全国楼价火烧连营
房价飙升 楼市癫狂
没有人能够料到楼市如此疯狂,购房者没料到,就连那些导演了这场疯狂大戏的开发商也没有料到。
国家发改委和统计局的数据显示,6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%,这是去年12月以来,房价首度出现同比上涨,涨幅比上月扩大0.8个百分点。这个数字的背后,是正在上演的一场疯狂大戏。
疯狂的房价
更加火爆的场景发生在南京。
无独有偶。上半年,全国商品房销售面积同比增长了31.7%。其中,广东省同比猛增46.4%。
中国指数研究院的最新研究报告显示,今年上半年,北京、天津、重庆、深圳、杭州、武汉等重点城市的住宅成交面积同比增幅接近或超过100%,市场成交量基本恢复到2007年上半年的水平。“抢房”大战诱因是因为进入今年5月以后,全国房价涨幅再次提速。
6月初,在广州经营一家医疗器械公司的
一向被视为理性的广州楼市,今年上半年房价的累积涨幅也达到20%。一向保守的广州市国土房管局称,今年6月,广州一手住宅均价为9676元/平方米,是自去年12月以来,广州楼市房价首次重回9000元/平方米。深圳房价也从2月份起连续5个月上涨,销售均价由2月份的11459元一路飙升到6月份的14908元/平方米。6月,深圳房价环比5月大涨2000元/平方米。北京、上海、杭州、南京、成都、西安、重庆等多个国内大中城市,今年6月的房价都接近或超过了历史最高峰值。
“从3月份开始,我们的销量和价格逐月递增,以后肯定还会涨。”位于北京方庄的亚胜·铂第公馆项目销售经理李辉告诉时代周报记者。
3月份之前,还被开发商引以为荣的“日光盘”则越来越少,卖得快如今成为销售策略上的“失误”。中原地产项目部总经理黄韬告诉时代周报记者,很多开发商已经由之前的“加快推货”,调整为“减缓推货”。
进入7月,房价与气温一起高涨,而更加火热的还有房地产股的涨幅。时代周报记者统计,截至
卖房就像卖白菜
在这一轮房价博弈中,指望房价继续下跌的购房大军,在疯狂上涨的房价面前,溃不成军。
而这一轮上涨,也大大超出了开发商本身的预测。仅仅在3个月之前,楼市还在试探性涨价,悲观的情绪在开发商中蔓延。
今年4月初,恒大地产董事局主席许家印的计划是,今年实现销售238亿元,但接下来3个月的“旺销”,让许家印改变了主意。7月,他把今年恒大的销售目标调高到300亿元。
市场的幽默正在于此:2008年的楼市寒冬让大部分地产商体会到了“穷途末路”,转而又在今年上半年铺就了一条“阳关大道”。克而瑞(中国)研究中心为时代周报提供的数据显示:今年上半年,万科、保利、中海、绿城、富力、恒大6家房企的销售额超过百亿元。预计全年至少有20家房企将进入“百亿俱乐部”,而2007年,“百亿俱乐部”里只有区区10名成员。
而3个月之前,几乎没有人能够想到,房子可以像白菜一样卖。
为多家开发商做销售代理的中原地产项目部总经理黄韬也没有想到,“小阳春”会持续这么久。今年年初,“去库存化”是多数开发商的战略重点。
一向对市场有超强预知能力的地产大佬、万科集团董事长王石这次也看走了眼。去年带头降价的王石在3月初的一次地产年会上说:楼市短期不可能反转。3月份,没有人相信,楼市调整期会这么快过去,悲观者仍然认为,2011年中国楼市才会走出低谷。
但让所有人没有想到的是,楼市的小阳春却来得如此强劲,3月份冰冷的海水,到6月份已经幻化成炙热的火焰,而且已经是“火烧连城”。
政策救了开发商
中国楼市兴也政策、衰也政策,2007年至今的几轮起落,再次印证“中国楼市是政策市”。
然而,2008年下半年美国金融风暴救了开发商。国内宏观经济进入下行通道,肩负着挽救中国经济,保障今年GDP增长完成 “保八”(全年GDP增长超过8%)使命的中国房地产市场,不得不结束调整脚步。
事实上,国内已有18个城市出台了地方性的救市政策。今年3月,广州市常务副市长苏泽群“暂未做救市考虑”言犹在耳,“粤十五条”出台,“土地出让款可延长2年缴纳”等救市措施明显,一周后广州64%、深圳58%的主流在售楼盘出现程度不同的涨价。
在此轮调整中,珠三角楼市率先触底,又率先反弹,除了这一区域房地产市场化程度高等因素外,业界认为政策起到了推波助澜作用。而今年上半年,楼价暴涨,则证明开发商在与政府的互为角力中胜出,政府为了“保八”,不得不牺牲购房者的利益。“是政策拯救了濒临绝境的开发商。”一位业内人士向时代周报记者坦言。
就在经济学家和业内人士一致认为,中国经济尚未走出低谷,楼市却“一骑绝尘”,在经济严冬中绚烂绽放。
“信贷推涨了房价。”
“去年一听开发商贷款,银行就说免谈。”北京城建投资集团顾问吴坤岭告诉时代周报记者,今年初,银行的信贷员开始登门服务了。
“不但贷款放得大方,很多开发商的原有贷款都得到了展期。”深圳发展银行某支行信贷经理刘悦军告诉时代周报记者。
一项针对2002-2006年相关数据的分析结果显示:房地产信贷供给每增加1%,房价就增加0.45%。刘悦军告诉时代周报记者,我国房地产信贷占信贷总额高达26.14%,远远超过国际上“房地产信贷总额不超过银行信贷总额8%”的比例。“大量资金积聚于房地产市场,意味着泡沫已经产生。”
充足的贷款额度、宽松的融资渠道和巨额销售回款汇聚到一起,开发商们的信心开始“爆棚”。“这是近期土地市场火爆、地王频现的原因。”满堂红首席研究员龙斌说。近一个多月,北京、广州等城市“地王”频频诞生。北京广渠路15号地的拍卖,直接把北京房价带入3万元时代。
“二套房贷政策的放松也是房价暴涨的推手。”龙斌说,“从去年年底开始,二套房贷首付四成、利率1.1倍的政策开始松动,加之2008年10月之后100天内连续5次降息,金融杠杆为炒房者提供了便利。”
一统就死 一放就乱
准确预言了纳斯达克崩盘的耶
据统计,温州至少有6000亿元的民间游资在寻找出路。仅今年5月份,温州人便在上海购买了732套房源,共计支付房款约13.42亿元。
炒房客近期在深圳、广州、北京、杭州等房地产热点城市频频出手,直接导致了一些城市热点板块房价攀升。数据显示,投资客的比例已由年初的5%上升到20%至30%,一些楼盘投资客比例甚至达到四五成。
“2007年第三季度虚旺的楼市正在重演。”满堂红首席研究员龙斌告诉时代周报记者,今年上半年的楼市飘红则是因为“钱多、政策好”。
然而,严峻的现实是,尽管开发商们赚得不亦乐乎,但上半年国内房地产投资增速只有9.9%,比去年同期低了23.6个百分点。房子越卖越多,新开工面积却在下降,这将带来房价继续上涨的预期。而“钱多、政策好”所带来的泡沫可能比2007年更大。
“而过分依赖信贷的中国楼市会让政府进退两难:放松信贷,会进一步推升楼价,紧缩银根,则可能使开发商的资金链断裂,最终影响金融乃至整个经济的健康发展。”龙斌说。
中国房地产研究会副会长顾云昌指出:“这一轮调整并没有充分洗牌。”因为调整的初衷是让中国的房地产市场更加健康、有序地发展,而不是成为中国经济的“绑架者”。
同时,由于中国的福利房制度已经取消,保障房市场还没有完全建立起来,房地产市场就成为所有人解决住房的唯一途径。“在这一背景下,房价问题就由一个市场问题演变为社会问题,”龙斌说,价格涨上去了,老百姓不满意,价格降下来了,则会影响经济稳定,“一个住宅担负着太多的功能,这对政府的调控能力是个考验,这也是中国楼市一放就乱、一管就死的根本原因。”
从上到下,政府再次举起“调控之手”,政府的调控能力再次接受考验。
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