“住改商”应清晰界定权利边界

2009-12-23 17:19:09

来源: 时代在线网

最高人民法院日前公布了《物权法》的两部司法解释，规定民宅商用须经全楼业主同意。也就是说，只要有一名利害关系人向法院主张不同意，就可以“一票否决”。这样的规定，无疑使得“住改商”难度加大，因为经商者在实践操作中很难与每一个单个业主签订同意书。其所限制的，实际上是业主对自己住宅的处置权，甚至更广泛的物权。

对“住改商”事实上的禁绝，所引发的最重要的问题出现在基本的政治和法律伦理上。《宪法》规定公民的私有财产权受法律保护，这里的财产权就包括拥有和处置自己财产的权利；在《物权法》中，业主也有权对自己的物业用途作出选择，这是住改商受到法律保护的基本依据。同时，劳动者在家劳动也是一种天然的权利，不可被轻易剥夺。法律不应限制这种属于私人的基本权利，要解决这个问题，需要明确物业所有者、利害关系人、物业管理公司、政府的权利边界。也就是说，享受这些权利的前提是不能剥夺或妨碍他人的权利。

但恰恰是在这个关节点上，很显然并非所有的“住改商”都妨碍了他人的权利，如下岗女工在家织毛衣售卖，辅导老师开班家教等等。在使用者并不妨碍他人权利的时候，却限制其自身物业的使用权，显然是不合理、也不合乎《宪法》和《物权法》精神的。对于由于权利边界模糊可能产生的物业纠纷，其处理方向应该是进行实事求是的个案处理，解决问题，而非统统禁止以消灭问题。同时，在以往的住宅物业纠纷中，司法的社会功能其实并没有充分发挥，没有为社会处理类似事件确定出合乎实际的有效准则，包括这次的司法解释，也立时引起重大的争议。在权利关系难以理顺的情况下，即使所有住宅都不再从商，关于邻里间相互影响的问题也依然存在并难以解决。

本来，劳动者选择在家劳动经营，是一种可以缓解交通、能源问题的环保的工作方式，也降低了经营成本，本应大力提倡。但在现实中，由于很多商家不遵守相关的物业规定或者缺乏公德心，对周边住户造成了噪声、异味、粉尘、污液方面的污染，以及程度不等的安全隐患。在这里，解决问题的关键是政府监管是否到位，环境评估是否作出，物业公司是否尽责等等。实际上，目前的“住改商”所带来的环境和邻居投诉问题，大多都是可以改进和避免的，并非“住改商”本身必然带来的问题，而是相关监管不到位的问题。而这个问题不应由公民社会来解决，而应由相关法律和法律执行机构来解决。在这个意义上，原有法律也规定，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主同意，这并没有错。

麻烦的问题出在如何评估“利害关系”上。如，住宅区办公司，出入大厦的人员鱼龙混杂，算不算对所有小区住户而非仅仅是所在楼都造成安全隐患？餐饮业的“住改商”其实对前排正对的业主所造成的侵害比同栋的更严重，那些受影响的非本楼的业主有没有发言权？对“利害关系”进行评估更多的需要个案处理，弹性空间较大，但现在的司法解释把“利害关系人同意”明确为民宅商用须经全楼业主同意。既缩小或扩大了实际利害关系人的范围，也把本应由法律规定和政府判断的规则，交由居民之间自己来交涉决定，把矛盾推向了社会，不免有点“行政偷懒”的嫌疑。

此外，对“住改商”的“一票否决”对社会经济的影响也非正面，这样的规定会形成事实上的“经营场所”的垄断，迫使大家经商必须租写字楼，使创业成本大大提高。在经济形势如此恶劣的今天，我们更需要保护普通民众的创业需求。对“住改商”的过度限制，堵截了更多小投资者、个体户的创业空间，形成事实上的“住宅禁商”，并非明智之选。

总之，对“住改商”应清晰界定权利边界，而非一刀切地全面禁止。因为并非所有的权利都可以用社会自主协商的方式来保障，物权就是需要法律来硬性保护的，政府行为方式也应尽量用法规来规范。一旦有了难题，也可引入司法判例所造就的普遍规范，而非简单推给社会大众自己解决，或者超越经济社会现实而全面限制。

作者系华南师范大学副教授、政治学博士