• 唱多楼市 房企、投行阳谋?

    金融 > | Time Weekly - 2009-07-20 14:11:48
  • 中国楼市“多空对垒”的局势在持续数月的“小阳春”后,格局大变,开发商和外资投行轮番唱多楼市,“多军”大获全胜、“空军”溃不成军。然而,笼罩在中国楼市上空的迷雾并没有真正散去。假按揭、自买自卖、高退房率等在近期被频频爆出,高成交量被指“掺水”;开发商的提价行为也被批评为“自毁前程”。上有迷雾,下有暗礁,中国楼市在扑朔迷离中前行。

    征兆并不明显,楼市突然间躁动起来。

    近期,上海、深圳等地部分楼盘价格狂飙,有的甚至涨至2007年的高位。让人误以为2007年那个疯狂的年代再度回来。

    与此同时,外资投行乘机火上浇油。62,在上海举行的“2009年全球不动产资本俱乐部中国年会”上,摩根大通首席经济学家龚方雄乐观地放言,今年中国房价上涨幅度将达5%-10%,而明年涨幅将达到10%,并鼓励大家最近积极投资买地建房。其他投行也是一片附和之声,开发商们自然顺竿往上爬。

    富力联席董事局主席张力甚至称,市场回暖,富力承诺不涨价,涨价也不超过3%。一香港地产上市公司的总裁自信地向时代周报记者说:“第一季度的销售情况证明,房地产市场已经回暖。”

    事实果真如此吗?

    房企唱多投行助阵

    房企“唱多”的理由充分:截至目前,万科地产、保利地产、绿城中国、中国海外地产的销售额已经提前完成“百亿元”,而恒大地产、富力地产、雅居乐等龙头房企在上半年进军百亿元俱乐部已经没有悬念。

    一季度房地产市场的回暖,让大多数房地产企业恢复了元气,底气壮了以后,出手也阔绰了,一度绝迹的“地王”重出江湖。

    521,富力以10.22亿元的高价折桂京城新“地王”;同一天,万科以13.86亿元斩获佛山地王,这是继万科获得无锡地王之后,短短10天内的第二次出手,而2007年底王石曾表示“2008年之后万科绝不拿‘地王’”。

    今年3月,万达集团以10.45亿元价格竞得天津河东区地块。4月底,绿地集团以9.5亿元拿下上海松江区辰花路地块,金地以5.6亿元拍得上海徐泾镇3号地块。

    时代周报记者了解到,与众多房地产企业掀起新一轮拿地狂潮形成鲜明对照的是,仅仅在广州,金地集团的番禺地王项目、恒大地产的员村项目、富力地产的云祥路项目、中莱投资的科学城项目、鸿荣源的金沙洲项目等多个昔日“地王”仍然悄无声息。

    更为奇妙的是,今年初还对中国房地产前景表示忧虑的外资投行,近期集体转向,从大肆唱空,到一片唱多之声。

    投行高盛率先对2009年全年中国的楼价走势预测作出修订。高盛4月中旬的报告将香港一手楼价跌幅预期从原先的20%大幅收窄至5%;二手楼宇价格跌幅预期由15%调至0%。对明年中国的楼价,高盛更加乐观,由原先预测内地一、二手楼价各跌10%5%,转而认为整体楼价将上涨5%

    瑞银、摩根士丹利、摩根大通和花旗银行也异口同声地说:中国房市已经“回暖”。花旗甚至认为,2009年,环渤海地区、西部以及上海和北京市中心地段的房价将上涨5%

    中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立在接受时代周报记者采访时称,今年以来的政策利好助推了楼市的回暖。这让开发商和投行有了唱多的底气。

    投行趁机出货

    分析人士表示,唱多楼市,或是开发商酝酿的“阳谋”。

    知名营销人士陈真诚称,一季度房地产成交因政府政策刺激等因素而有一定的增加,部分开发商唱多,投行助阵,无非是希望借机涨价,以期卖个更好的价钱,获取更多的利润;或者是部分开发商采取心理策略,应对消费者买涨不买跌的消费心理,制造热销、价格看涨的销售氛围,刺激消费者因担心房价将来可能继续上涨而跟进购买。

    上海佑威房产研究中心近期对沪上200多家在售主流楼盘做了一份调查报告,数据显示:自从3月份以来,已经陆续有60%的楼盘价格出现了不同程度的上涨。511以来,上海房价已经连续两周环比上涨3%,成交均价已涨至14106/平方米,创2009年春节以来最高水平。

    非独上海,北京、广州、深圳、杭州、成都等城市自3月份以来,商品房价格均有不同程度的上涨。

    可与之不和谐的是,销量增长和房价上涨背后隐藏的却是“退房潮”。近日,上海徐家汇地区的高档楼盘—尚海湾豪庭百套住宅的成交合同被撤销,这是上海首个大面积撤单案例。今年以来,北京的一些在售项目的退房率超过10%,有的甚至超过30%;西安的一手房退房率为6.7%,深圳、长沙、杭州、成都等地退房率也居高不下。

    “退房潮背后是假按揭”,业内分析人士指出,假按揭、自买自卖等均是开发商为唱多楼市而制造的虚假繁荣,“掺水”的高成交量是为涨价而酝酿的“阳谋”。

    但北京师范大学房地产研究中心主任董藩则向时代周报记者表示,假按揭之说本身可能就是一个“阴谋”,“我向银行界人士咨询过,在现有监管制度下,假按揭根本不可能发生”。

    与开发商的阳谋相比,外资投行从去年以来的唱空转为唱多却不做多,则被怀疑是一场趁机出货的阴谋。

    据报道,摩根士丹利近期对富力地产(2777.HK)的股票大额抛售。截至511,摩根士丹利在富力地产中的持股比例已降至7.83%,比一个月前减少近3%,比一年前减少约10%。中国社科院金融研究所中国经济评价中心主任刘煜辉认为,唱多炒作房地产业是为了寻找接盘的人。

    专家审慎乐观

    开发商和投行大肆唱多之声却难以淹没众多专家和官员唱的反调。

    中国农业银行总行高级分析师何志成深度剖析了房地产市场的现状。他在接受时代周报记者采访时表示,目前的房价与真正的购买力尚有一定的距离,所以“房价大幅上涨的条件不具备”。其次,金融危机以来,房价的调整幅度只有20%-30%,与股市大跌相比并不算大,现在的房价跌不下去,是因为开发商“不差钱”,说明这一轮调整并不充分。

    同时,如果物业税开征,对房地产市场的影响会很大。何志成认为,“房地产市场正处于上下博弈状态,这种‘牛皮糖’状态将持续1-2年”。

    与何志成的观点类似,建设部政策研究中心主任陈淮认为,“房地产市场单边暴涨和单边暴跌的现象都不会再出现了,不断小幅波动的行情将会成为常态。”陈淮指出,房屋的重置成本处于一个下行的通道当中,这注定房价上涨没有客观基础。

    而上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则更为悲观。他在接受时代周报记者采访时认为,2009年极有可能是改革开放30年来,中国房地产开发业最不景气、最寒冷的一年。通胀预期只能短期影响房价走势,长期来看,房价的调整并没有结束。而且现在全球都在通缩,通胀其实是一个悖论。今年,通胀不会到来。现在鼓吹通胀,有误导消费者的嫌疑。

    但北京师范大学房地产研究中心主任董藩则反对“唱空”。他向时代周报记者表示,当前恢复经济是第一要务,房地产业既是主导产业,又是支柱产业,对经济拉动非常大。人们认为,物业税即将开征,或将重创高房价。但董藩表示,物业税短期内很难开征。

    北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋也向时代周报记者表示:“房地产回暖是勿庸置疑的”。但他提醒,目前市场上的需求还是以刚性购买需求和部分释放的升级换代需求为主,还没到投资需求入市的时候,房企盲目的涨价,很可能毁了楼市回暖的前途。

         北京房地产交易网的数据显示,截至5195月份的商品房成交套数环比4月下降了42%,许多提价的项目再度陷入销售困境。

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