• 发展模式决定房企成败

    金融 > | Time Weekly - 2009-07-17 14:22:11
  • 一个企业的生存、发展和壮大,在很大程度上取决于企业是否有自我反思的能力。自我反思有两种。一是主动的,在顺风顺雨时时刻反思自己,“吾日三省吾身”;另一种是被动式的,在生存的危机时刻反思自己,变革自己,进而走出一个新的发展空间。从我国的房地产企业来看,事实上,大多数企业并不具备主动反思的能力,在顺境中更多把成功归因为自己的能力;一部分企业在危机中能够跳出自己看自己;一部分企业则完全不具备反思意识。三种态度决定了房地产企业的三种命运。主动反思的小部分企业,将会不断发展壮大;危机中反思的一部分,顺利渡过危机的可能性也比较大;拒绝反思的那些企业,被市场淘汰的可能性要大于生存的可能性。

    反思决定房企未来

    我国房地产行业在高速增长十年后首次面临着比较大的压力,这是一次比较典型的过剩危机。反思什么,决定了反思的深度,也决定着房地产企业未来的发展道路。有的企业反思自己管理的问题,进而改进内部管理,提高管理效率;有的企业反思市场问题,进而创新营销方式,强化市场营销。这些反思都很重要,但对于企业来说,更需要反思的是自己的发展模式问题。

    目前,所有的房地产企业都是“买地-开发-销售”的模式,但考虑到行业发展的周期问题,不同企业会选择不同的发展模式。在行业繁荣的时候,大部分企业会选择“高价买地,涨价销售”的模式;在行业不景气时,他们会选择“暂停开发,降价销售”的模式。这种模式无可厚非,但也有一些企业选择完全不同的发展模式。在行业繁荣时,它会选择“顺市卖房”,最大限度地回收现金流;在行业不景气时,它会选择“逆市拿地”,利用低价机会吸入大量土地。这种模式,以万通地产为代表,完全是一种反周期的模式。

    客观地说,万通的这种发展模式并不具有可推广性,它是建立在其他企业常规思维的基础上。当所有的企业都采取这种模式时“顺市卖房,逆市拿地”时,市场要素与产品供求关系会发生明显变化。但值得推崇的是,万通比较早通过反思自己找到了这个模式,并且在别人没有意识到发展模式的重要性时,把这一模式运用到实践中。因此,尽管房地产市场出现大幅度的调整,但万通仍然取得了比较好的成绩。

    寻求适当发展模式

    在一个正常的行业生态中,不同的企业应该有不同的发展模式,有不同的竞争优势;当行业中绝大部分企业发展模式趋同时,意味着这个行业的波动会超出正常波动。周期上升时,企业都加大投资,加快开发;周期下降时,企业都降价卖房,暂停开发。个体企业的理性造成了行业的非理性。而不同的发展模式,不仅使不同的企业定位不同,也减少了行业波动的幅度。

    但是,要寻找一个适合自己发展的模式,并非易事。正如前面分析的,并不是所有的企业都会思考这个哲学性的问题;也不是每个思考的企业都能找到答案。以下两点有可能为房地产企业思考发展模式提供一点借鉴。

    一是,与国外成熟房地产市场相比,我国房地产行业最大的特点在于,行业还处于转轨的过程中,一些基础性的制度还没有完善。例如,土地要素市场化程度还不高。在当前土地财政的模式下,房地产企业通过地方政府低价拿地,高价售房的空间仍然存在。这个体制性的问题未来将如何发展,值得高度关注。

    二是,到目前为止,我国的房地产行业还没有完整地经历过一次商业周期。在大部分企业只能危机中反思发展模式的情况下,商业周期不完整决定了自我反思只能是一种个人的思辨行为。真正沉下心来,潜心研究其他国家房地产行业的发展周期与企业的发展模式,也是一个反思的过程。

    房地产行业要发展,必须经历一个发展模式反思的阶段。至于反思出来的新的发展模式是否可行,将在市场竞争中得到检验。

    作者系中国(海南)改革发展研究院公共政策副所长

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