土地财政面临巨大变革
相隔一年，两次土地拍卖遭遇截然不同的结果，着实让许多人唏嘘不已。
土地市场今非昔比
国土资源部土地宏观调控课题组撰写的《2008年上半年土地市场运行的经济分析报告》指出，今年上半年全国土地供应总量同比减少25.27%。但在供应量减少的同时，供应的土地并未如期成交。
据国土资源部下属全国地价监测中心的统计，今年上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的10％。截至今年4月底的统计数据显示，自去年10月后的半年内，全国范围内的土地流拍数量不过40幅。直至今年9月，全国各城市的土地流拍数量呈激增态势。
20个大中城市至今已有超过120幅土地流拍、流标或未成交。然而，蔓延全国的已远不止于土地市场的低迷，一些地方政府的土地财政收入也开始剧减。
地方财政难以为继
现在很多地区，土地出让金已经成为地方政府的最主要来源之一。
自2004年到2007年，土地出让金逐年增加，土地出让金占地方财政收入比一直居高不下，尤其是2007年，土地财政平均占到地方财政的40%以上。
财政收入锐减最大的原因就是今年土地出让的低迷。上海、北京这类一线城市从早些年开始已经逐渐减少财政收入中土地出让金的比例，但二三线城市由于对土地出让金的依赖性强，压力要更大。但是土地财政锐减为地方政府带来的一系列压力仍远未结束。土地市场严重低迷，已经影响到了地方政府的财政收入。
按照现行政策，各地土地招拍挂收入的10%或15%将用于保障性住房建设。土地收入缩减带来的地方财政收入减少，就意味着基础设施建设以及经济适用房、廉租房等保障性住房的建设存在困难，地方政府将面临经济和社会的双重压力。不仅如此，地方银行也将承担极大的风险。土地一级开发市场上的投资大多是占用银行资金，如今土地市场市况不佳，资金回收期因此被无限期拉长，由此而引发的金融风险也会被放大。
平衡地方财政收支
其实包括地方政府在内，都早已意识到土地财政的不可持续性。目前整个经济形势和土地市场的不佳表现更向政府敲响警钟，土地收益分配的改革势在必行。
改革的方式有，中央也参与到土地出让金的分配当中来，这样就从制度上减少了地方政府运营城市、卖光土地的冲动。地方财政收益的不足，可以通过分税制改革来弥补。中央在参与土地收益分配后，相应地要提高地方政府在企业所得税和增值税上面的留成比例，以平衡地方财政收支。
另外的建议是，通过开征物业税，改变原先土地出让金一次性收取的模式。
开征物业税首先要实行新老划断。就是对保有物业，还按照老办法实施，而对新划分的地块，把土地出让金由一次缴纳变为分摊在物业税当中，按年缴纳，房地产开发商只负责交纳其开发房屋期限内的土地出让金，剩余的土地出让金则由业主逐年交纳。土地出让金逐年收取为地方政府保证土地收益的持续性提供了选择之路，这样就极大地降低了地方政府卖光中国土地的冲动。
作者为北京大学经济所副所长，房地产金融研究中心主任本网站上的内容（包括但不限于文字、图片及音视频），除转载外，均为时代在线版权所有，未经书面协议授权，禁止转载、链接、转贴或以其他 方式使用。违反上述声明者，本网将追究其相关法律责任。如其他媒体、网站或个人转载使用，请联系本网站丁先生：news@time-weekly.com
