与房地产业相关的世博协调会,要求涉及世博板块的房地产项目在明年4月至11月期间停止施工、动拆迁等工程。开发商认为,这样的规定出台,将会使上海楼市的供应量进一步减少,上海将无房可售。

    随后,这个消息被放大,成了开发商制造“房荒论”的有力武器。

    事实上,控制区范围内,虽有三个楼盘在售,但只有一个楼盘还在施工中,且今年年底就会竣工。大部分浦东世博会地区的楼盘都能正常开工。“这只是个别项目为了自己身利益借世博会题材的一种炒作,世博会期间会停工的区域的楼盘并不多,而且多数世博会周边的项目早就开始做准备了,不会影响到他们的销售。”薛建雄说道。

    浦东新区建委监管处的工作人员在接受时代周报记者询问时也表示,上述只是一个征求意见稿,并非已确定的最终方案。

    但上海房地产这样又急又短的市场行情,对整个市场及房地产行业的发展来说并不健康。最终还是得靠有关部门以强有力的手段,保证市场的持续供应,才可避免出现每次内环成交量一放大,马上导致整体市场价格迅速全面上行,进而政府不得不出面干预的怪圈。

     

    这一点,上海政府方面已有所认识,上海房管局相关人员向时代周报记者确认,上海政府在加大保障性住房供应量外,还会加大普通商品房供应量,以保证市场供应量。

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