真如项目破土 李嘉诚30亿加注上海

上海曹杨路与铜川路交叉口，李嘉诚真如副中心项目所在地，打桩机的轰鸣声贯耳，4台吊机的身影在工地上忙碌着。与之一条马路之隔的铜川水产品批发市场边沿，上海11号地铁线正在修建中。两个工程的同时进行让曹杨路上尘土飞扬。

真如项目的开工，是对“该项目已经停工”传言的最好反驳。在真如项目动工之前，市场上就有李嘉诚全线抛售世纪商贸广场、御翠豪庭等上海高端物业，甚至转让地块的传言。因为李嘉诚的楼市风向标效应，他的一举一动，让市场一再揣度上海商业地产是否还有投资价值。

“长江实业对上海商业地产的走势非常乐观。”长江实业(0001.HK)企业事业部黄丽婷在接受时代周报记者采访时如此表示。

真如项目终动工

位于普陀区重点建设的真如城市副中心的A3-A6地块，自打亮相后，就受到业内普遍关注。该地块地理位置为曹杨路以东、铜川路以北、规划真华路以西、规划固川路以南，土地面积近18万平方米。按照上海城市总体发展规划，未来的真如城市副中心将依托上海西站交通枢纽，积极发展产业、技术和现代物流服务中心，建设企业总部基地，形成面向长三角的开放性生产力服务中心。

2007年1月30日，长江实业与和记黄埔联合发布公告，正式宣布拿下真如城市副中心地块。从当年的公告中，我们可以看到，“长和系”旗下的3家附属公司雅富投资有限公司（以下简称雅富投资）、上海长润房地产开发有限公司（以下简称长润）和上海江和地产开发有限公司（以下简称江和）以22亿元人民币的价格购得该地块。这3家附属公司还投资36亿元人民币成立一家新的合资公司，以发展该项目。其中，雅富投资是长江实业与和记黄埔分别持股51%和49%的附属公司，长润与江和则都是“长和系”间接控股99%的附属公司。

这是李嘉诚在内地房地产业最大的一单投资。但此后的2年时间里，真如副中心地块一直都在“规划设计”之中，未有动工迹象。在此期间，市场一度传出李嘉诚因为金融危机，欲转让该地块的消息。

“其实我们一直在按照内部规划进行项目的建设，从来没有所谓的停工。”黄丽婷说道。

时代周报记者在上海规划和国土资源处查询得知，由上海长润江和房地产发展有限公司（以下简称长润江和）开发的普陀真如副中心A5项目已于去年12月30日获准开工。

长润江和正是当年长江实业为真如项目组建的公司。在长润江和公司注册办公处—位于曹杨路的中友大厦，门口贴着“普陀曹杨路发展项目公司”，但其门已紧锁，屋内一片狼藉。大厦物业处工作人员告诉时代周报记者，该公司去年就已搬离此处。

事实上，长江实业真如项目工地上早已打桩动工。现场工地施工人员告诉记者，去年11月地块附近居民的动迁工作结束后，施工队在春节后就开始施工了。

真如项目为何在闲置2年后才动工？市场有消息传，如果长实不在此时启动真如地块，就将面临“土地闲置两年”将被收回的处罚。对此，长江实业方面给予了否认，“因为真如副中心项目过大，一切都得按规划进程进行。”

不过佑威房地产陆骑麟认为，长实拿下真如项目后迟迟不开发，“正是看中真如区域日后的发展前景，假如等区域发展起来，利润更大，太早开工的话，后期销售回款压力会很大”。陆骑麟认为，李嘉诚可能会慢慢开发，待上海楼市攀回高峰后再伺机投放市场。

李嘉诚进退之间

和记黄埔(0013.HK)与长江实业历来各自分工不同。虽然同为李嘉诚旗下的产业航母，李嘉诚在上海的大部分项目主要是由和记黄埔运作，长江实业更多只是进行股份投资和基础建设。从上海真如项目开始，情况则有所变化，变成由长江实业主导操作。而就在和黄上海高端物业抛盘的同时，长江实业却在上海商业地产领域积极布局。

在真如项目之前，长江实业仅重点开发香港以及海外的地产项目，或是作为投资方参与到众多和黄开发的地产项目之中。

和记黄埔则早在1992年就进入内地，目前在深圳、上海、北京等地成立了多个区域分公司。无论拿地还是开发，此前都是由和记黄埔主导。与其他香港地产商一样，和黄内地项目主攻高端物业市场，住宅开发以豪宅为主。1993年，和黄最早在上海开发了商务楼“华尔登”广场，此后又开发了大型商厦梅陇镇广场和供出租的别墅“四季雅苑”。

综观李嘉诚在上海地产的投资，都是长实与和黄双方股权相互渗透，而操作主体则按照需要而定。无论是哪家公司进行操作，双方的股权比例一般都是各持50%。

和黄与长江实业对各自主导的项目分工非常清晰。

长江实业网站资料显示，从1992年至今，“长和系”在上海拥有的项目已经达到13个，其中包括最初的梅陇镇广场以及2005年竞得的浦东竹园商贸区地块。如果加上公司在普陀的布局，长和系在上海的投资已近百亿元。

在这些项目中，目前由长江实业主导的项目，除了真如副中心项目外，还包括以11.6亿元购得的上海嘉定区一地块，以及投资总额约17.4亿元的陆家嘴项目。和黄与长实双方各持一半股份成立的上海和联房产开发有限公司负责嘉定区项目。

而在具体操作策略上，眼光奇准的李嘉诚屡次采取“高抛低吸”战略。这种战略早在本世纪初上海楼市低迷之时就屡见功效。和黄当时抛出上海的“楼王”汇贤居，同时将御翠豪庭地块低价纳入囊中。该地块购入时楼面地价仅2468元/平方米，现在平均售价已超过4万元/平方米。

市场迸发做多热情

从去年开始，“长和系”就加快了上海的抛盘步伐。

去年5月，李嘉诚旗下的和记黄埔称，以44.38亿元出售其位于上海长乐路的世纪商贸广场写字楼物业。一个月后，和记黄埔位于古北的高档公寓御翠豪庭36个商铺降价销售，价格跌幅最高达24％。

今年年初，和黄再次以“改租为售”的方式抛售黄金城道商铺，回笼资金超过10亿元。与此同时，“长和系”持有并收租长达10余年的别墅物业御翠园一期“四季雅苑”也被传出计划出售，预计回笼资金最多超过40亿元。此外，和记黄埔还加推30个共3000多平方米的沿花木路商铺以及8000平方米的会所。

李嘉诚抛售多宗商业物业之际，2月，长江实业在陆家嘴X3－2地块也陷入了卖地传言中。

李嘉诚是否缺钱、是否看空上海商业地产的猜疑一时四起。

对此，黄丽婷表示，“集团从来没有卖地的打算，长江实业非常看好上海的市场。”

随着真如项目的开工，传言不攻自破。上海易居房地产研究院回建强认为，李嘉诚抛售旗下物业，很可能是由于公司认为一些物业盈利水平已经达到预期，以回收资金。

和黄抛售套现，长江实业主导项目的开工，实际上显示的是“长和系”在内地投资策略的一种转变。

此前，长江实业旗下长实地产投资董事郭子威就曾透露，长实将重点在北京、上海、广州三地开发项目，而在二三线城市，依旧是和记黄埔独立开发，项目定位亦偏向于中高档。

“因为大量保障房的建设，未来上海市商品房的价格不会出现大幅上涨，但是随着上海2个中心的建设发展，下一个周期，商业地产将长期看好。”回建强说道。

真如项目的动工，正好暗合长江实业战略转变的需要。根据真如地块出让时22亿元的成交价格来计算，该项目的平均楼面地价仅在3055元／平方米左右。而当前，真如板块的房价远远超越了这一水平。真如副中心开发建设投资有限公司何智奇曾表示，可以预判，李嘉诚对真如项目胸有成竹。

长江实业启动真如项目，无疑鼓舞了市场上更多的资金投向上海商业地产。SOHO中国主席潘石屹近期高调宣布，未来数月将大举收购位于北京及上海市中心的商业地产建成项目。近两年押宝内地的新鸿基地产(00016.HK)，在上海也启动了滨江凯旋门有关项目。

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