万科万汇楼 民间廉租房样本

4月5日下午，运营将近9个月的万汇楼里，显出了周末难得的安静。

这个建设了20个月、模仿客家围屋、形式奇特的6层建筑，与万科的另外一个项目四季花城，仅仅一墙之隔。

廉租房里的集体生活

该项目地处佛山黄岐浔峰洲路8号，占地9000平方米，建筑面积12200平方米。这里有286间公寓和8间旅社供出租，其中普通公寓套内使用面积以30—40平方米为主，有单间也有两室一厅，月租金在450元左右；青年旅社则可以以天为租住单位，日租金50元。按照万汇楼网站的介绍，这里所有的房间都带装修，并配有床、吊扇等生活设施，租客拎包即可入住。

但这里的氛围看上去更像一个青年旅社—除了超市、蔬果店、面包房和食堂之外，还配备了洗衣房、社区书屋、网吧、展示厅、乒乓球桌和篮球场。一则醒目的“一南作品展”的广告，则告知了这里正在进行的文化生活。

3××房里传出欢声笑语，小陈和同屋的人正在吃饭聊天。这是一间40平方米左右的两室一厅，小陈和朋友同租，一个月租金460元。

“我表哥是这里的第一批租户，去年8月份就住进来了。”小陈告诉时代周报记者，她在天河五山上班，几个月前单位取消了给职工的宿舍，听从表哥的介绍，她就租到了这里。五山那边普通的商品房，单间的租金就要1200元/月，相比而言，这里的租金水平更接近上社和棠下的城中村出租屋的价格。尽管现在上班花在路上的时间，来回将近4个小时。小陈依旧觉得这里的生活不错：“有小区管理、治安良好、大家都是年轻人，过年过节还有很多集体活动。”

开发商运营廉租房试验

“万汇楼是一个为期三年的居住探索试验项目。”万汇楼的网站对这个项目作出了如此定位，并且将这里居住体验的租客称作试验的“志愿者”。

这个试验已经引起了官方的关注。2008年，万汇楼项目落成前后，广州市房改住建办和国家住房与城乡建设部的相关领导都先后到此考察。

到2008年5月，广东省建设厅根据《关于解决城镇中低收入家庭住房困难的实施意见》（粤府【2008】3号）中“积极发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业将开发建设的中小户型住房面向社会出租”的精神，批复了万汇楼作为广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目的申请。同时提出项目运行的有关进展情况要及时向相关部门汇报的要求。

显然，开发商建设运行的廉租房试验能否成功，是肩负着保障房建设重任的地方政府迫切希望知道的。

同政府廉租房要求本地户口、且收入水平和居住条件必须符合规定等严格考核条件不同，万汇楼对租客并没有明确的条件限制，但主要针对刚刚步入社会的外来青年。“调查显示，这里的租客基本上都是年轻人，平均年龄26岁，没房没车，年收入在3.5万元以下。”万汇楼管理中心的工作人员告诉时代周报记者。

2008年7月，万汇楼的推出十分低调，除建立了一个网站之外，没有再进行其他宣传。然而，一经推出却获得100%的预订。时代周报记者采访的当日，刚有一些租户搬出，又腾出16间空房。

9个月的运营让万汇楼已经有了一套完整的租赁程序—有租房意向的人可以通过现场、电话和网站三种预约方式，先向万汇楼经营管理中心提出申请，之后缴纳定金，签订半年到一年的合约；每月5日之前缴纳房租。

物业管理方面，万汇楼也另辟蹊径。这里不收取物业管理费。用经营管理中心小李的话来说。“我们是自行管理。”万汇楼的租户有个QQ群，集体大事基本都在这个QQ群内讨论并决议通过。小李举了个例子。“从这个月开始，我们向每户租户收取每月5元的清洁费，然后请万汇楼里一些无业的家属进行公共区域的清洁，取代之前周末的集体大扫除。这个做法就是大家集体开会的结果。”

这样和谐的景象并不是一开始就存在。“去年七八月的时候，租户把我们当‘敌人’看，QQ群都不让我们进。”小李说，现在大家熟了，有时候还常常到楼上租户家蹭饭吃。

管理日渐顺畅，经营管理中心的工作人员也从最早的11人减少到现在的5人。

理想主义的商人项目

从建筑到欲图打造的生活方式，万汇楼被业内称为，充斥着理想主义的商人项目。

在向媒体公布万汇楼建设计划的发布会上，王石曾讲过，英国一个叫做“阳光城市花园”的中低收入人群住宅的故事。而今，这个小区已有百年历史，而当时为其工人建造这个小区的肥皂厂也成为了跨国巨头。

万汇楼在王石这个“百年经典”故事的映照下，于2006年11月奠基。而万科以解决中低收入人群住房问题为目的的海螺行动也连续两年发起。2007年，万科还向住房和城乡建设部提交了项目重要成果《双城笔记—中英解决社会住房问题的思想火花》。

一向特立独行的万科，就以这样的系列动作成为全国第一个以实际行动介入廉租房市场的开发商。

事实上，王石从未讳言中低收入人群住宅的盈利空间。他在不同场合表示过，为中低收入人群盖房子也可以赚钱。

据悉，万汇楼整个项目的投资大约4600万元，其中万科企业公民基金中拨出了1500万元，剩下的部分则基本由广州公司通过利润补足。按照万汇楼目前的租金水平，在出租率为100%的前提下，大概需要25年的时间可以收回成本。

但这个试验对于万科的价值不仅如此。万科酝酿这个项目的时候，正值城市房价迅速爬升，中低收入人群住房问题成为社会关注的焦点之时。曾任万科集团总裁办公室主任的朱保全对于万科意图的解释是：“万汇楼是一个试验型项目，试验期为三年。城市低收入人群的住房问题需要全社会关注，不但要关注房屋的供给，也应该关注这个群体的居住环境，我们希望通过三年的试验期，为大家总结一些经验。”

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