试水碰壁 广州限价房地块或盖商品房

让限价房限入尴尬境地的主要原因之一就是其质量问题。

4月8日，全国第一个限价房—保利西子湾的162户业主，在白云区法院同开发商保利地产对簿公堂。

这实际上是去年12月，保利西子湾业主集体拒收房风波的延续。

质量问题遭声讨

事情缘起，一些准业主在保利西子湾交房前，发现楼盘存在着内外墙面裂缝、厨房墙面空鼓等质量问题，遂将图片拍下传到业主论坛上。正式交房后，业主在验房时发现不少质量问题仍旧存在，遂集体拒收。

之后，保利西子湾的业主和开发商之间的沟通，一直有对抗和摩擦并存。“我们提的整改要求，保利还是去做了。但最后收房的时间比原定的晚了很多，而且整改效果又不太让人满意，我家里墙面上的色差还在。”今年2月份才收楼的伍（音）小姐说。

3月30日，保利专门召开新闻发布会，向媒体通报保利西子湾全部竣工、已经达到合同约定交楼条件和国家工程质量的验收标准，并已取得竣工验收备案表的消息。保利房地产（集团）股份有限公司副总经理余英表示，在网络上流传的西子湾质量问题的照片，是个别别有用心之人将未完工程的照片发布出去，并将一些建筑行业通病予以夸大，给项目造成了负面影响。

而保利销售总监胡在新称，保利西子湾为了保证房屋质量，最后算下来利润率只有3%，属于微利项目。

就在保利西子湾公布“目前一期已经有90%以上的业主收房，且有200多户业主已经入住”消息的同时，162户业主集体诉讼索赔案将于4月8日开庭的消息也不胫而走。

保利162户业主的代理律师、广东格林律师事务所首席律师张旭锋对时代周报记者表示，虽然2008年12月12日，保利西子湾已经取得了《工程质量验收意见书》，符合《限价商品住宅买卖合同》当中的一个交房条件，但该意见书同时也指出，涉讼房屋的部分内外墙有裂缝等诸多问题；且涉讼房屋的装饰、设备标准也与合同附件的约定大相径庭。因此，认定这些涉讼房屋并不符合合同约定的全部交付条件，这162户业主依照合同约定及《商品房销售管理办法》相关规定有权拒绝收楼。而保利方面未按时取得《建筑工程竣工验收备案表》，应承担相应的逾期交房违约责任。

无独有偶。广州最便宜的限价房项目—龙光峰景，也遭到业主对房屋质量的集体声讨。原定于去年12月25日交房的龙光峰景，至今收房的业主却寥寥无几。不少业主至今仍在论坛上抱怨房屋质量问题。一位小区业主告诉时代周报记者，虽然他们已经入住一个多月，但直到目前，家里卫生间漏水的问题仍没有得到解决，“到物业管理处要求整改，却总被告知要等公司安排师傅。”该女士说，“龙光是在不停地进行整改。但就像失败的整形手术一样，修改多次，问题依旧出现。”

不再是市场宠儿

除了质量问题，限价房面市前后的市场变化，也让其陷入尴尬境地。

广州目前已经推出的5个限价房项目，市场价格都是在当初卖地时签订合约定下的。

按照广州市国土房管局对限价房定价策略的解释，“限价房销售价格原则上定于土地出让时同一区域、同一地段的同类型商品房市场价格的70%。”因此，当2006年第一块限价房用地一公布最高限价，即被质疑“抬价”而非“限价”之时，广州市国土房管局的官员出面澄清：一方面指出，此价格是指项目的“最高限价”，也就是某个项目中，品质最好的那部分房子的售价；另一方面，限价房项目要一两年之后才会上市，到时候，这个价格的参照系会是彼时周围普通商品房的价格。

谁也没有料到，从2006年下半年推地，到2008年初项目陆续推出市场的一年多时间里，楼市并没有如预期中那样继续上升，反而从2007年底开始急转而下。

房价的大幅回落让限价房不再是市场的宠儿。在保利西子湾面市时，几公里外南海的时代糖果楼盘就打出了“比限价房还便宜的房子”的广告，以4800元/平方米的价格吸引客户。而广州东部科学城的两个限价房在销售中，也遭到了均价只有3800元/平方米的碧桂园凤凰城的狙击。

2008年底，保利西子湾业主拒收风波时，广州房价回落迹象明显。不少业主反映，除了质量问题，也透露过保利西子湾6500元/平方米的价格已经远远高过周边的另一个不到5000元/平方米的限价房，让他们“觉得有点亏了”。

需要根据市场情况进行改变的还有限价房的开发商。广州市国土房管局的统计数据显示，去年销售额排名前10的楼盘中，有4个是限价房项目。保利西子湾一期销售第一天就已售出9成，万科、龙光和中海四家公司开发的限价房，一经推出也都取得不错的销售业绩。然而，当初8000多人抢购843套房源的景观已经不会重演。

广州市国土房管局的阳光家缘网站显示，万科去年年底推出的新一期限价房万科城花园B1-B19栋项目，截至2009年4月8日零时，共成交了837套，还剩下411套。而同早期限价房项目无需广告不同的是，中海金沙馨园限价房第二期单位推出时，还打出了“首付7.9万”的广告。

行将退出舞台

“限价房项目，是在房价一路高歌猛进的特殊历史时期，地方政府尝试调节房价的产物，并没有在全国范围推广。现在看来，限价房的历史使命已完成，应该退出舞台了。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对时代周报记者表示。

面对限价房的尴尬处境，率先试水的广州市相关部门必须及时作出应对。在2008年10月，广州市国土房管局官员就表示将暂停供应新的限价房用地。而广州市常务副市长苏泽群甚至表态，卖不出去的限价房，可以考虑由政府回购。

经过近6个月的考量，广州市仍旧坚持不会取消限价房政策，但会对此进行系列调整。广州市国土房管局局长谢晓丹称：“限价房既是帮助中等收入家庭解决高房价情况下购房困难问题的一项住房政策，也是多层次住房供应和消费体系的一个层次，同时，也是政府稳定房价的一项措施，是灵活的‘调节器’。房价高时就多供应些、房价平稳时就少供应或不供应。”他同时强调：“实际上，目前出现的问题可以通过调整限价房的销售范围、灵活掌握限价房的用地供应规模来解决，不需要调整实践已经证明行之有效的限价房政策导向。”

据统计，2008年以来，广州已向市场投放总计5000多套限价房，目前已销售出87%。而随着2009年房地产市场的调整，部分限价房项目销售速度减缓，成交比率降至50%多。广州市国土房管局针对这一变化，表示“为了支持房地产企业尽快销售限价房，今年广州将不再新推出限价房地块，同时适当扩大限价房销售对象范围。具体放宽标准与细则最快在今年上半年出台”。

广州市国土房管局房地产市场管理处处长陈大旺透露，新的限价房销售管理办法将把两大类人群纳为限价房销售对象：一类是在城市建设拆迁中符合要求的被拆迁户，另一类是海外归来的高层次人群。

目前，在广州10宗限价房项目中，已经销售产品的有5块，动工但未上市的有2块，另外3块位于花都、番禺和金沙洲的地块尚未动工开发。按照陈大旺所言，对于目前广州三个未开发限价房地块，政府考虑对符合转为保障性住房用地的地块转为保障性住房用地。也可征求区政府的意见，转为拆迁安置房用地。若区政府不需要拆迁安置房用地，不排除将该地块转为普通商品住宅用地。而对于已开发的限价房项目，则不可转为普通商品房，在新的销售管理办法未出台前，仍按照目前的限价房销售管理办法执行。

“对于既有项目，应给开发商一定的自由权。”杨红旭对时代周报记者说，但限价房作为一个权宜之计，本来也没有完全按照市场的思维办事，算是一种行政干预市场价格的行为，这也是它应该退出历史舞台的主要原因之一。

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